沒(méi)簽物業(yè)合同可以不交物業(yè)費(fèi)嗎

　　摘要：業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)，即使沒(méi)簽物業(yè)合同，也要交納物業(yè)費(fèi)，除非有正當(dāng)理由可不交物業(yè)費(fèi)。

　　一、沒(méi)簽物業(yè)合同可以不交物業(yè)費(fèi)嗎?

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明，業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費(fèi)。

　　二、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由的認(rèn)定?

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主若違反物業(yè)服務(wù)合同約定，無(wú)正當(dāng)理由逾期不交納或拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

　　何謂“正當(dāng)理由”?業(yè)主能否僅以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有把小區(qū)掃干凈或者沒(méi)有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業(yè)費(fèi)用的理由?我們認(rèn)為不妥。

　　(一)從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴(lài)以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠(chéng)實(shí)信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　1、根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢復(fù)，由此維持一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

　　2、誠(chéng)實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對(duì)方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。

　　3、誠(chéng)實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利。因此，在司法實(shí)踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由，主要通過(guò)審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠(chéng)實(shí)信用原則而作出判斷。