上海房產律師來講講商品房合同中違約金如何支付

　　開發商與業主簽訂《商品房生意條約》，條約商定，開發商應當于2016年5月31日前將屋宇交付給業主。如未在前述商定期限內將屋宇托付業主，開發商應該向乙方領取違約金，違約金按業主已領取的房價款日萬分之0、5計較，違約金自條約商定的最初托付克日之次日起算至實踐交付之日止。上海房產律師就來講講有關的情況。

　　一、基本案情

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　　逾期超過60天，業主有權選擇單方面解除合同，開發商除應退回業主已支付的房款，還應承擔賠償責任，按房屋總價款的5％向業主支付賠償金。

　　裁判實踐中的支流觀念覺得，業主主意過期交房違約金的條件是條約連續執行，若抉擇解除條約，違約方應負擔的是領取解除合同的賠償金。既然業主主張解除合同并要求開發商承擔解除合同賠償金，那么業主同時要求開發商承擔逾期交房違約金，屬于重復計算，于法無據，不應當予以支持。

　　（二）屋宇租賃合同案例

　　出租人與承租人簽訂《屋宇租賃條約》，條約商定，如承租人過期領取房租，每過期一日，根據逐日萬分之五地規范支付逾期付款違約金；如果承租人逾期超過30日，出租人有權解除合同，并要求承租人支付剩余租期內租金的20％作為解約違約金。

　　裁判實際對此持有兩種分歧的觀念，一種觀念覺得，上述兩項違約金系出租人和承租人在分歧情況下所應該負擔的守約義務的商定，因為出租人抉擇解除條約，進而請求承租人負擔守約責任，則應當適用解約違約金的約定，逾期付款違約金和解約違約金不應當并用；而且在支持了出租人解約違約金的基礎上，再支持其逾期付款違約金有重復之嫌，因此逾期付款違約金不應當予以支持。

　　另一種觀念覺得，出租人所主意的過期領取房錢違約金，指向的是承租人延期領取房錢的行動，與解約違約金分屬不同事由，解約違約金和逾期付款違約金屬不同性質的違約金，所以兩筆違約金不屬于重復計算。

　　二、律師意見

　　針對條約解除時，什么時候可以并用逾期違約金和解約違約金？

　　我國《合同法》劃定的解除，是條約終止的一項緣故緣由，分為溯及既往地解除和不溯及既往的解除。條約解除是不是擁有溯及力與條約解除的法令前因間接相干，這不僅僅關系到對條約解除侵害補償的界定，還關系到條約解除以后，對守約義務條目效能的認定。

　　《合同法》第97條劃定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”其中，“根據履行情況和合同性質”，是關于合同解除后有無溯及力的彈性規定。

　　對該條目的懂得，學界普遍覺得，我國合同法抵賴條約的解除應向未來產生感化，同時也抵賴條約的解除能夠產生溯及既往的結果；然則，解除條約擁有溯及力應區別分歧情形。

　　由此可知，《合同法》第97條劃定的條約解除，是不是產生溯及既往的效能，必須依據條約的執行情形和性質進行判斷。根據該條規定的法理，繼續性合同的解除原則上無溯及力，非繼續性合同的解除原則上有溯及力。

　　繼續性合同，即履行時不能一次性完成，必須在一段持續時間內完成的合同，比如租賃合同、倉儲合同、保管合同、承攬合同、供水供電合同等，繼續性合同的標的一般在合同履行的同時已經被使用或消耗，合同解除具有溯及力在客觀上沒有可行性；非繼續性合同則是指一次性履行合同。

　　當然，如果企業雙方都覺得自己十年我們可以，那么也可以通過設立一個十年居住權，辦理的是十年居住權房本。這個時候，問題出現了，到底怎么定十年的價格。不愿意的居民太多，不愿意的業主太少，時間又太短，業主拿不到多少錢，居民又不能久留，干脆租了算了。

　　對于居民來說，因為可以轉租，也就是提前鎖定未來的租金而不漲價，這是一個非常好的收獲未來租金上漲的模式。所以目前很多成交的人都是先自己住，等搬出去了再轉租。那時候房租已經漲了不少，漲的收入都是自己的。

　　綜上所述，上海房產律師認為，詳細案件中，假如條約既商定了過期違約金，同時又商定了解約違約金，在守約方請求解除條約并請求違約方領取違約金的時候，需要根據合同的具體性質和履行情況，判斷逾期違約金和解約違約金能否并用。