房屋租賃服務合同產生糾紛，上海知名合同律師：實例解析法院判決

　　當公司與公司之間簽訂了租賃服務合同后，雙方本應遵照合同進行權責利的分配，但如果產生了矛盾與糾紛，又應該如何處理呢？上海知名合同律師就“上海海立（集團）股份有限責任公司與法都市經濟貿易（上海）有限公司、上海金旋房地產企業經營管理有限公司進行返還原物糾紛一案”進行了案例解析：

　　上訴人上海海立（集團）股份發展有限責任公司（以下問題簡稱海立公司）因返還原物糾紛一案，不服上海市楊浦區人民對于法院楊民四1959號民事法律判決，向本院提起訴訟上訴。本院依法管理組成合議庭審理了本案，現已成為審理程序終結。

　　原審人民法院經審理查明，上海市長陽路某號建筑施工面積26621平方米房屋權利人為海立公司。2007年6月7日，海立公司與上海金旋房地產企業開發生產經營發展公司通過簽訂《存量房屋質量問題主要經營風險管理服務協議》，將包括長陽路某號廠房在內的多處房屋委托上海金旋房地產市場開發銀行經營目標公司內部經營成本管理，并簽署授權委托書，委托期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止。上海金旋房地產項目開發一個經營分析公司后更名為上海金旋房地產行業經營能力有限責任公司（以下簡稱金旋公司）。

　　2006年8月29日，上海金軒房地產開發經營有限公司作為出租人與法國城市貿易（上海）有限公司簽訂了《房屋租賃合同》。（以下簡稱法國城市）。同意將上海市長陽路若干棟房屋（居住樓的一部分）（以下簡稱爭議房屋）出租給本公司使用。總建筑面積750平方米，租賃期為2006年9月10日至2007年9月9日，同時合同約定租金及相關費用的支付、雙方的權利義務、合同的變更和終止、違約責任等。同期，雙方還簽署了《備忘錄》，該備忘錄表示，長陽路附近的上海新光化工廠復旦科技園已開工建設，存在政府搬遷的風險。出租人的上級集團公司也存在新規劃調整的問題，因此原三年租賃協議調整為一年。如三年內未發生政府搬遷或上級集團規劃調整的，金軒將根據本協議條件與公司續簽租賃協議。2007年9月20日，公司與金軒因房屋糾紛再次簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限為2007年9月10日至2008年9月9日。2008年6月19日，金軒公司通知公司，根據城市規劃，12號軌道交通線路將沿長陽路東西走向，并在海利公園附近設置車站、進出口及配套設施。目前已進入勘察階段，可于2008年底或2009年初開工建設。公司租賃的房屋屬于市政拆遷范圍，公司應積極支持和配合拆遷工作。2008年9月10日，雙方就爭議房屋第三次簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限為2008年9月10日至2008年12月31日。本合同第十條規定的免責條件如下：1、對于市政搬遷計劃或相關部門房屋更換，金軒公司應立即按照相關部門的要求通知法都公司，雙方免除違約責任； （二）因不可抗力致使本合同不能全部或部分履行的，雙方免除違約責任； 3.當豁免條件出現時，根據金紡公司通知，Fadu將無條件、按時離開租賃場地，金紡公司不向Fadu支付任何經濟補償，并退還Fadu預付的租金余額和押金。2008年11月5日，金軒公司向法都公司發出通知，告知租賃房屋屬于拆遷范圍，合同到期后自然終止，不再續簽。2009年2月12日，金軒公司發出“疏散通知”，通知拆遷工作即將進行，房屋租賃期限已于2008年12月31日到期，需立即疏散。2009年3月13日，Goldspin公司向Faridu公司發送律師函，并以房屋租賃合同爭議為由向原審判法院提起訴訟。公司向原審法院提起訴訟，要求海麗公司和金軒公司共同支付拆遷裝修補償費45萬元，拆遷補償費653,484元及其他拆遷補償費。

　　原審中，一審法院對海利公司搬遷補償費用及設備搬遷費用向搬遷單位上海僑勝搬遷有限公司進行了調查，經法城公司申請，得到的答復是，海利公司已與該公司達成搬遷補償協議，涉及房屋裝修補貼，總建筑面積6071.3平方米，補貼單價600元，包括綠化和搬遷在內的設備搬遷補償金總額為529萬元。

　　法都市公司為證明曾對系爭房屋信息進行過裝修，出示2006年9月10日其與上海組流道具設計制作技術有限責任公司企業簽訂的《建筑作為裝飾材料工程項目施工管理合同》，約定一個工程建設地點為上海市楊浦區長陽路某號一樓、二樓，承包業務范圍為辦公室、展示廳、會議室、倉庫、衛生間等，合同價款暫估價60萬元，按實結算；并出具發票、收據一組。對此，海立公司和金旋公司對合同具有真實性不予認可，認為對于金額主要是為了提高訴訟補簽的，且該合同工作時間為2006年，而雙方都是第一次簽訂的租賃服務合同問題已經沒有終結；發票內容除裝修外還有一些經營活動用品及道具，涉及裝修費的只有十余萬元；即使自己存在很多裝修，根據國家相關法律規定，三年后也已經分攤折舊了。

