上海資深刑事師律解讀業(yè)主購買的停車位能停兩輛車嗎？

　　  上海某小區(qū)業(yè)主嚴(yán)某因在自己購買的產(chǎn)權(quán)停車位停放兩輛車而被物業(yè)制止，雙方陷入僵局，嚴(yán)某起訴物業(yè)公司。上海資深刑事律師為您?解讀案例。

　　上海市第一中級人民法院認(rèn)為，房地產(chǎn)證書上記錄的停車位面積包括停車位專屬部分和共享部分面積。社區(qū)業(yè)主在使用產(chǎn)權(quán)停車位時(shí)，不僅可以根據(jù)房地產(chǎn)證書的面積確定停車位的專屬部分，還可以根據(jù)停車位地面標(biāo)記范圍合理使用。因此，二審依法維持原判，駁回業(yè)主嚴(yán)的上訴請求。

　　原則上，物業(yè)：標(biāo)準(zhǔn)停車位，只能停一輛車

　　嚴(yán)某：我花了很多錢買的產(chǎn)權(quán)停車位，怎么用是我的事，我沒有妨礙別人，怎么不能停兩輛車呢？

　　物業(yè)公司：我們現(xiàn)在收到其他業(yè)主的投訴。您購買的是標(biāo)準(zhǔn)停車位，而不是子母停車位。根據(jù)規(guī)定，您只能停放一輛車，不能超過標(biāo)記區(qū)域。

　　嚴(yán):我買的停車位在拐角處，停車位產(chǎn)證面積44.46平方米。雖然我停的兩輛車超過了標(biāo)記區(qū)，但并沒有超過我買的停車位面積。

　　物業(yè)公司：業(yè)主購買的停車位使用面積應(yīng)限于標(biāo)記，超過標(biāo)記區(qū)域?qū)⑶址钙渌麡I(yè)主的利益。現(xiàn)在我們收到了業(yè)主的投訴，并有權(quán)阻止您停放兩輛車。

　　由于物業(yè)公司禁止嚴(yán)某在社區(qū)產(chǎn)權(quán)停車位停放兩輛車，嚴(yán)某將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司立即停止妨礙其合法使用停車位的行為，并在社區(qū)公告板上書面道歉。與此同時(shí)，嚴(yán)某要求物業(yè)公司承擔(dān)第二輛車停在外面的費(fèi)用。

　　一審法院認(rèn)為，嚴(yán)主張兩車縱向平行停車方式，后墻0.50米，前部不可避免地占用部分公共通道，造成其他停車位停車?yán)щy和安全風(fēng)險(xiǎn)；前部不占用公共通道，后部幾乎接觸墻，停車，后部占用規(guī)劃設(shè)計(jì)中預(yù)留的公共部分，不符合安全要求。

　　嚴(yán)所述的停車方式必然占用公共空間，存在安全風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司根據(jù)《早期物業(yè)管理服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對嚴(yán)的上述行為進(jìn)行規(guī)范和管理，不侵犯嚴(yán)的所有權(quán)，不支持其訴訟請求。

                                                                                       

　　法院：合理使用停車位，以地面劃線為準(zhǔn)

　　在二審中，嚴(yán)與物業(yè)公司確認(rèn)，本案車位與社區(qū)其他同一建筑面積的車位地面劃線范圍基本一致。嚴(yán)某在車位內(nèi)停放兩輛機(jī)動車時(shí)，需要縱向停放在橫向車位內(nèi)；根據(jù)現(xiàn)場情況，嚴(yán)某現(xiàn)在縱向停放車輛時(shí)，車頭超過車位線約0.60米，車尾超過車位線約1.70米。

　　業(yè)主在車位產(chǎn)證面積44.46平方米范圍內(nèi)享有所有權(quán)的觀點(diǎn)缺乏依據(jù)。

　　嚴(yán)認(rèn)為，由于停車位位置的特殊性，根據(jù)房地產(chǎn)證書記錄的停車位面積44.46平方米，有權(quán)使用停車位標(biāo)記部分以外的周邊部分，因此兩輛車可以垂直停放。在這方面，上海第一中級人民法院認(rèn)為，房地產(chǎn)證書上記錄的停車位面積包括停車位的獨(dú)家部分和共享部分，因此停車位的獨(dú)家部分不能僅根據(jù)房地產(chǎn)證書的面積來確定。

　　一般來說，地下車庫停車位所有人使用的獨(dú)家部分僅限于車庫地面標(biāo)記的范圍。同時(shí)，根據(jù)車輛的風(fēng)格和尺寸，適當(dāng)超出標(biāo)記部分也是合理的范圍。

　　停車位的使用涉及業(yè)主共有部分的，由業(yè)主共同決定。

　　嚴(yán)某確認(rèn)其停車位的地面標(biāo)記范圍與其他停車位基本相同。根據(jù)停車位平面圖和現(xiàn)場情況，嚴(yán)某停車位標(biāo)記區(qū)距離墻體仍有一定距離，不是嚴(yán)某停車位的專屬區(qū)域。如果嚴(yán)某將兩輛車縱向停放在橫向停車位上，車輛的頭部和尾部將大面積超過停車位線，這顯然不屬于合理利用的范疇。同時(shí)，它也將占據(jù)業(yè)主的共同部分。嚴(yán)沒有提供證據(jù)證明該行為已獲得社區(qū)其他業(yè)主的同意。

　　基于此，物業(yè)公司有權(quán)根據(jù)《早期物業(yè)管理服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)管理?xiàng)l例》管理車輛停車，物業(yè)公司對嚴(yán)的管理行為不妨礙嚴(yán)的物權(quán)。

　　法院駁回上訴，維持原判。

　　法官點(diǎn)評

　　業(yè)主應(yīng)在地面標(biāo)記范圍內(nèi)合理使用產(chǎn)權(quán)停車位，不能簡單地將停車位產(chǎn)權(quán)證書面積等同于其可用的占地面積。超出停車位標(biāo)記范圍的區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共享的共享區(qū)域。業(yè)主使用共享區(qū)域超出合理范圍的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他業(yè)主同意，否則財(cái)產(chǎn)有權(quán)管理和制止。上海資深刑事律師