房產執行異議怎樣處理？上海合同律師為您解答

　　《中華人民共和國物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記后發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。那么對于相關情況你了解多少呢？接下來和上海合同律師一起看看吧。

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條規定，人民法院對案外人提出的執行異議的排除，應當審查下列內容：

　　（一）案外人是否為權利人；

　　（二）權利的合法性和真實性；

　　（三）該權利是否可以排除執行。

　　能夠產生排除效力的實體權利主要包括四類，即所有權、期待物權、特別擔保權、租賃權和用益物權。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定和《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權的批復》的精神，登記產權的商品房的無過錯買受人和消費者對所購買的標的物沒有所有權，只有請求登記或者交付財產的權利，與一般債權相對人只有請求權不同。

　　基于特殊的價值取向，法律賦予他們排除一般債權的權利，甚至抵押執行。對于簽訂了買賣合同的買受人來說，雖然尚未取得合同標的物的所有權，但他履行了合同的部分義務后，被賦予了類似于所有權人的地位，其物權的期待權具有排除執行的物權效力。

　　合同簽訂后，劉國偉通過現金轉賬和銀行按揭貸款的方式支付了購房款，應視為與正商公司建立了商品房買賣合同關系。根據劉國偉與正商公司簽訂的《商品房買賣合同》，正商公司應于2016年6月15日交付房屋，并于8月15日前（房屋交付后60日內）辦理房屋所有權初始登記。2014年10月21日，涉案房屋在鄭州市住房保障和房產管理局直屬分局備案。

　　合同信息的登記具有對外公示的效力。劉國偉對涉案房屋也享有相應的產權。當劉國偉成為被執行人后，涉案房屋可以成為人民法院的執行對象。對于正商公司提出劉國偉未支付2203號房款，因該房屋的商品房買賣合同已登記備案，正商公司可向劉國偉另行主張該房款。

　　關于正商公司企業能否提供依據進行查封后的生效主義法律關系文書阻卻執行的問題。

　　正商公司以劉國偉違約，商品房買賣雙方合同的目的就是不能為了實現發展為由，向河南省鄭州市高新信息技術經濟開發區以及人民對于法院（以下簡稱中國高新區法院）起訴請求解除八套房屋的商品房買賣合同，獲得了一些相應的生效調解書和判決書，要求學生排除標準執行。

　　但因正商公司通過起訴，高新區法院作出解除商品房買賣合同判決書、調解書的時間均在執行過程中法院2015年1月21日查封涉案房產市場之后，依據《最高領導人民需要法院認為關于中華人民選擇法院辦理業務執行異議和復議案件若干重大問題的規定》第二十六條第二款“金錢債權執行中，案外人依據實際執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出一種排除程序執行異議的，人民共和國法院不予社會支持”的規定，依法不能直接對抗世界人民智慧法院的執行。

　　但經人民法院的生效裁判認定，正商公司目前已為被執行人劉國偉償還的按揭貸款主要部分，應當從拍賣房產的變價款中優先支付給正商公司。

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