公司起訴葉某稱：2014年公司因經營發展需要，向葉某借款3000萬元，雙方簽訂了《借條》一份，并約定了借款以及利率為日千分之三。為擔保通過上述企業借款，雙方隨后簽訂了92套《商品房買賣交易合同》并開具了相應的購房發票給葉某，購房單價為5000元/平方（市場經濟價格水平約為1、5萬元/平方），總價為3120萬元。上海建筑工程律師今天就來講講涉及到的一些問題。
同時我們進行了分析房屋信息備案，葉某如約將借款匯至公司管理賬戶，公司產品先后支付給葉某的利息折算已超過年化36％，并歸還完畢全部資產本金，后續研究公司已經無力償還其余部分利息，故葉某在收到相關款項后不愿積極配合注銷商品房備案登記，導致我國某公司員工主動訴至人民法院工作要求學生確認商品房買賣勞動合同行為無效問題并且沒有注銷備案。
在第一次審判期間，一些人爭辯說，這筆付款不是貸款，而是房屋出售，要求公司及時支付房款。一審法院認為，雙方是貸款關系，如果要求履行商品房買賣合同，違反了“流動性”條款，因此決定確認商品房買賣合同無效，要求取消登記備案。葉某向法院上訴，法院維持一審判決。
物權法第一百八十六條規定: “債務人在債務履行期限屆滿前未履行到期債務的，抵押權人不得與抵押權人約定抵押權人的財產歸債權人所有”。這是物權法關于液體物質的規定，制定液體物質立法的目的是為了最大限度地發揮物的價值。如果商品房買賣合同簽訂時規定“到期債務直接享有房屋所有權”，違反了流動性禁止的規定，則該規定無效，如果商品房買賣合同本身沒有說明僅在形式上符合一般買賣條款實際上作了擔保，并不違反流動性禁止的原則。
商品房買賣合同當事人沒有合同的真正含義，只有債權和債務擔保的含義。一些學者認為，這種合同的履行只受到履行功能的限制，即商品房銷售合同只能履行擔保功能，而不能履行銷售功能，如債務人不能及時償還債務，雙方當事人仍應拍賣或出售標的物以償還債權人的債權，但不能直接將房屋轉讓給債權人。如果商品房買賣被認為無效，其擔保功能也將消失，不利于保護債權人的利益。
然而，在實踐中，為了確保當事人能夠無形地實現流動性的目標，他們往往將商品房銷售合同與貸款之間的關系分開，這使得法院難以區分它是否真的是擔保的目的，例如，在這種情況下，債權人要求債務人出示房屋描述的低價格，貸款的雙方為一組當事人，出現銷售合同和使用第三方的名稱;除了當事人將在銀行的流動中明確標明“購款”等字樣外，如果債權人與債務人之間難以形成債務購買的對應關系，法院將難以區分二者，特別是私人借貸的不規范操作、隨意性、證據散亂、或只有一方持有一些文件等，這種情況對案件的真實性設置了障礙。
審理此類案件可能需要在以下幾個方面有更多的突破: 買方與債權人的關系、債權人與債務人的日常對話、買方資金來源和支付流程的審查(許多是債權人轉入買方然后轉出，通過審查流程可以找到一些聯系)、債務人在出售發票后的支付沖紅。
仍舊以本案為例，在本息未能進行回收工作之前，因商品房買賣合同在房管局進行了備案登記債務人不可能實現二次開發銷售的情況下，債權人來說并不急于處置擔保物， 才導致本案原告即債務人可以主動告債權人，但債務人陷入了我們一個發展困境——不解除商品房買賣雙方合同，房屋已經無法通過銷售則無回款償還債權人，商品房買賣合同又因擔保作用效果尚在而無法有效解除，法院也無法得到判決結果直接責任履行買賣合同，否則有違流質禁止的條款，債務人如無其他人員流動資產資金問題基本價值等于死局。
在非政府貸款中，債務人沒有償還債務并主動起訴債權人的情況很少。因此，本案的出發點只能是確認合同無效，因此，在案件1中，法院承認商業住房銷售合同在貸款償還后無效，而在案件2中，由于擔保仍然存在，合同被確認為有效。
然而，認識到合同的有效性并沒有實質性地解決債務人的困境，法院不能超越案件范圍，啟動對當事人當前具體借款和借款的審查，但法院不能在不審查貸款是否已償還的情況下確認貸款的有效性，在案件2中，法院只是確認了擔保的有效性，但債務人仍然處于困境。
有兩種處理這種情況的方法仍在探索中。在這里，作者只是拋磚引玉。法院在審理上述情況時，仍須審查具體情況，在判決書中提及雙方所欠剩余款項的利率并明確在欠款清償后合同將失去擔保效力。
上海建筑工程律師提醒大家，另一個比較大膽的做法是聘請第三方對該地區正在建設的住房進行評估，根據部分商品房銷售合同的估價表現，對其他過度擔保的住房進行確認，確認銷售合同無效，使債務人能夠從二次銷售記錄中解脫出來，利用貨物的價值更好地發展，促使債務人盡快將資金流向債權人償還債務。
| 上海建筑工程律師視角下裝修公司 | 上海建筑工程律師來講講城市規劃 |