上海房地產律師解答房屋登記在兒童名下有六大風險

　　法律并不限制購房者的年齡，因此以未成年人的名義購房是符合規定的。未成年人在簽訂購房合同并辦理房屋所有權登記時，不能單獨交易，需要由未成年人的法定監護人辦理。上海房地產律師為您解答

　　根據《民法通則》，10歲以下的未成年人為無民事行為能力人，10歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，需要法定監護人代為參加民事活動。根據規定，無民事行為能力人實施的民事行為無效。限制民事行為能力人簽訂的合同，經法定監護人認定后有效，不予認定的合同無效。

　　也就是說，未成年人簽訂的房屋買賣合同是無效合同或者待定合同。對于待定合同的有效性，合同無效，法定監護人未經批準。未成年人應當經法定監護人同意或者由法定監護人購買。

　　法律依據

　　《中華人民共和國民法通則》第十九條。

　　八歲以上的未成年人是限制民事行為能力的人，民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意，但可以獨立實施純利益民事法律行為或者適合其年齡和智力的民事法律行為。

　　《中華人民共和國民法通則》第二十條。

　　八歲以下的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理民事法律行為。

　　案例：監護權糾紛及其背后的奪房大戰

　　周女士和丈夫的關系亮起了紅燈。離婚協議一切順利，但問題在于孩子的監護權。早在孩子5歲時，這對夫婦就以兒子的名義登記了一處財產。他們都是商人，可以說是好心的，把房子放在兒子的名下，可以給自己和孩子留一條路，保留部分資產；第二是提前為兒子準備婚房，以后不用擔心兒媳的份額。然而，這對夫婦計算了很多，但他們沒有計算出他們會離婚。關于孩子的監護權，周女士一開始愿意給這個男人，畢竟，這個男人的家就是這樣一個獨生子女，男孩跟著父親也很方便。然而，有一件事周女士非常不安，因為她的兒子還小，還是個未成年人，名下的財產不能自己處理，一旦這個男人得到監護權，他必須和孩子住在房子里，如果這個男人再婚，恐怕房子的最終所有權仍然是未知各種擔憂，周女士開始掙扎，不愿意放棄監護權。這個男人也出于同樣的原因，堅決不妥協。兩人還沒有離婚，卻為此鬧得不可開交。

                                             

　　兒童名下房屋登記的六大隱患，一定要看

　　你必須知道這些風險！

　　1.買房不能貸款

　　買賣合同約定房屋的買受人為未成年人的，房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款。

　　2.當孩子們獨立買房時，他們可能要多付首付

　　如果孩子和父母沒有共同財產，也就是說，父母的房產證上沒有孩子的名字，那么孩子在成年后購買第一套房時，可以按照政策支付30%的首付，享受第一套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前與父母共有不超過2套房產，根據政策，成年后可以獨立購買一套房子。

　　3.家長不能隨意處置房屋，確需辦理手續麻煩

　　父母不能隨意出售。抵押未成年子女名下的房屋。必須有利于未成年人的利益。如果有重大疾病，需要錢治療或者生活學習。必須提供監護人簽名，確保其具有監護人資格，出售房產是未成年人利益的保證書，保證書必須經公證處公證。此外，父母出售房產所得全部用于撫養未成年人。否則，一旦孩子將來提出異議，認為父母侵犯了他們的合法權益，父母將承擔賠償責任。

　　4.父母離婚時容易發生糾紛

　　如果夫妻離婚，以未成年子女名義購買的財產所有權往往會引起法律糾紛。財產不作為共同財產分割的，財產應當由承擔撫養子女義務的一方與子女共同生活，可能導致撫養權競爭。

　　5.父母想要收回房屋的困難，成年后無法控制子女擅自處分房產

　　如果孩子成年后不履行贍養父母的義務，父母收回房子會有很大的法律障礙。在實踐中，現有的孩子成年后賣掉房子，不讓父母住。在一起離婚案件中：張先生未成年時，父母以自己的名義購買了房產。張先生成年結婚后，沒有告訴父母就把房產加上了妻子的名字。當他的婚姻觸礁離婚時，他的妻子按照約定獲得了50%的產權。張先生的父母深受打擊，后悔不已。

　　6.如果孩子婚后發生事故，配偶有權繼承婚前財產

　　如果孩子在婚后不幸去世，他的配偶。孩子和父母是第一個繼承人，有權繼承死者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時與父母共同擁有財產，孩子名下的財產也將作為遺產分割和繼承。

　　如何規避子女名下房產登記的風險

　　1.可以做公證

　　同意孩子未成年時與父母共同擁有的財產，權益在父母出生前歸父母所有。這種方法可以讓孩子同時擁有財產，在發生意外時不會被分割成遺產。

　　2.變更房地產份額

　　直接到房地產交易中心變更房地產份額，以孩子的名義減少房地產份額，至少可以變更1%。這種方法主要是處理房產稅。即使孩子成年后以自己的名義購買的房產超標，需要征收房產稅，至少與父母共有的房產稅量也會極其有限。

　　3.從房產證上取名

　　這種方法比較簡單粗暴，但可以說也是最實用的方法。增減產權共有人相當于買賣，即將產權份額的一半轉讓給你，按照這個份額繳納稅費。

　　房產證上減少子女名稱視為買賣，應征收契稅。刪除名稱類似于股份轉讓，流程類似于正常的房屋交易，只需繳納所占份額的契稅，從1%到3%不等。去當地交易中心過戶，產證上所有共有人都可以帶身份證。

　　當然，你也可以以禮物的方式去名，但也要交手續費、登記費、契稅等一系列費用。上海房地產律師