中國實行二元土地所有權結構，即國有土地所有權和集體土地所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬于集體所有權，村民只享有宅基地使用權，農民將房屋出售給城市居民的銷售行為不受法律認可和保護，即不能辦理土地使用證、產權證書、契稅證書等法律程序。因此，小產權房屋不能轉讓或出售給非集體成員的第三方，只能轉讓或更換集體成員。
既然小產權房不受法律保護，為什么市場上出售這么多小產權房？上海市房地產律師為您解答！
小產權房的性質分類
小產權房有兩種性質：一種是在集體建設用地上建造的，即宅基地上建造的房屋只屬于農村的集體所有者，外國農民不能購買；另一種是非法建造集體企業用地或占用耕地的房屋。
產生小產權房的原因
城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是產生小產權住房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，一些大城市的房價長期快速上漲，遠遠超過了當時當地普通就業人員的收入水平。同時，政府經濟適用房和廉租房的建設也不能滿足這些住房需求。小產權住房有大量的實際購買群體。
擦邊球空間：根據法律規定，農民可以自行經營農村集體所有宅基地和集體建設用地，農民自建的房屋也可以交易。正是由于政策法規中存在許多模糊的地方，小產權房建設的泛濫在法律法規之間留下了擦邊球的空間。
農地制度不合理：小產權房是農民自發在集體所有集體建設用地和宅基地上建設的房地產，不需要向政府支付類似開發商的土地使用權轉讓費（包括政府支付的征地費）；由村集體領導，節省市政建設費用和基礎設施費用。在這一發展過程中，農民集體出售小產權房屋的收入高于政府征地的補償金額。上海市房地產律師?