法院如何審理房屋租賃合同糾紛案件？上海合同違約糾紛律師實例解讀

　　有很多小業主都會租賃門面房進行經營活動。可由于不是自己的房子，就很容易產生房屋租賃合同糾紛。在這種情況下，法院又是如何審理的呢？上海合同違約糾紛律師對實際案例進行了整理分析：

　　上訴人王某、朱某就其他涉及企業的糾紛對上海市靜安區人民法院2010年第2749號民事判決提起上訴。法院依法組成合議庭審理案件。案子已經審結。

　　原審法院查明，王原本是上海靜安區一家當地雜貨店的經營者。2004年9月20日，王某與朱某簽訂租賃合同。根據合同規定，甲方（王某）將提供上海富民路一條街道的前房，由乙方（朱某）租賃經營，租期從2004年9月24日起至前房拆除為止。每月租金是4500元人民幣。每月租金限額為500元人民幣，即每月5000元人民幣，除非甲方將附近的住所改為前廳。同時，甲方同意向乙方提供相應的法定營業執照及相關手續，由于手續不完善造成甲方承擔損失。乙方應承擔電費、電費、電話費、稅費等費用，甲方不承擔任何不正當經營的后果。之后，朱某根據合同經營上海民生雜貨店靜安區。

　　原審另查，上海市上海靜安區人民民生這個雜貨店于2010年6月11日被注銷。

　　原審重新調查后，本案的局外人是上海富民路的一批公屋租戶，是王氏姐夫。2009年11月19日，張某向原審法院提起訴訟，要求朱某搬出張某租用的上海富民路的一棟房子。在庭審中，法院認為王某與朱某的關系不僅僅是房屋租賃的法律關系。張某要求朱某搬出房屋糾紛，首先應解決合同糾紛，而合同管理合同不屬于所有權訴訟的范圍。在王某與朱某之間的承包經營合同爭議解決前，張某不符合解除朱某的要求，判決于2010年4月20日作出。張某要求朱某搬出上海富民路一所房子的請求將不予支持。王某隨后向原審法院上訴，要求解除雙方的合同，朱某立即搬出合同現場。

　　原審法院經審理后認為，王某某與朱某某間簽訂的租賃合同，從其合同內容分析，其性質應為承包經營合同，本節事實并由相關生效判決予以認定。現王某某要求解除雙方間承包關系，理由為朱某某存在未經許可販賣香煙等違法經營行為，違反國家法律及規定。而王某某對此未提供確鑿、充分的證據予以證明，尚無法認定朱某某確實存在違法經營行為，故王某某該解除承包合同的理由不能成立。然上海市靜安區民生雜貨店已于2010年6月11日被王某某注銷，朱某某承包經營的客體、對象已不存在，承包合同客觀上已無法繼續履行，故雙方間承包合同應予解除。但因王某某在承包期內單方注銷上海市靜安區民生雜貨店由此產生的朱某某相關損失，朱某某可依法向王某某予以主張。現朱某某經釋明仍堅持主張繼續履行承包合同，故本案對此不予采納。關于王某某要求朱某某即刻搬離上海市富民路某號經營場所問題，因本案請求權基礎系承包合同關系，且相關生效判決認定案外人張某某系上海市富民路某號公房的承租人，張某某在另案主張要求朱某某搬離該房屋，應當以王某某、朱某某承包經營合同糾紛的解決作為成就條件，因此，本案王某某基于承包合同解除而徑直要求朱某某搬離該場所，對此不予支持。

　　一審法院因此作出判決：王某與朱某于2004年9月20日簽訂的合同（租賃） ，自判決生效之日起終止；王立軍要求朱軍立即搬出上海富民路的一處合同商業場所，這一要求不會得到支持。案件受理費為人民幣50元，由王某承擔。

　　原審判決后，上訴人王某某、朱某某均不服，向本院提起上訴。

　　王立軍說，一是該合同被稱為“租賃”，實際上是合同經營二是王立軍向朱立軍提供了個人營業執照和合同經營場所，違反了國家行政法規的強制性規定，合同應當無效按照無效合同恢復原狀的原則，朱立軍應當歸還合同經營場所。請求二審撤銷原判決第二項的，修改后的判決支持其訴訟請求。

　　針對王某某的上訴，朱某某答辯稱：雙方企業合同進行有效，原審對此已作出自己認定。請求法院二審以及維持原判第二項。

　　朱在上訴中說：原審認為，雙方的合同關系與事實不符，朱同意出租王的房屋24.9平方米，其中住宅16.6平方米，沿街房屋8.3平方米持營業執照經營使用，因此合同不是完整的租賃合同，也不是簡單的合同；朱某在履行合同時沒有違約，有權要求繼續履行合同。二審撤銷原判決第一項的動議。

　　針對朱某某的上訴，王某某答辯稱：

　　1、根據企業合同的內容，應為承包公司經營管理合同；

　　2、即便通過合同進行有效，合同關系解除后，尚未完全履行的終止履行，朱某某因合同而取得生產經營活動場所的使用權，在合同可以解除后其即應搬離該經營工作場所。請求二審維持原判第一項。

　　本院經審理查明，原審查明案件事實情況屬實，本院予以進行確認。

　　本院認為，王某某與朱某某于2004年9月20日簽訂的《租賃服務合同》中約定由王某某企業提供一個沿街門面房、營業執照及相關法律手續由朱某某公司按照自己營業執照規定的經營活動范圍主要經營，朱某某支付“租金”，該合同的內容更加符合工程承包項目合同的要件，故該合同名為租賃，實為承包，合同沒有約定的“租金”，實為承包費。雙方發展之間的合同約定的承包市場主體對于上海靜安區民生雜貨店已于2010年6月11日被王某某注銷，因此我們承包施工合同已無法選擇繼續積極履行，原審判決解除雙方國家簽訂的合同，該處理方法符合我國合同法的相關政策規定，本院予以維持。王某某要求朱某某及時搬離承包生產經營環境場所的訴請，實為基本要求經濟恢復原狀，朱某某基于土地承包合同而取得對承包業務經營場所的占有使用權，因承包合同的解除而喪失，因此，王某某的該項訴請，依法有據，本院予以資金支持。至于合同關系解除導致朱某某的損失風險問題，因朱某某并未明確提出一些相應訴求，故本案中不予分析處理，朱某某教師可以另行提出一種解決。

　　綜上所述，本院認為，原審認定事實可以清楚，但處理能力有所不當，本院予以及時糾正。據此，依照《中華民族人民民主共和國勞動合同法》第九十七條、《中華人民共和國環境民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，判決結果如下：

　　一、保留上海市靜安區人民法院2010年第2號民事判決書京民749號第1項；

　　二、撤銷上海市靜安區人民法院2010年第749號民事判決書第（2）項；

　　三、自收到判決書之日起15日內，朱某應當遷出上海市富民路一定數量的地下室。

　　二審案件受理費為人民幣50元，由上訴人朱某承擔。

　　這是最終判決。

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