抵押房屋所有權轉讓協議上海擬審合同糾紛律師

　　上海擬審合同糾紛律師  夫妻離婚后，個人關系已經解除，但財產關系可能無法“分離”，從而形成“離婚后的財產糾紛”。我們對離婚后法院分割財產的判決觀點進行了重點研究。

　　第一，什么都可以分。

　　離婚后，雙方繼續爭奪的財產和離婚時一樣多種多樣。

　　1.房地產:包括房地產、車位、土地使用權。這些屬性很有價值，也很容易查詢。他們在離婚時屬于“兵家必爭之地”，也是離婚后財產糾紛的爭奪焦點。

　　2.價值巨大的動產:包括車輛、現金、資金、股票、股權、古玩字畫、珠寶、五金、機械設備等。這些財產，尤其是金融資產，很容易隱藏在離婚中，往往是離婚后財產糾紛的“導火索”。

　　(股權價值360萬，即使離婚)

　　3.養老保險、住房公積金、獎金、房租、知識產權(版權、商標權、專利權)、村集體分紅、金融性質的人壽保險、軍隊轉讓費、征地補償、青苗補償等。

　　(婚姻期間各種單位福利由前配偶分享！)

　　4.日常生活用品:一些“因小失大”的當事人不愿意放棄任何可分割的財產。我們還看到判決書正文中對電視機、冰箱、電飯煲、空調、被子等財產的劃分。

　　(連被子的品牌法院都表示過)

　　5.其他多元化物業，包括茅臺、珠寶、古玩收藏、字畫作品等。

　　(按照“照顧女方”的原則，多給女方一瓶茅臺)

　　二、不同財產在案件數量中的比例。

　　在404起離婚后的財產糾紛案件中，涉及的各種財產類型的比例如下:

　　1.房地產分割260例，占64.3%；

　　2.存款、股票、基金等金融資產被分割，占35例，占8.7%；

　　3.車輛分割，30例，占7.4%；

　　4.公司股權分置13例，占3.3%；

　　5.其他(如支付賠償金、債務、住房公積金等。)，66例，占16.3%。

　　住房作為近20年來升值最快的家庭資產，不僅是離婚期間競爭的焦點，也是前夫和前妻離婚后再次拆房的重點對象。

　　存款、車輛、股份等以下資產是家庭中最常見的資產類型，也是離婚后雙方爭奪的共同財產類型。

　　三、財產分割法院的判決。

　　法院對離婚后財產分割的判決觀點非常明確:

　　1、有協議的(包括結婚、離婚、離婚)，按照約定分割；

　　2.沒有約定的，判決規則與離婚、財產分割的判決規則基本一致，一般均分，一方過錯可以少給分。

　　下面重點分析一下法院對房屋、金融資產、車輛、股權分割等占據離婚后財產糾紛前四位的判決意見。

　　四、房屋分割法院的判決。

　　離婚后涉及財產分割的260起財產糾紛，可以分為兩類:一是離婚涉及的房屋如何處理的案件154起，占全部房屋案件的59%；第二，106例，占41%，離婚時沒有對房屋分割做出任何約定。

　　離婚時有協議。

　　在離婚協議已約定如何處理訴訟所涉財產的154起案件中，產生糾紛的主要原因如下:

　　1.被告不配合辦理房屋過戶手續，94起案件，占61.0%；

　　2.被告取得房屋，未按約定支付房屋補償費，8例，占5.2%；

　　3.離婚時約定房屋為雙方共有，但離婚后一方不能實際使用，權利架空，要求重新分割案件，4起，占2.6%；

　　4.離婚時約定房屋為雙方共有，但離婚后因一方個人債務被一方變賣或拍賣，追回一案，占7.8%；

　　5.其他病例36例，占23.4%。

　　法院判決:

