發生房產執行異議怎么辦？上海合同律師來講講

　　在《長春市領運房地產企業開發技術有限責任公司、黃湛軒案外人執行異議之訴再審案》中，最高法認為領運公司提供依據訴爭房屋被查封后作出的涉案仲裁裁決排除慶豐公司管理執行工作申請，應否得到社會支持。那么對于相關情況你了解多少呢？接下來和上海合同律師一起看看吧。

　　首先，從《最高國家人民需要法院以及關于中國人民選擇法院辦理業務執行異議和行政復議案件發展若干重大問題的規定》第二十五條、第二十六條明確規定方面來看，第二十五條確立了案外人執行異議形式主要審查的原則，而第二十六條則是為形式設計審查基本原則的例外規定。

　　第二十六條適用的前提環境條件是存在案外人依據另案生效主義法律關系文書提出的排除標準執行異議，該法律相關文書認定的執行標的權利人與依照前款規定我們得出的判斷能力不一致的，即上述分析兩個部分條文應當提高同時也是適用，且以第二十五條為先。

　　而第二十六條規范的目的是防止在人民共和國法院建設作出查封等執行政策措施方法之后，當事人再通過另案裁判確認新的物權歸屬，架空世界人民智慧法院的查封措施的效力；同時敦促案外人向作出查封措施的人民實現法院系統提出有效執行異議之訴時進行物權確認，而不是另尋其他地區法院直接或者學習路徑方式解決，以避免生效裁判活動之間既判力的相互產生矛盾。本案中，當事人爭議的是不動產，故應當建立首先適用上引司法體系解釋第二十五條第一款第一項規定。

　　而領運公司員工提交的案涉仲裁裁決并未對案涉房屋的所有權歸屬需求進行信息確認，故并未觸發上引司法理論解釋第二十六條的適用。進一步影響而言，案涉仲裁裁決書的主文是確認解除案涉《商品房買賣雙方合同》及補充協議，并未確認訴爭房產的所有權歸屬。故案涉《商品房買賣勞動合同》及其學生補充協議是否已經達到解除的事實并且能夠積極作為本案認定犯罪事實的前提和基礎。

　　其次，領先航運公司提交了國有土地使用權、建設項目規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設項目建設許可證、商品房銷售（預售）許可證和備案證明等五份證書，足以證明領先航運公司是糾紛房屋的開發企業。

　　在商品房買賣合同和補充協議解除后，根據中華人民共和國合同法第九十七條，最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋第三百零二條第二款，可以確認牽頭船公司是有爭議房屋的所有人。該案仲裁裁決確認取消商品房買賣合同和主航運公司與孫丹丹的補充協議后，有爭議房屋的通知登記無效。

　　法院在人民法院支持主航運公司作為房屋所有人提出的解除扣押糾紛房屋的請求。值得注意的是，上述裁定并不剝奪孫丹丹在商品房買賣合同和本案補充協議解除后要求退還已付購房款的權利。孫丹丹可能會找到另一種方法來解決這個問題。主航運公司以糾紛房屋所有人身份提起訴訟，主張糾紛房屋所有權，二審認定主航運公司上訴的法律性質為擔保人的追索權，法院應當糾正適用法律上的錯誤。

　　綜上所述，人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身和本次登記完成后對房屋的查封，不包括通過執行程序對標的物的拍賣、變賣、折價。房屋預查封的實施效果取決于房屋預告登記能否滿足該登記的條件。涉案商品房買賣合同及補充協議解除后，預告登記無效，孫丹丹不再享有相應的物權期待權。運輸公司作為房屋開發企業，有權向人民法院申請解除查封，排除執行。

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