上海房產(chǎn)律師：如何判斷二手房陰陽(yáng)合同的效力

　　在繁華的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍且復(fù)雜。二手房交易中，陰陽(yáng)合同這一現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，給買(mǎi)賣(mài)雙方以及相關(guān)法律事務(wù)帶來(lái)了諸多困擾。作為上海房產(chǎn)律師，準(zhǔn)確判斷二手房陰陽(yáng)合同的效力至關(guān)重要，這不僅關(guān)系到當(dāng)事人的合法權(quán)益，也關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

　　二手房陰陽(yáng)合同，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是買(mǎi)賣(mài)雙方為了規(guī)避稅收、貸款限制等政策，簽訂兩份內(nèi)容不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。一份是真實(shí)反映房屋實(shí)際成交價(jià)格的“陰合同”，通常只供雙方知曉；另一份則是用于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、貸款等手續(xù)的“陽(yáng)合同”，其價(jià)格往往低于實(shí)際成交價(jià)。這種看似聰明的做法，實(shí)則隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　從法律效力的角度來(lái)看，判斷二手房陰陽(yáng)合同的效力需要綜合考慮多個(gè)因素。首先，要明確合同的成立要件。根據(jù)我國(guó)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，合同的成立需要具備當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、合法的標(biāo)的以及符合法定形式等條件。在陰陽(yáng)合同中，“陽(yáng)合同”雖然在形式上符合法律規(guī)定，但其價(jià)格條款并非雙方真實(shí)的意思表示，而是為了規(guī)避政策而故意壓低價(jià)格。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，“陽(yáng)合同”在價(jià)格條款上存在瑕疵，可能影響其整體效力。

　　然而，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定陰陽(yáng)合同一律無(wú)效。如果“陰合同”是在雙方自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的，且沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么“陰合同”在一定程度上可以反映雙方的真實(shí)意思表示。但需要注意的是，即使“陰合同”有效，也不意味著其能夠?qū)股埔獾谌恕＠纾谏婕般y行貸款、稅務(wù)征收等問(wèn)題時(shí)，銀行和稅務(wù)機(jī)關(guān)通常會(huì)依據(jù)“陽(yáng)合同”的價(jià)格來(lái)審核貸款額度和征收稅款。這是因?yàn)樗麄儫o(wú)法知曉“陰合同”的存在，只能基于公開(kāi)的、經(jīng)過(guò)備案的合同來(lái)判斷。

　　在上海的法律實(shí)踐中，對(duì)于二手房陰陽(yáng)合同的效力判斷，司法機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)具體案件的情況綜合考量。如果一方能夠證明“陰合同”是在受到欺詐、脅迫等情況下簽訂的，那么該方有權(quán)請(qǐng)求撤銷(xiāo)“陰合同”。但如果雙方都明知“陽(yáng)合同”是為了規(guī)避政策而簽訂的虛假合同，且沒(méi)有實(shí)際履行“陽(yáng)合同”的意愿，那么“陽(yáng)合同”可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

　　此外，陰陽(yáng)合同還可能引發(fā)一系列其他的法律責(zé)任。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，簽訂陰陽(yáng)合同本身就是一種不誠(chéng)信的行為，可能會(huì)導(dǎo)致違約責(zé)任的產(chǎn)生。如果一方違反“陰合同”的約定，另一方可以依據(jù)“陰合同”的條款要求其承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，如果陰陽(yáng)合同涉及到偷稅漏稅等違法行為，相關(guān)部門(mén)還會(huì)依法追究當(dāng)事人的行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任。

　　在實(shí)際案例中，我們可以看到許多因陰陽(yáng)合同引發(fā)的糾紛。例如，有的購(gòu)房者為了少繳稅款，與賣(mài)房者簽訂了陰陽(yáng)合同。后來(lái)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣(mài)房者反悔，以“陽(yáng)合同”為由拒絕按照“陰合同”的價(jià)格交房。這種情況下，購(gòu)房者往往處于被動(dòng)地位，因?yàn)椤瓣?yáng)合同”在法律上具有一定的公示效力，而“陰合同”又難以得到充分的證明。

　　為了避免陰陽(yáng)合同帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，作為上海房產(chǎn)律師，我們建議買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房交易中要遵守法律法規(guī)，秉持誠(chéng)實(shí)信用的原則。如果確實(shí)存在特殊情況需要調(diào)整價(jià)格，可以通過(guò)合法的方式進(jìn)行協(xié)商和處理，例如與相關(guān)部門(mén)溝通，尋求合理的解決方案。同時(shí)，在簽訂合同前，最好咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師，對(duì)合同條款進(jìn)行仔細(xì)審查，確保合同的合法性和有效性。

　　總之，二手房陰陽(yáng)合同的效力判斷是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，需要綜合考慮多種因素。作為上海房產(chǎn)律師，我們要準(zhǔn)確把握相關(guān)法律法規(guī)，為當(dāng)事人提供專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。只有通過(guò)合法的途徑進(jìn)行二手房交易，才能保障各方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　上海房產(chǎn)律師：在面對(duì)二手房陰陽(yáng)合同效力的判斷時(shí)，需全面分析各種因素，遵循法律法規(guī)，以保障市場(chǎng)的公平與公正。