因不可歸責事由導致合同未訂立是否適用罰金？上海房產糾紛律師來回答

　　本文將圍繞因不可歸責于雙方的事由導致合同未能訂立的情況，探討出賣人是否適用定金罰則。文章上海房產糾紛律師將從以下幾個方面進行闡述：合同未能訂立的情形、定金罰則的適用條件、上海的相關法律法規(guī)和實際應用情況等。

　　一、合同未能訂立的情形

　　在商業(yè)活動中，因各種原因，有時候雙方不能就交易條款達成一致。例如，由于物價波動、政策調整、市場變化、技術難題等各種不可控因素，導致合同談判失敗或無法履行。這種情形下，如果雙方已經支付了定金，就會引發(fā)問題，例如是否適用定金罰則等。

　　二、定金罰則的適用條件

　　定金是指合同中一方或雙方提供的為表明其誠意或履行義務而支付的一定金額或物品。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第56條規(guī)定，當事人可以約定定金，一方違約時應當依照約定承擔違約責任。

　　在合同未能訂立的情形下，若定金是由出賣人方支付，且未能訂立的原因是不可歸責于雙方，那么按照《中華人民共和國合同法》第56條規(guī)定，出賣人有權要求返還定金，但不能要求賠償損失。

　　同時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第54條的規(guī)定，合同因不可抗力或者基于客觀情況的變化導致無法履行的，當事人不承擔違約責任，但是應當及時通知對方，以減輕損失，并應當根據(jù)情況協(xié)商解決。

　　綜上所述，如果因不可歸責于雙方的事由導致合同未能訂立，出賣人可以要求返還定金，但不能要求賠償損失。同時，雙方應當及時通知對方，以減輕損失，并應當根據(jù)情況協(xié)商解決。

　　三、上海的相關法律法規(guī)和實際應用情況

　　在上海，商品房銷售方面有一系列相關的法律法規(guī)和實踐經驗，對于因不可歸責于雙方的事由導致合同未能訂立的情況，也有一些具體的實踐規(guī)定。

　　根據(jù)上海市《商品房銷售管理辦法》第27條規(guī)定，如果購房人未能在規(guī)定時間內辦理購房手續(xù)，且未能提出書面申請延期的，出賣人可以在書面通知購房人后收回已收取的定金，并按照下列比例予以返還：

　　在購房定金未超過房屋總價30%的情況下，出賣人應當返還已收取的全部定金。

　　在購房定金超過房屋總價30%但未超過50%的情況下，出賣人應當返還已收取的70%的定金。

　　在購房定金超過房屋總價50%的情況下，出賣人應當返還已收取的50%的定金。此外，上海市房地產交易中心也針對合同未能訂立的情況，制定了一系列實踐操作規(guī)定。例如，對于購房人未能在規(guī)定時間內簽訂合同的情況，交易中心可以根據(jù)具體情況進行處理，但必須保障雙方合法權益。如果是因不可歸責于雙方的事由導致合同未能訂立，一般情況下交易中心會建議出賣人將已收取的定金返還給購房人。

　　四、案例分析

　　2018年，A先生與B房地產公司簽訂購房意向書，支付了10萬元的定金。但由于政策變化，購房計劃被迫取消。B公司要求扣除1萬元的定金作為違約金。A先生認為這是不合理的，因為購房計劃取消的原因不是由他造成的。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》和上海市相關法律法規(guī)，可以得出結論，由于合同未能訂立的原因是不可歸責于雙方，B公司不能要求賠償損失，應當將全部10萬元定金返還給A先生。

　　五、總結

　　在商業(yè)活動中，因各種原因，有時候雙方不能就交易條款達成一致。如果合同未能訂立，對于已支付的定金，需要根據(jù)具體情況進行處理。如果是因不可歸責于雙方的事由導致合同未能訂立，出賣人可以要求返還定金，但不能要求賠償損失。同時，雙方應當及時通知對方，以減輕損失，并應當根據(jù)情況協(xié)商解決。

　　在上海，商品房銷售方面有一系列相關的法律法規(guī)和實踐經驗，對于因不可歸責于雙方的事由導致合同未能訂立的情況，相關規(guī)定可以提供有力的法律支持。因此，在購房過程中，購房人應當了解相關法律法規(guī)，合理維護自己的合法權益。

　　最后，上海房產糾紛律師提醒大家需要注意的是，合同未能訂立的情況較為復雜，需要根據(jù)具體情況進行處理。如果雙方不能達成一致，可以尋求專業(yè)法律服務機構的幫助。同時，購房人在簽訂購房合同前，應當認真閱讀合同條款，避免由于自身原因導致合同未能訂立，給自己帶來損失。