租賃合同產生糾紛時，法院如何審理判決？上海合同案件律師解讀

　　當兩家公司的租賃合同產生糾紛時，法院會怎樣去審理、判決呢？上海合同案件律師以“上海益達電腦總匯與上海蘭琪電信設備有限公司租賃合同糾紛上訴案”為例為您進行分析：

　　上訴人上海藍奇電訊技術設備管理有限責任公司、上海億達電腦總匯因租賃服務合同法律糾紛一案，均不服上海市閘北區人民對于法院（2005）三551號民事訴訟判決，向本院提起上訴。本院進行依法可以組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審法院認定，本市共和新路4478號房屋為外置人上海中興集團武成實業有限公司所有。委托上海興鵬經貿合作有限公司、上海偉星大廈裝飾中心轉租上海易達電腦通用匯款（以下簡稱易達電腦通用匯款）。 同意EDC將上述房屋首層約748平方米轉租上海藍旗通信設備有限公司。（以下簡稱蘭奇公司）。2004年6月29日，易達計算機綜合交易所、蘭奇與上海美倫建材市場經營管理有限公司簽署《租賃合同》，同意易達計算機綜合交易所將房屋租賃給蘭奇使用。 房屋交付前由易達計算機綜合交易所裝修，租賃期為2004年9月20日至2009年9月19日，2004年10月20日前作為蘭奇公司免租期，年租金為人民幣85萬元（以下幣種均為人民幣）。月租金70833元，包括物業管理費、水費、照明電費、空調費（柜臺及特殊區域照明電費由蘭奇公司承擔）。合同簽訂后3日內，蘭奇公司應支付定金70。 在合同期內，如一方單方解除合同，應按每兩個月首日向受損方賠償2個月租金，實際損失超過2個月的，上海美倫建材市場經營管理有限公司自愿作為蘭奇公司的擔保人，承擔連帶責任。蘭奇支付283332元后，定金70833元。2005年3月1日，蘭奇致函易達計算機總經理，表示已于2005年3月4日決定終止合同，并要求易達計算機總經理在三天內回復。 易達計算機綜合交易所于2005年3月2日回復藍旗，同意終止合同，但在2005年3月31日，藍旗可以在2005年4月3日前收回所有道具和商品。并要求蘭奇公司承擔141,666元的違約金。EDC表示，已于2005年2月25日致函蘭奇，要求其支付2005年2月19日至2005年4月19日期間的租金，并于2005年4月9日致函蘭奇，說明如果合同終止，根據雙方于2005年4月8日討論的計劃，繼續履行的，可以調整租金，但2005年2月20日至2005年4月19日期間的租金仍需蘭奇公司支付。蘭奇否認收到上述兩份通信。2005年4月19日，易達計算機綜合交易所致函蘭奇公司，蘭奇公司員工因負責人缺席拒絕接受申請。原審法院在開庭審理過程中開庭審理，聲明蘭奇決定終止合同的，應派人解決租金、水電費、賠償損失和違約金。蘭奇表示，公司與物流公司簽署了協議，并委托物流公司移動了房間的柜臺，由于易達計算機大會的保安，柜臺無法移動。易達電腦大會認為，蘭奇沒有明確告知公司移動柜臺的事宜，而且沒有委托程序，所以易達電腦大會不知道蘭奇想停止移動柜臺。蘭奇股份有限公司接到易達電腦通用匯款通知后，于2005年5月10日搬遷了柜臺等物品，并出具了委托公司肖英武清理房屋的證明，肖英武于當日簽署了該證明。聲明蘭奇的所有物品已被移除。蘭奇公司支付的租金由易達計算機綜合交易所副總經理劉正臨終前收取，蘭奇公司應劉正生的要求于2005年2月7日支付租金3萬元。易達表示不知道原件，但后來發現劉正生帶著錢逃走了，易達已經向公安部門報告了案件，但認為公司沒有寫下支票的名字，劉正生也有過錯。根據易達計算機總裝的聲明，當蘭格公司進入現場時，易達計算機總裝為蘭格公司應承擔的照明功率安裝了單獨的電表，初始讀數為0，電費按每千瓦時0.873元計算。上海興鵬經貿合作有限公司于2005年5月9日出具的證明：截至2005年5月9日，藍旗未支付應由其承擔的電費。 上海易達電腦通用匯款一樓的電表讀數為9933度，由易達電腦通用匯款支付。易達計算機大會認為，在易達計算機大會的敦促下，蘭奇公司直到2005年5月10日才將柜臺等所有物品全部搬走。因此，要求蘭奇于2005年2月20日至2005年5月10日支付租金191,249.1元（按月租金70,833元計算），并支付違約金141,666元和電費8671.5元。

