某村村民張某在宅基地上建有房屋并長(zhǎng)期生活居住，因無(wú)法確定繼承人，張某訂立遺囑能力決定企業(yè)在其去世后將該房屋贈(zèng)與其進(jìn)行好友李某（城鎮(zhèn)農(nóng)村居民）。張某去世后，李某拿到該房屋鑰匙并時(shí)常下鄉(xiāng)我們居住。現(xiàn)該村發(fā)展正在積極開(kāi)展對(duì)于宅基地確權(quán)登記發(fā)證管理工作，請(qǐng)問(wèn)這種學(xué)習(xí)情況應(yīng)如何正確處理？上海繼承律師為您講講有關(guān)的情況。
受遺贈(zèng)人對(duì)立遺囑人合法擁有的房屋享有遺贈(zèng)權(quán)，立遺囑人因遺贈(zèng)而獲得的房屋的所有權(quán)須依法登記。
農(nóng)村居民在依法取得的宅基地上建造的房屋，屬于其合法財(cái)產(chǎn)。農(nóng)村居民死亡，房屋屬于《繼承法》第三條規(guī)定的繼承。《繼承法》第十六條第三款規(guī)定：“公民可以立遺囑將其個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與國(guó)家、集體或者法定繼承人以外的人”，這在法律上稱為“遺贈(zèng)”。
據(jù)此，李有權(quán)取得張某遺贈(zèng)的農(nóng)村房屋的所有權(quán)。但需要注意的是，《繼承法》第二十五條第二款規(guī)定：受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈(zèng)的表示。到期未表明的，視為放棄遺贈(zèng)。如果李得知后兩個(gè)月內(nèi)不接受遺產(chǎn)，他就沒(méi)有受遺贈(zèng)的權(quán)利，也就不能取得房屋的所有權(quán)。
在這種情況下，李在張某死亡時(shí)完全取得了房屋的所有權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法登記，以有效保護(hù)李的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)看到，以贈(zèng)與“以贈(zèng)與名義買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)”實(shí)質(zhì)上是違反國(guó)家禁止城市居民到農(nóng)村購(gòu)房的規(guī)定，因而是無(wú)效的。
根據(jù) "房地合一 "的原則和規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。我國(guó)企業(yè)原則上禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，即宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、出資入股、抵押等原則上均不允許。但是，宅基地上所建房屋與宅基地事實(shí)上也是不可分割，承認(rèn)和依法管理保護(hù)中國(guó)城鎮(zhèn)社區(qū)居民因受遺贈(zèng)而取得的農(nóng)村宅基地上部分房屋的所有權(quán)，就必然要肯定其繼續(xù)學(xué)習(xí)使用宅基地的事實(shí)。
《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)附屬設(shè)備設(shè)施贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬服務(wù)設(shè)施資金占用一定范圍內(nèi)的建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)一并處分。這表明，在房屋所有權(quán)遺贈(zèng)的同時(shí)，房屋占用時(shí)間范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)也一并移轉(zhuǎn)。
盡管?chē)?guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定對(duì)城鎮(zhèn)地區(qū)居民受遺贈(zèng)農(nóng)村對(duì)于房屋所占用宅基地使用權(quán)的登記工作問(wèn)題研究予以學(xué)生明確，但考慮到繼承權(quán)和受遺贈(zèng)權(quán)都是《繼承法》所規(guī)定的同類型基本權(quán)利，兩者之間除了這些權(quán)利能力人在自己是否能夠具有一種法定繼承人資格這一點(diǎn)根據(jù)不同外，并無(wú)影響其他教育本質(zhì)就是區(qū)別。
故本案也應(yīng)參照國(guó)土資源部等部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村教師集體主義土地確權(quán)登記發(fā)證的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）中“已擁有一處宅基地的本農(nóng)民參與集體組織成員、非本農(nóng)民群眾集體所有成員或城鎮(zhèn)城市居民因繼承傳統(tǒng)房屋占用一個(gè)農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定公司登記發(fā)證”的規(guī)定，對(duì)李某受遺贈(zèng)房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)方面進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記。
城市居民雖然依法享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承權(quán)或遺贈(zèng)權(quán)，但畢竟不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，這與農(nóng)村宅基地使用權(quán)的福利保障性質(zhì)相沖突，必須加強(qiáng)管理。登記時(shí)應(yīng)當(dāng)參照國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)文件的規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的“附言”欄注明“權(quán)利人是農(nóng)民集體原成員住宅的合法受遺贈(zèng)人”等內(nèi)容。
上海繼承律師提醒大家，宅基地上的房屋自然損毀的，依法收回宅基地使用權(quán)。此外，各地可根據(jù)相關(guān)政策探索實(shí)行宅基地有償使用制度，符合《土地管理法》第六十五條規(guī)定的，可依法收回宅基地使用權(quán)。
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