上海房產合同律師解析商品房預約房產合同糾紛

　      案件簡介

　　2004年2月16日，張勵(原告)與徐州市同力創展房地產開發有限公司(被告)簽訂了商品房預訂單。

　　訂票單乙方為張勵，甲方為徐州市同力創展房地產開發有限公司，預訂單的主要內容是：橙黃時代小區彩園組團商品房是由甲方開發建設，乙方已經向乙方提供了開發和施工所需資料，并愿意預定給乙方；乙方已經對該商品房做了必要的了解，主動預定商品房。

　　雙方根據自愿、平等、協商一致，就乙方預定甲方商品房事宜達成如下協議：

　　一、乙方預定甲方開發的商品房為橙黃時代小區彩園組8號一單元102號商品房；

　　二、預計房屋建筑面積123平方米，簽定合同時，雙方應以房產管理部門批準的面積為準；協議規定的房價為每平方米2568元，預計總房款為308484元，簽約時單價不變，總價應按房產部門批準的面積等條款進行相應調整，張勵在簽定預定單后，向徐州市同力創展房地產開發有限公司繳納了預付款50000元。徐州市同力創展房地產開發有限公司開出收款收據給張勵。

　　張勵說：訂票單簽訂后，徐州市同力創展房地產開發有限公司遲遲不能開工建設，并公然違約，將房屋面積縮小為90平方米，并單方面提高房價。

　　因此張勵請求法院判決徐州市同力創展房地產開發有限公司按原價賠償張勵房屋一套，并賠償其他損失100000元。

　　被告聲稱

　　預訂房是雙方簽訂的，屬于預約合同，而非正式商品房預售合同。

　　約定的只是約定的合同，沒有交付房屋的義務。

　　買賣雙方簽署的預訂單大量使用了預訂單，而預訂單只包含了合同的基本條款，而不具備商品房買賣合同的基本內容。而且這類房屋屬于拆遷安置房，已經被安置到拆遷戶，無法過戶，而且工期延后，房屋變得更大，是因為政策變動，不屬于被告所能估計的范圍。

　　被申請人請求法院正確認定雙方簽訂的合同的性質，并酌情確定被告的補償金額。

                                                
 

　　法庭裁決

　　法庭結合原審被告人提供的證據材料，并根據雙方舉證情況認定：張勵與徐州市同力創展房地產開發有限公司簽訂的預訂貨單對于雙方當事人的名稱，商品住宅的基本情況、單價、付款時間都有明確的約定，但是由于簽訂合同時房產還在規劃中沒有施工，不能確定對方房屋的交付時間、違約責任等，并且在預訂單上出現了多個“預定”、“預期”、“預付款”等字樣。表明雙方對于預訂單的性質并不存疑，即預約合同，張勵主張徐州市同力創展房地產開發有限公司根據預訂單交付房屋的主張不成立。

　　但被告徐州市同力創展房地產開發有限公司因無法預計的原因推遲開工，但在沒有取得預售許可證的情況下，就將尚未開工的商品房賣掉，違反了相關法律法規，此外，在預訂單中將所列房屋安放另一個人，導致雙方失去進一步磋商和簽署本合同的可能性，應對原告所遭受的損失負責。最后，支持徐州市同力創展房地產開發有限公司退還張勵所交50000元預付款，賠償張勵損失150000元。

　　 上海房產合同律師解析

　　約定是一種對未來訂立一定合同的合同，當事人一方違反預約合同的約定，不與另一方簽定本約合同或者不能按照約定的內容與對方簽訂本約合同，應當向對方承擔違約責任。

 

　　判定商品房購買、定購、預訂等協議到底是預約合同還是合同，首先要看這種協議是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，與此同時，賣方已按約定收取了購房款，則可以認定此類協議已具備商品房買賣合同本約的條件；反之，確認為預約合同。如雙方明確約定，在具備預售條件的情況下，還需再次簽訂商品房銷售合同，則應認定為預約合同。上海房產合同律師?