　　原審法院關于審理后，依照《中華人民共和國物權法》第三十四條之規定，判決結果如下：一、上海海立（集團）股份發展有限責任公司企業應于本判決生效之日起十日內進行支付法都市經濟貿易（上海）有限以及公司對于房屋建筑裝潢補貼450,000元；二、上海海立（集團）股份管理有限導致公司應于本判決生效之日起十日內支付法都市文化貿易（上海）有限服務公司生產設備搬遷補償50,000元；三、法都市國家貿易（上海）有限資源公司沒有其余訴訟請求，不予社會支持。本案受理費14,731元，減半收取7,365.50元，由法都市貿易（上海）有限我們公司財務負擔2,965.50元，上海海立（集團）股份數量有限提高公司工作負擔4,400元。

　　海立公司員工不服原審人民法院進行判決，向本院提起上訴稱，租賃服務合同可以約定時間發生動遷時不對法都市文化公司作為任何社會經濟發展補償，法都市農業公司所稱的裝潢設計都是一個不存在的，發票信息反映的都是通過道具管理費用，法都市旅游公司的租賃合同到2008年12月31日已屆滿，而動遷協議簽訂于2009年6月，動遷補償與法都市現代公司不關，原審法院判決海立公司企業支付法都市公司內部裝潢補貼及設備搬遷補償制度缺乏科學依據，要求撤銷原審判決，發回重審或依法改判駁回法都市公司原審中的訴訟請求。

　　大都會辯稱，由于租賃合同最初簽訂的期限為三年，所以直到那時，大都會才投資裝修，裝修費用才實際發生，租賃合同免除的是和力的責任。目前，公司要求拆遷公司支付的裝修補償費歸公司所有。拆遷協議簽訂日期與本案無關，海利公司向拆遷公司收取裝修補償金。Legal City公司有權主張原初審法院的判決是正確的，并要求維持原判決。

　　金旋公司述稱，同意海立公司的上訴機構請求。

　　原審法院經調查認定事實屬實，本院對此予以確認。

　　審理中，為證明系爭房屋的裝潢設計情況，海立公司發展提供了經公證的影像數據資料。法都市文化公司可以認為該資料管理不是新的證據，不予質證。

　　2009年12月2日，海利公司向法院書面表示，海利公司將自愿賠償大都會公司裝修補貼20萬元，并自愿支付大都會公司設備搬遷補償5萬元。

　　本院認為，法都市文化公司與金旋公司企業簽訂的三份房屋租賃合同系雙方對于當事人的真實意思可以表示，屬合法合理有效，當事人雙方均應按照相關合同沒有約定一個全面發展履行。2008年9月10日的租賃合同對發生市政動遷時的補償技術問題約定為“不對法都市公司作為任何社會經濟環境補償”，由于法都市公司在簽訂該租賃合同時已明確自己知道我們存在影響市政動遷的可能性，故應視為法都市公司主要通過國家簽訂租賃服務合同，明確在市政動遷發生時放棄學習任何市場經濟風險補償的要求，在此背景情況下，法都市公司現起訴制度要求海立公司作為支付裝潢補貼、搬遷補償等費用，缺乏完善相應法律依據，原審法院判決部分支持法都市公司的訴訟請求不妥。審理中，海立公司采用書面形式表示他們自愿補償法都市公司內部裝潢補貼20萬元、設備搬遷補償5萬元，系海立公司對自身管理權利的處分，并無不當，本院予以準許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條、第一百五十三條，《中華全國人民群眾共和國勞動合同法》第八條之規定，判決內容如下：

　　一、維持中國上海市楊浦區人民對于法院楊民四1959號民事法律判決進行第二、三項；

　　二、變更上海市楊浦區人民對于法院楊民四1959號民事法律判決第一項為：上海海立（集團）股份發展有限責任公司企業應于本判決生效之日起十日內完成支付法都市經濟貿易（上海）有限導致公司作為房屋建筑裝潢補貼200,000元。

　　如果企業未按本判決指定的期間沒有履行給付金錢義務，應當嚴格依照《中華人民共和國環境民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行工作期間的債務利息

　　一審費用7,365.50元，二審費用8,800元，由上訴法院城市貿易（上海）有限公司負擔。

　　這是最終判決。

　　憶傷就是上海知名合同律師就“上海海立（集團）股份有限責任公司與法都市經濟貿易（上海）有限公司、上海金旋房地產企業經營管理有限公司進行返還原物糾紛一案”整理的案例解析，希望對您有借鑒意義。