上海房產著名律師來講講業主能否自行將陽臺封閉

　　關閉自己的陽臺，但并沒有影響到鄰居。為什么關不上？況且封條已經封了，沒理由再拆了。因此，王沒有按照物業公司的要求恢復原陽臺。然而，過了一段時間，物業公司并沒有迎接王先生，而是在頂層找人采取“繩索”的方法，從外面將王先生的陽臺強行搬走。上海律師咨詢網帶您了解一下相關的情況。

　　雖然封閉陽臺的行為確實違反了管理規約的約定，但物業公司無權強行拆除自己家的陽臺。于是，王一紙訴狀將物業公司告上法庭，要求賠償其封閉陽臺的財產損失6000元。法院進行判決：物業雖方式方法不當，但無需賠償。

　　該案由杭州市區一審法院和杭州市中級二審法院審理，二審法院均裁定駁回王的訴訟請求。法院認為，物業公司可以通過要求停止侵害、消除危險的方式，制止小區業主的違法建設行為，但不具有代為拆除的強制執行權。

　　然而，物業公司的行為是不當的，但它的拆除是為了履行對社區公共空間的管理和維護的責任，它的行為的實施只是拆除，而不是結構性或破壞性的惡意破壞，同時，王本人違反了《管理條例》 ，而且由于陽臺本身是一個違約，被拆除的材料不能再次使用。

　　基于上述因素，法院駁回了王要求物業公司承擔賠償責任的訴訟請求。從本案的判決可以看出，業主封閉陽臺違反了《管理規約》，物業管理公司可以采取勸阻、制止、起訴法院等合理措施，但無權強行拆除。

　　但是，如果物業服務公司強行拆除，雖然經濟管理工作方式方法不當，但綜合分析考慮業主違約在先、物業公司發展沒有損害財產的故意、材料我們不能再次被利用等各方面的影響因素，法院也不會判決物業公司需要承擔賠償責任。

　　誰決定是否封閉陽臺？其實陽臺能不能關并不重要。關鍵看管理規約是怎么約定的。

　　《管理條例》是開發商在出售物業前，為確保物業的安全合理使用，維護社區秩序和環境的既定規則。根據《物業管理條例》第二十三條的規定，物業買方與開發商簽訂商品房買賣合同時，應當書面承諾遵守《物業管理條例》。

　　也就是說，無論業主是否認真閱讀過管理規約，在簽訂購房合同時都書面承諾已認真閱讀并同意遵守，所以管理規約對業主是有約束力的。而開發商或業委會與物業企業公司通過簽訂的《物業服務貿易合同》又賦予物業有限公司發展對于業主違反《管理規約》的行為，有權采取勸阻、制止等方式方法進行分析處理。

　　因此，業主要關閉陽臺，物業公司停止這種情況，實際上，物業公司也是按照物業服務合同履行管理義務的。所以陽臺能不能封，最終還是要看管理規約的規定。在上述案件中，王向法院主張，管理規約中關于封閉陽臺的條款本身是格式條款，排除了業主對陽臺的主要使用權，且在簽訂時未提請業主注意，應屬無效，對業主不具有約束力。

　　根據《合同法》第四十條的規定，提供數據格式合同條款一方可以免除其責任、加重對方社會責任、排除對方公司主要包括權利的，該條款無效。

　　而《管理制度規約》中封閉陽臺的約定雖然我國屬于格式條款，且對業主可以使用陽臺的行為問題進行了具有一定的限制，但該限制企業屬于自己合理的限制，并不會直接導致業主無法通過行使對陽臺的占有、使用、收益和處分的權利。也就是說該條款并未進行排除業主的主要發展權利，不屬于無效數據格式條款的情形。

　　因此，管理規約中關于陽臺不得封閉的條款是合法有效的，業主的行為受該條款約束。同時，因業主已簽署書面承諾書，明確表示已詳細閱讀管理規約并同意遵守，故主張物業管理公司未采取合理措施提醒，不能成立。

　　江蘇省高級人民法院也進行了類似的案例研究，以確認管理法規中無陽臺條款的有效性。房子是自己的房子，材料發展也是我們自己花錢買的，并且封陽臺也未影響到企業其他項目業主，為什么《管理制度規約》還要進行約定業主不得封閉陽臺呢？

　　物權法第七十一條規定，業主對其建筑物的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。陽臺作為建筑物的專用部分，當然，其所有者享有完全占有、使用、收益和處置的權利。但這并不意味著業主可以根據自己的意愿選擇是否關閉陽臺。

　　封閉陽臺會影響整棟樓的外墻美觀，而該樓外墻屬于整棟樓內業主共有部分，全體業主都有分享和共同管理的權利。如果每個業主都按自己的想法封閉陽臺，會破壞整個外立面的和諧統一，影響房屋的保值增值。

　　另外，由于業主不了解設計規范，自己封閉陽臺的安全性無法保證，存在高空墜物的安全隱患。所以開發商綜合考慮后，會在管理規約或業主手冊中選擇不封閉陽臺。

　　律師提出建議：如何能夠實現封陽臺的訴求？關于確認關閉陽臺的管理法規規定無效的請求不會起作用，法院可以作出裁決，撤銷私人關閉陽臺的規定。業主如何實現他們關閉陽臺的要求？

　　上海律師咨詢網提醒大家，根據《物業管理條例》第十一條規定，全體業主可以制定和修改管理規約。管理規約的制定和修改屬于全體業主的自主決定。業主要封閉陽臺的，可以召開業主大會會議，經專有部分占總建筑面積過半數且占總人數過半數的業主同意，可以修改管理規約中關于不得封閉陽臺的約定。這樣，失去了物業管理基礎的業主合同關閉陽臺，業主就不會受到自然關閉陽臺的限制。