石湖蕩房產律師講購房人無需承擔還款責任適用

　　基本案情：饒家恩等三人重審事實及理由：二審判決饒家恩等三人承擔建行青海分行剩余貸款本息償還責任錯誤。

　　第一，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規定，商品房買賣合同和擔保貸款合同解除時，應當由賣方返還所收取的購房貸款本金及利息。另外一項生效判決已經確定，越州公司在解除合同時將剩余貸款本息支付給建行青海分行，對這一責任的認定不再有爭議。

　　第二，在執行《個人住房(商業用房)借款合同》(以下簡稱“借款合同”)過程中，饒家恩等三人在客觀上既不控制貸款，也不使用貸款，而是由建行青海分行按按揭貸款模式直接轉給了越州公司。由于越州公司違約，導致購房合同和借款合同解除，饒家恩等三人無任何過錯，在無法購買房屋的情況下，還將成為建行青海分行的債務人，這既不符合抵押貸款的法律特征，也不符合抵押貸款商業模式的價值安排。
 

　　建設銀行青海分行認為：

　　第一，借款合同關系發生在建行青海分行和饒家恩三人之間。案件涉及借款合同第十九條規定：“貸款人與借款者的借貸關系解除時，借款人應立即退還所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或者委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。“本條款具有清理清算條款的性質，借款合同解除，并不影響該條款的效力，饒家恩等三人應根據本條款約定將剩余貸款本息退還建行青海分行。

　　接著，第25條第2款《商品房買賣合同司法解釋》規定，出賣人在房屋買賣合同和抵押貸款解除后，將房屋貸款退還給賣方，石湖蕩房產律師在法律關系上，是出賣人受購房人的委托。此案中，越州公司沒有按照饒家恩等三人的委托向建行青海分行償還貸款，相應的還款責任仍應由饒家恩等三人承擔。裁決的理由根據最高法院的意見，本案再審爭議焦點為，在借款合同解除后，饒家恩及其他三人應否承擔剩余貸款的償還責任。

　　本案中借款合同解除后貸款返還責任主體問題。

　　第25條第2款《商品房買賣合同司法解釋》規定：“被確認無效或撤銷的商品房買賣合同，在解除后，商品住宅抵押貸款合同解除后，賣方應將所收購住房貸款和購買商品房的本金及利息分別返還擔保權人和買方。”

　　此案中，由于越州公司沒有在約定的時間內交付房屋，導致案涉《商品房預售合同》解除，《抵押合同》由于合同目的不能實現也被解除。按照上文所述，由出賣人越州公司將購房貸款本金及利息退還建行青海分行，饒家恩等三人不負有返還義務。
 

　　有關案件所涉借款合同中有關格式條款的適用。

　　案件涉及借款合同第十九條規定：“貸款人與借款者解除借貸關系時，借款人應立即退還所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或者委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。“本條款系建行青海分行為重復使用預先擬定的格式條款。

　　我國《商品住房銷售合同司法解釋》中已明確規定，商品房買賣和商品房抵押貸款合同解除后，賣方將收取的貸款本金和利息直接退還給貸款人，而不是購房人(借款人)，建行青海分行擬訂本條內容，指請求饒家恩等三人在未取得所購房屋和實際擁有購房貸款的情況下將貸款歸還，顯然無理地加重饒家恩等三人的責任，依照《中華人民共和國合同法》第四十條“…提供格式條款一方免除其責任并加重對方的責任，該條款對饒家恩等三人無拘束力，但排除對方的主要權利無效。
 

　　商品房按揭貸款商業模式下各方當事人的權利和義務關系問題。

　　本案件涉及商品房買賣合同與商品房抵押貸款雙重法律關系。就合同內容而言，在商品房買賣合同中，饒家恩等三人交房，越州公司交付房屋；在商品房抵押貸款合同中，建行青海分行將饒家恩等三人所貸的款項直接支付給越州公司，越州公司使用。在貸款方面，饒家恩等三人并不支配住房貸款，而是要償還貸款。如合同正常履行，饒家恩等三人取得房屋，雙方權利和義務亦可平衡。

　　但是本案中，由于越州公司未能交付房屋而導致合同解除，導致合同雙方權利和義務嚴重失衡。其具體形式是：越州公司違約不能交房，導致各方解除合同，而實際占有使用饒家恩等三人支付的首付款和建行青海分行按揭貸款，建行青海分行按合同約定既享有抵押權，并同時享有對越州公司、饒家恩等三人的債權；饒家恩等三人未取得房屋，但首次付款既已付清，再次要求償還抵押貸款。如果按照合同約定的權利義務關系處理，當饒家恩等三人對合同解除無過錯時，仍然要求其對剩余貸款承擔償還責任，顯然不合理地加重了其負擔，各方的權利和義務都不平衡，違反了公平原則。所以，在審案過程中，應充分考慮商品房抵押貸款商業模式下各合同間的密切聯系及各方權利義務的平衡，避免由于強調單一合同的相對性而導致三方權利義務的失衡。

　　石湖蕩房產律師鑒于此，建行青海分行請求饒家恩及其他三人返還剩余貸款并支付利息的請求不能成立，其律師費也不應由饒家恩等三人承擔。饒家恩等三人請求重審，應當予以支持。一審判決認定有錯誤，本院予以糾正。上海借貸糾紛律師