上海建筑工程律師來講講城市規(guī)劃變更對(duì)房地產(chǎn)的損失如何補(bǔ)償

　　房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目是否能順?biāo)斓耐苿?dòng)，除了房地產(chǎn)開辟企業(yè)能自動(dòng)推動(dòng)的事項(xiàng)外，更加關(guān)頭的條件前提即是項(xiàng)目能夠獲得相關(guān)房地產(chǎn)管理部門機(jī)構(gòu)的許可。本文所淺析的正是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃報(bào)建審批階段的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)與防范。上海建筑工程律師今天就來講講涉及到的一些問題。

　　2018年4月10日，長(zhǎng)沙縣行政執(zhí)法局對(duì)威尼斯城房產(chǎn)公司作出行政懲罰抉擇：責(zé)令該公司即時(shí)休止第四期項(xiàng)目設(shè)置裝備擺設(shè)；對(duì)7-8棟基坑復(fù)原原狀，并處罰款4365058、67元。威尼斯城房產(chǎn)公司接收懲罰并對(duì)7-8棟基坑復(fù)原原狀。

　　因威尼斯城第四期項(xiàng)目違法設(shè)置裝備擺設(shè)對(duì)本地生態(tài)環(huán)境和飲用水水源地造成龐大影響，侵害社會(huì)大眾好處，考慮到該項(xiàng)目1-6棟曾經(jīng)販賣終了，僅第6棟就觸及320戶，觸及浩繁群眾好處，撤消該項(xiàng)目標(biāo)設(shè)置裝備擺設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證并拆除建筑，將損害不知情群眾的利益。經(jīng)論證，采取取水口上移變更飲用水水源地保護(hù)區(qū)范圍等補(bǔ)救措施，不影響威尼斯城眾多業(yè)主的合法權(quán)益和生活穩(wěn)定，社會(huì)效果和法律效果較好。

　　該案中，由于房地產(chǎn)開辟企業(yè)在項(xiàng)目性子、范圍和容積率等進(jìn)行了龐大調(diào)解后未依法從新報(bào)批，而相干計(jì)劃、法律部分亦存在不依法執(zhí)行治理職責(zé)的違規(guī)行動(dòng)，終究房地產(chǎn)開辟企業(yè)被處以罰款和對(duì)部份已完工程恢復(fù)原狀的處罰。然而在本案中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未因違法行為造成更大損失的原因是檢察機(jī)關(guān)和相關(guān)職能部門基于國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的考慮，采取了其他的補(bǔ)救措施。

　　對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目而言，對(duì)其設(shè)置裝備擺設(shè)、進(jìn)展影響最大當(dāng)屬都會(huì)計(jì)劃的變換，鑒于我國(guó)各地都會(huì)進(jìn)展程度不平衡，某些地域都會(huì)的規(guī)劃變更存在主觀隨意性大、變更程序不公開不完善以及變更的救濟(jì)和補(bǔ)償制度缺失等特點(diǎn)，利益相關(guān)人的合法權(quán)益得不到保障。較為常見的城市規(guī)劃變更情形如下：

　?。?）項(xiàng)目所在地地皮容積率、修筑密度、綠地率以及修筑高度等計(jì)劃指標(biāo)的調(diào)整；

　　（2）興修市政根底辦法致使項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo)自愿調(diào)解：興修變電站等辦法需要占用項(xiàng)目土地、建設(shè)機(jī)場(chǎng)需要限制項(xiàng)目建筑高度、項(xiàng)目地下或周邊興建地鐵以及市政道路建設(shè)需要項(xiàng)目土地紅線退讓直接導(dǎo)致開發(fā)用地減少。

　　上述情況無疑都會(huì)給房地產(chǎn)開辟企業(yè)造成巨大的損失。合規(guī)建議：

　?。?）房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)該及早辦理《設(shè)置裝備擺設(shè)用地計(jì)劃許可證》，領(lǐng)取了《設(shè)置裝備擺設(shè)用地規(guī)劃許可證》即意味著項(xiàng)目獲得了建設(shè)用地許可，受到行政許可法的保護(hù)，非經(jīng)法定程序，行政機(jī)關(guān)不得隨意調(diào)整項(xiàng)目所在地的規(guī)劃指標(biāo)。

　　（2）房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)該親近存眷都會(huì)計(jì)劃情形，如遇到都會(huì)計(jì)劃大概調(diào)解對(duì)項(xiàng)目用地發(fā)生影響的，應(yīng)該踴躍提出訴求，保護(hù)本身正當(dāng)權(quán)益。依據(jù)《中華國(guó)民共和國(guó)行政許可法》第47條劃定：“行政許可間接觸及申請(qǐng)人與別人之間重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽證申請(qǐng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽證?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為利害關(guān)系人，對(duì)可能涉及自身利益的規(guī)劃變更有權(quán)申請(qǐng)聽證。

　　（3）當(dāng)都會(huì)計(jì)劃調(diào)解侵害本身正當(dāng)好處的，應(yīng)該踴躍請(qǐng)求行政賠償。盡管《中華國(guó)民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中劃定了“依法給與賠償”的條目，然則并未對(duì)賠償工具、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及范圍作出細(xì)化規(guī)定。

　　上海建筑工程律師認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在主張補(bǔ)償要求時(shí)，可以根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從項(xiàng)目成本以及信賴?yán)娴慕嵌群戏?、合理的進(jìn)行主張。如相關(guān)行政主管拒絕補(bǔ)償?shù)模康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式依法主張權(quán)益。