關鍵詞: 小產權房,購買方式,上海律師熱線
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下面是上海蒲東律師精心為您準備的有關購買小產權房，希望對您在工作生活中有所幫助。
一、小產權房定義
在介紹“小產權房”之前，我們首先介紹一下與“小產權房”對應的“大產權房”。
大產權房:由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產權房。
而對應的，小產權房：不是由國家頒發權證的叫做小產權房。小產權房最顯著的特征就是缺少“五證”（《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》），所以小產權房也就無法辦理房產證。
小產權房一般可以分為以下兩類種
1、在集體土地上建造的小產權房，此類小產權房一般又可分為在宅基地上建造的小產權房和占用集體企業或耕地建設的小產權房；
2、在工業用地、企業用地或廠區建造的小產權房。
二、購買小產權房的法律風險
1. 小產權房被認定為違法建筑
政府有關部門在對違法建設的查處執法過程中，一般是按照以下三類標準對違建進行認定
（1）未取得國土資源管理部門用地許可的（即建設不符合用地性質或符合用地性質但未取得許可）；
（2）規劃區內未依法取得建設規劃許可或未按照許可證的規定建設的；
（3）未取得建設工程規劃許可或未按照許可的規定建設的。
現在絕大多數的小產權房，都極有可能被認定為違法建設，那么對于違法建設，一般如何處理呢？
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條之規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”
對于違建有三種處理方式
（1）限期改正：對于那些符合規劃的違法建設，如果可以補辦規劃許可及工程許可的，可以責令限期改正，補辦各項手續。當然，限期改正補辦手續一般也意味著需要補繳土地出讓金等款項，這筆不菲的款項極有可能要由購房人承擔；
（2）拆除：對于不符合規劃，且無法補辦手續無法改正的，應當予以拆除，在拆除的過程中，如果建房人沒有自行拆除，那么相關部門將進行強制拆除，強拆過程中極有可能造成購房人和住戶的財產損失；
（3）沒收：對于無法拆除的，予以沒收。
在一些地區，也會采取以下方式進行處理：違法建設如果違反總體規劃，則建筑物予以拆除；違法建設如果符合總體規劃，則建筑物予以沒收
不論是限期改正、拆除還是沒收，購房人都將蒙受巨大損失，輕則損失錢財，重則房財兩空。
2. 小產權房買賣合同被確認無效
在購買房屋時，一般需要簽訂房屋買賣合同，只有當房屋買賣合同合法有效時，買房行為才是受法律保護的，反正，如果簽訂的房屋買賣合同無效，那么就要回歸到房屋買賣合同簽訂之前的狀態，售房人向購房人退還房款，這時極易發生糾紛。
具體來說，對于在集體土地上建造的小產權房，如果是本集體經濟組織成員之間買賣小產權房而簽訂的房屋買賣合同，一般認定合同有效；本集體經濟組織成員與他集體經濟組織成員之間買賣小產權房的，一般認定房屋買賣合同無效；集體經濟組織成員與城鎮居民之間的簽訂的小產權房買賣合同，一般認定合同無效。
相關法律規定：
《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
北京：
（1）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發了《關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
（2）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區位補償價格。
上海：
《上海審判實踐》2008年第1期
（1）對于發生在本鄉鎮范圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；
（2）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，如果取得有關組織和部門的批準，可以認定合同有效；
（3）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批準的,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住，使用該房屋的，該合同應做無效處理；
（4）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同現實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有，居住使用該房屋的權利。
海南：
海南省高級人民法院于2011年下發的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》中規定：城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。
山東：
山東省高級人民法院于2011年11月30日下發的《全省民事審判工作會議紀要》中亦明確：對于因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。
當然，有些小產權房會采用簽訂長期租賃（10至20年不等），一次性付清全部租金的方式進行“交易”，此種形式的小產權房一樣存在極大的法律風險。
在我們處理的實際案件中，小產權房被認定違建或房屋買賣合同被認定無效后，購房人希望向售房人追討購房款，但大多數情況下售房人早已不具備退款能力，購房人極有可能面臨房財兩空的尷尬局面。
三、律師建議
小產權房除了存在上述法律風險，還存在諸如拆遷難補償、質量難保證、配套不完善、無法抵押無法轉賣等風險，所以盡管與大產權房相比，小產權房價格便宜不少，但是這類房屋不論是購買還是租住，都極易引發糾紛，如果您的情況比較復雜，我們也提供律師在線咨詢服務，歡迎您登陸上海律師事務網進行在線法律咨詢。
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