法定解除和約定解除，上海合同律師講解合同解除的形式

　　租賃合同的解除的原因和形式很多人都不知道，合同的解除，是合同無效成立后，因當(dāng)事人一方或兩邊的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。那么對于相關(guān)法律法規(guī)你了解多少呢？快來和上海合同律師一起看看吧。

　　一、行使行屋宇租賃合同解除權(quán)有商定解除及法定解除兩種形式

　　1、屋宇租賃合同的商定解除是指合同當(dāng)事人覺得解除合同比連續(xù)執(zhí)行合同更有利于本身好處，依據(jù)合同自在的準(zhǔn)繩，經(jīng)協(xié)商一致而解除合同。對此，我國《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”

　　2、屋宇租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法令劃定的情況時，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)力責(zé)任。依據(jù)我國《合同法》第九十四條的劃定，有以下情況之一的，當(dāng)事人能夠解除合同：

　　（一）因弗成抗力以致不克不及完成合同目標(biāo)；

　　（二）在執(zhí)行克日屆滿以前，當(dāng)事人一方明確暗示或許以本人的行動注解不執(zhí)行首要債權(quán)；

　　（三）當(dāng)事人一方拖延執(zhí)行首要債權(quán)，經(jīng)催告后在正當(dāng)期限內(nèi)仍未執(zhí)行；

　　（四）當(dāng)事人一方拖延執(zhí)行債權(quán)或許有其余守約行動以致不克不及完成合同目標(biāo)；

　　（五）法令劃定的其余情況，主要包括：因合同內(nèi)容違法由國度有權(quán)構(gòu)造抉擇吊銷而致使合同解除；承租人利用租用房屋進(jìn)行違法活動出租人要求解除合同的；承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失；承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同；承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的，承租人可以解除合同；當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同（但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人）；租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同；承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人不愿繼續(xù)租賃該房屋可自然導(dǎo)致合同的解除；對破產(chǎn)企業(yè)未履行的房屋租賃合同，清算組可以決定是否解除等。

　　二、因承租人無合法來源由守約而導(dǎo)致租賃合同的解除。

　　如承租人私自搬離租賃屋宇，休止執(zhí)行合同，使租賃關(guān)系無存續(xù)需要而致使的屋宇租賃合同的解除。依法簽訂的屋宇租賃合同是兩邊當(dāng)事人實在意義暗示，是受法令維護(hù)的，兩邊當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行。但由于承租人可能在無正當(dāng)理由的情況下不想履行租賃協(xié)議，有可能在與出租人未協(xié)商或協(xié)商未果的情況下，擅自搬離承租房屋，停止履行合同義務(wù)。這種情況屬于承租人違約，從嚴(yán)格的法律意義上看，并不應(yīng)當(dāng)受到法律支持。

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