沒簽物業合同可以不交物業費嗎

　　摘要：業主接受了物業服務，即使沒簽物業合同，也要交納物業費，除非有正當理由可不交物業費。

　　一、沒簽物業合同可以不交物業費嗎?

　　根據《物業管理條例》的相關規定，在業主委員會依法成立后，業主委員會與物業公司之間簽訂的物業管理合同，對全體業主具有約束力。如果業主委員會未與物業公司簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，業主則應按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用，作為對其已提供服務的補償。因此，未簽訂物業合同或物業公司未提供資質證明，業主也不可以拒交物業費。

　　二、業主拒交物業費是否基于正當理由的認定?

　　根據《物業管理條例》的規定，業主若違反物業服務合同約定，無正當理由逾期不交納或拒絕交納物業服務費的，業主委員會有權督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定，業主拒絕繳納物業費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

　　何謂“正當理由”?業主能否僅以物業服務企業沒有把小區掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業費用的理由?我們認為不妥。

　　(一)從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：

　　1、根據誠實信用原則，如果發生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。

　　2、誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系。

　　3、誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業主拒交物業費是否基于正當理由，主要通過審查業主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。