　　近90%(89%)的判決會充分尊重當事人之間的約定，支持原告的主張。

　　只有11%的案件得不到支持，主要有兩個原因:一是過戶有障礙，二是產權不清。

　　對房屋產權轉讓案件裁判配合的幾點看法？

　　離婚時(主要是協議離婚時)，取得房屋產權的一方要求被告配合辦理房屋過戶手續，屬于離婚后財產糾紛的特殊情況。

　　并不意味著離婚時約定房屋歸一方所有就可以直接取得產權。另一方不配合辦理產權轉移手續的，需在離婚后提起財產糾紛訴訟，取得法院生效判決文件后，房屋登記機構方可配合辦理轉移手續。

　　我們發現，大多數需要轉移所有權的案件都得到了法院的支持，占所有這類案件的89%。

　　但遺憾的是，也有部分房屋，即使通過法律訴訟，也不能保證房屋會過戶到原告名下。有三種法律障礙:

　　障礙之一:房屋有抵押權，抵押貸款未還清，抵押銀行不同意轉讓。

　　清遠市人民法院審理的(2019)粵18鐘敏598號一案中，銀行作為債權人被法院追加為第三人，在貸款清償前銀行明確拒絕辦理轉賬手續，法院駁回了原告的轉賬請求。

　　法院的推理部分:“但是，由于原被告共同向XX銀行購買了抵押貸款，抵押款尚未還清，現債權人XX分行已明確表示不同意《離婚協議》中關于抵押房屋所有權的轉讓協議。本意見合法合理，應予采納。但未經債權人同意，原被告私自分割未了結的抵押財產，損害了XX分行的利益。法院不承認雙方在《離婚協議》中就財產處置達成的協議。原告要求將××房屋過戶至其名下，缺乏法律和事實依據，不予支持。原告應在付清所涉房屋抵押款后提出索賠。”

　　離婚后涉及房屋分割的案件，當實際所有人與債權人的利益發生沖突時，法院將優先保護債權人的利益。主要是因為離婚協議是內部協議，對善意第三人沒有效力。本案涉及的房屋在貸款時已經抵押，銀行有優先受償權。在貸款結清前轉讓抵押財產會損害銀行的合法權益。

　　但在佛山市順德區人民法院審理的(2019)粵0606民初13593號一案中，我們也發現當事人有了新的解決辦法:到抵押銀行辦理“抵押更名”手續。第三人交通銀行順德支行表示，原被告和被告均可申請抵押轉讓，債務轉移給業主后，房屋可以轉讓。具體流程如下:

　　1.將申請材料提交銀行審核；

　　2.符合要求的，提供存款(高于貸款余額)；

　　3.法院確認涉案財產屬于申請人的生效判決。

　　這個案例說明，銀行并沒有我們之前想象的那么死板，在目前高離婚率的情況下，銀行也在積極尋求解決按揭房的過戶問題。而且，一旦銀行全面實施這一措施，勢必會對提供止贖“過橋”的擔保公司的業務產生影響。

　　障礙二:房子被查封，不能轉讓。

　　廣州市海珠區人民法院(2018)審理的廣東0104民初15267號一案，因涉案房屋在另一案中被查封，設定抵押，法院裁定駁回原告的過戶請求。

　　部分法院理由:本案涉及的鄧在XX路701號房擁有的產權份額，已被廣州市海珠區人民法院查封，限制產權轉讓，設定抵押權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，根據第二項規定，司法機關裁定查封的房地產不能依法轉移，即不能辦理產權轉移登記手續；《最高人民法院、國土資源部、建設部關于規范人民法院執行、國土資源和房產管理部門協助執行的通知》第二十一條規定，查封房屋在查封期間不得辦理變更登記或者過戶登記手續。對于上述被查封的鄧占有的一半產權，李將另尋法律途徑解決，本案暫不調解。基于上述情況，暫無法辦理涉案房屋的產權過戶手續，本案不處理李對該部分的主張。李的一半產權屬于他。

　　上海擬審合同糾紛律師    障礙三:房屋被拍賣或出售，不能按約定客觀上轉移給原告。

　　中山市第二人民法院審理的(2018)粵民初2072第8396號案件中，原被告同意離婚時房屋歸原告所有，并在離婚一年后辦理了房屋過戶手續。但在原告取得房屋產權之前，被告介入訴訟，導致房屋被拍賣還債，原告無法按照約定客觀取得。