　　審判后，一審法院作出如下判決：上海藍旗電信設備有限公司應當自判決生效之日起五日內繳納2005年2月20日至2005年3月4日期間的租金6943元；上海藍旗電信設備有限公司應當自判決生效之日起五日內向上海一達電腦聯營有限公司支付92082.9元的用戶費，上海藍旗電信設備有限公司應當自判決生效之日起五日內向上海一達電腦支付8671.5元的轉讓費，上海藍旗電信設備有限公司應當自判決生效之日起五日內向上海一達電腦支付141666元的違約，并在判決生效之日起五日內將70833元的押金退還上海藍旗電信設備有限公司。

　　一審法院判決后，蘭琪公司和億達電腦總匯均不服，向本院提起上訴。

　　上訴人億達電腦信息總匯上訴稱：原審判決進行認定一個事實存在錯誤，雙方可以終止勞動合同的日期時間應為2005年5月10日。雙方發展從未對合同關系終止的日期之間達成目標一致，2005年5月10日藍奇公司才在租賃企業房屋撤場，原審人民法院認為僅憑藍奇公司的單方面要約就認定以及終止服務合同，不僅顯失公平，而且與法相悖。請求通過法院關于撤銷原審判決作為第一、第二項，依法改判藍奇公司支付給億達電腦數據總匯自2005年2月20日至2005年5月10日的租金計191，249.1元。

　　上訴人蘭奇在上訴中稱，蘭奇單方面終止合同后的清理與因終止合同而產生的違約責任不同，蘭奇承擔單方面終止合同的違約責任。易達計算機總裝也應獨立承擔物流公司因其原因無法搬運貨物的后果；蘭奇公司委托物流公司搬運貨物，并積極履行結算義務。艾達電腦通用匯款認為，蘭奇委托物流公司不允許攜帶物品，因為蘭奇沒有支付違約金和裝修損失。 因此，3月4日至5月10日延長65天的損失由公司承擔全部責任，根據租賃合同雙方約定，原審判判決為每月70天。房屋使用費1000元的標準支付不合適，以同類土地和同一非營業用房的使用費為基準確定，雙方于2005年3月4日終止合同，不同意在到期日后支付房屋使用費。 公司同意按易達電腦免租期支付電費5,654.10元。請求法院撤銷原判決的第二項和第三項，不支持易達電腦總長的兩項請求。

　　經法院審理后認定，原審法院認定事實屬實，法院予以確認。

　　本院認為，蘭琪公司與億達電腦俱樂部于2004年6月29日簽訂的租賃合同已明確，在合同期內，一方單方解除合同，應向受損方賠償兩個月租金，實際損失大于兩個月租金的，按實際損失賠償。后藍奇公司于2005年3月1日致函億達電腦總匯，提出想于2005年3月4日解除合同，并于2005年3月4日派物流公司搬遷。因億達電腦總匯保安阻止其移動，蘭琪公司的行為應視為單方解除合同，蘭琪公司單方解除合同后及時清場，但遭到億達電腦總匯保安的阻攔。益達電腦俱樂部可以因其解除合同而要求蘭琪公司依約承擔違約責任，其阻止清場的行為明顯不當。益達電腦俱樂部應對由此造成的損失承擔責任。原審法院判令蘭琪公司支付使用費不當，本院改判。關于蘭琪公司應付電費的金額，雙方在租賃合同中約定，柜臺及特殊區域的照明電費由蘭琪公司承擔。由于蘭琪公司自進場至搬場期間未繳納電費，且用電量主要發生在雙方解除合同前，合同解除后的具體金額無法確定。因此，蘭琪公司應按照上海興鵬經貿合作公司于2005年5月9日出具的證明中的金額支付。一審法院對此處理不當。據此，依照第一條規定，判決如下：

　　一、維持中國上海市上海閘北區人民對于法院（2005）三551號民事法律判決作為第一、三、四、五項；

　　二、撤銷上海市閘北區人民法院第551號民事判決書第3號第二款（>2005年）；

　　一審案件費用為人民幣9,060元，維持案件的費用為人民幣2,270元。本案負擔上海藍旗電信設備有限公司7135元人民幣，上海一達電腦公司4195元人民幣。第二次審理費為人民幣9,060元，由上訴人上海藍旗電信設備有限公司承擔，費用為人民幣2,718元，上海一達電腦公司承擔，費用為人民幣6,342元。

　　這是最終判決。

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