上海房地產(chǎn)律師解答房屋登記在兒童名下有六大風(fēng)險(xiǎn)

　　法律并不限制購房者的年齡，因此以未成年人的名義購房是符合規(guī)定的。未成年人在簽訂購房合同并辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，不能單獨(dú)交易，需要由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人辦理。上海房地產(chǎn)律師為您解答

　　根據(jù)《民法通則》，10歲以下的未成年人為無民事行為能力人，10歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，需要法定監(jiān)護(hù)人代為參加民事活動(dòng)。根據(jù)規(guī)定，無民事行為能力人實(shí)施的民事行為無效。限制民事行為能力人簽訂的合同，經(jīng)法定監(jiān)護(hù)人認(rèn)定后有效，不予認(rèn)定的合同無效。

　　也就是說，未成年人簽訂的房屋買賣合同是無效合同或者待定合同。對于待定合同的有效性，合同無效，法定監(jiān)護(hù)人未經(jīng)批準(zhǔn)。未成年人應(yīng)當(dāng)經(jīng)法定監(jiān)護(hù)人同意或者由法定監(jiān)護(hù)人購買。

　　法律依據(jù)

　　《中華人民共和國民法通則》第十九條。

　　八歲以上的未成年人是限制民事行為能力的人，民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意，但可以獨(dú)立實(shí)施純利益民事法律行為或者適合其年齡和智力的民事法律行為。

　　《中華人民共和國民法通則》第二十條。

　　八歲以下的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理民事法律行為。

　　案例：監(jiān)護(hù)權(quán)糾紛及其背后的奪房大戰(zhàn)

　　周女士和丈夫的關(guān)系亮起了紅燈。離婚協(xié)議一切順利，但問題在于孩子的監(jiān)護(hù)權(quán)。早在孩子5歲時(shí)，這對夫婦就以兒子的名義登記了一處財(cái)產(chǎn)。他們都是商人，可以說是好心的，把房子放在兒子的名下，可以給自己和孩子留一條路，保留部分資產(chǎn)；第二是提前為兒子準(zhǔn)備婚房，以后不用擔(dān)心兒媳的份額。然而，這對夫婦計(jì)算了很多，但他們沒有計(jì)算出他們會(huì)離婚。關(guān)于孩子的監(jiān)護(hù)權(quán)，周女士一開始愿意給這個(gè)男人，畢竟，這個(gè)男人的家就是這樣一個(gè)獨(dú)生子女，男孩跟著父親也很方便。然而，有一件事周女士非常不安，因?yàn)樗膬鹤舆€小，還是個(gè)未成年人，名下的財(cái)產(chǎn)不能自己處理，一旦這個(gè)男人得到監(jiān)護(hù)權(quán)，他必須和孩子住在房子里，如果這個(gè)男人再婚，恐怕房子的最終所有權(quán)仍然是未知各種擔(dān)憂，周女士開始掙扎，不愿意放棄監(jiān)護(hù)權(quán)。這個(gè)男人也出于同樣的原因，堅(jiān)決不妥協(xié)。兩人還沒有離婚，卻為此鬧得不可開交。

                                             

　　兒童名下房屋登記的六大隱患，一定要看

　　你必須知道這些風(fēng)險(xiǎn)！

　　1.買房不能貸款

　　買賣合同約定房屋的買受人為未成年人的，房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款。

　　2.當(dāng)孩子們獨(dú)立買房時(shí)，他們可能要多付首付

　　如果孩子和父母沒有共同財(cái)產(chǎn)，也就是說，父母的房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子在成年后購買第一套房時(shí)，可以按照政策支付30%的首付，享受第一套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺(tái)前與父母共有不超過2套房產(chǎn)，根據(jù)政策，成年后可以獨(dú)立購買一套房子。

　　3.家長不能隨意處置房屋，確需辦理手續(xù)麻煩

　　父母不能隨意出售。抵押未成年子女名下的房屋。必須有利于未成年人的利益。如果有重大疾病，需要錢治療或者生活學(xué)習(xí)。必須提供監(jiān)護(hù)人簽名，確保其具有監(jiān)護(hù)人資格，出售房產(chǎn)是未成年人利益的保證書，保證書必須經(jīng)公證處公證。此外，父母出售房產(chǎn)所得全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，一旦孩子將來提出異議，認(rèn)為父母侵犯了他們的合法權(quán)益，父母將承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　4.父母離婚時(shí)容易發(fā)生糾紛

　　如果夫妻離婚，以未成年子女名義購買的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)往往會(huì)引起法律糾紛。財(cái)產(chǎn)不作為共同財(cái)產(chǎn)分割的，財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由承擔(dān)撫養(yǎng)子女義務(wù)的一方與子女共同生活，可能導(dǎo)致?lián)狃B(yǎng)權(quán)競爭。

　　5.父母想要收回房屋的困難，成年后無法控制子女擅自處分房產(chǎn)

　　如果孩子成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)，父母收回房子會(huì)有很大的法律障礙。在實(shí)踐中，現(xiàn)有的孩子成年后賣掉房子，不讓父母住。在一起離婚案件中：張先生未成年時(shí)，父母以自己的名義購買了房產(chǎn)。張先生成年結(jié)婚后，沒有告訴父母就把房產(chǎn)加上了妻子的名字。當(dāng)他的婚姻觸礁離婚時(shí)，他的妻子按照約定獲得了50%的產(chǎn)權(quán)。張先生的父母深受打擊，后悔不已。

　　6.如果孩子婚后發(fā)生事故，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)

　　如果孩子在婚后不幸去世，他的配偶。孩子和父母是第一個(gè)繼承人，有權(quán)繼承死者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)與父母共同擁有財(cái)產(chǎn)，孩子名下的財(cái)產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。

　　如何規(guī)避子女名下房產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.可以做公證

　　同意孩子未成年時(shí)與父母共同擁有的財(cái)產(chǎn)，權(quán)益在父母出生前歸父母所有。這種方法可以讓孩子同時(shí)擁有財(cái)產(chǎn)，在發(fā)生意外時(shí)不會(huì)被分割成遺產(chǎn)。

　　2.變更房地產(chǎn)份額

　　直接到房地產(chǎn)交易中心變更房地產(chǎn)份額，以孩子的名義減少房地產(chǎn)份額，至少可以變更1%。這種方法主要是處理房產(chǎn)稅。即使孩子成年后以自己的名義購買的房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅，至少與父母共有的房產(chǎn)稅量也會(huì)極其有限。

　　3.從房產(chǎn)證上取名

　　這種方法比較簡單粗暴，但可以說也是最實(shí)用的方法。增減產(chǎn)權(quán)共有人相當(dāng)于買賣，即將產(chǎn)權(quán)份額的一半轉(zhuǎn)讓給你，按照這個(gè)份額繳納稅費(fèi)。

　　房產(chǎn)證上減少子女名稱視為買賣，應(yīng)征收契稅。刪除名稱類似于股份轉(zhuǎn)讓，流程類似于正常的房屋交易，只需繳納所占份額的契稅，從1%到3%不等。去當(dāng)?shù)亟灰字行倪^戶，產(chǎn)證上所有共有人都可以帶身份證。

　　當(dāng)然，你也可以以禮物的方式去名，但也要交手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、契稅等一系列費(fèi)用。上海房地產(chǎn)律師