房地產商未取得商品房預售許可前的認購書是否有效？上海房產律師來回答

　　本文將就作為出賣人的房地產開發企業在其未取得商品房預售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認購書》是否有效進行探討。首先，我們需要了解一下《中華人民共和國商品房銷售管理條例》的相關規定。根據該條例第十三條規定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明，并按照預售許可證明的規定實施預售。上海房產律師為您解答一下相關的情況是怎樣的。

　　開發企業應當在簽訂商品房買賣合同前，將商品房預售許可證明的復印件交給買受人。此外，該條例第三十五條還規定，開發企業未經取得商品房預售許可證明擅自預售商品房的，應當依法予以處罰，并賠償因此給他人造成的損失。

　　那么，對于未取得商品房預售許可證明的開發企業是否可以與買受人簽訂《商品房認購書》呢？我們需要查看相關的法律案例來進行分析。

　　一、法律案例

　　最高人民法院發布的《最高人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《房屋買賣合同糾紛解釋》）第十四條規定，“房屋買賣合同中約定的未經預售許可證明預售的商品房，買賣雙方均可以解除合同；買方已付訂金的，出賣人應當返還兩倍的訂金。因出賣人未取得預售許可證明而不能履行合同的，買賣雙方可以解除合同；買方已付訂金的，出賣人應當返還三倍的訂金。”

　　另外，最高人民法院于2019年發布的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第五十八條規定，“房地產開發企業未取得預售許可證明，而與消費者簽訂的商品房買賣合同及其附屬協議無效。但消費者已支付的訂金、定金等，房地產開發企業應當予以退還，并應當按照國務院規定的標準支付賠償金。”

　　以上兩個法律案例均表明，在開發企業未取得商品房預售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認購書》或者商品房買賣合同均無效。在這種情況下，買受人可以解除合同并要求退還已支付的訂金、定金等款項，開發企業還需要按照相關規定支付賠償金。

　　二、上海市的相關規定

　　除了《中華人民共和國商品房銷售管理條例》和相關法律案例之外，上海市也有關于商品房預售的管理規定。其中，最具有代表性的是上海市住房和城鄉建設管理委員會發布的《關于規范商品房銷售行為的通知》（以下簡稱《通知》）。該《通知》明確規定，商品房預售應當取得預售許可證明，并在《預售許可證》上注明的預售時間內實施預售。同時，《通知》還規定，未取得預售許可證明擅自預售商品房的，將被納入“黑名單”，并依法依規予以處罰。

　　三、總結

　　綜上所述，在房地產開發企業未取得商品房預售許可證明之前，與買受人簽訂的《商品房認購書》或者商品房買賣合同均無效。如果開發企業擅自預售商品房，將被依法依規予以處罰，并需要支付賠償金。因此，為了保障消費者的合法權益，建議買受人在購買商品房之前，要仔細核實開發企業是否已經取得了商品房預售許可證明，并注意查看證明的有效期限。如若遇到糾紛，消費者應及時向相關部門投訴舉報，并依法維護自己的合法權益。

　　最后，需要強調的是，本文僅為一般性的法律分析，對具體案件的判決結果仍需要依據當地法院的實際裁判情況而定。

　　四、案例分析

　　為了更好地理解上述法律規定，下面將結合一個具體案例進行分析。

　　某開發企業在未取得商品房預售許可證明的情況下，與某買受人簽訂了《商品房認購書》，認購總價款為150萬元，其中已支付訂金30萬元。后來，該開發企業被上海市住房和城鄉建設管理委員會查處，被要求停止預售行為，并依法依規受到行政處罰。此時，該買受人要求解除合同并要求退還已支付的訂金，但開發企業拒絕退還，并表示《商品房認購書》依然有效。

　　對于此案，根據前面所述的法律規定，可以得出以下結論：

　　在未取得商品房預售許可證明的情況下，與買受人簽訂的《商品房認購書》無效。因此，該《商品房認購書》無法作為雙方之間的有效合同。

　　由于開發企業未按照相關規定取得商品房預售許可證明，擅自預售商品房，因此需要依法依規受到行政處罰，并支付賠償金。

　　買受人有權解除合同，并要求退還已支付的訂金。因為該《商品房認購書》無效，所以開發企業不能以此為由拒絕退還訂金。因此，針對此案，應該支持該買受人的訴求，即解除合同并要求退還已支付的訂金。

　　五、結論

　　總而言之，上海房產律師認為，房地產開發企業在進行商品房預售時，必須嚴格按照相關規定辦理預售許可證明，否則與買受人簽訂的《商品房認購書》或者商品房買賣合同均無效。買受人應當在購買商品房之前，仔細核實開發企業是否已經取得了商品房預售許可證明，并注意查看證明的有效期限。如若遇到糾紛，消費者應及時向相關部門投訴舉報，并依法維護自己的合法權益。