上海房地產律師網：商品房買賣合同解除，買房人對按揭貸款合同享有請求解除的權利

　　第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。下面請看上海房地產律師網為大家帶來的相關法律法規。

　　司法觀點

　　最高人民法院民事審判第一庭 來源：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用

　　商品房擔保貸款合同并不是商品房買賣合同的從合同。那么，它們之間是一種什么關系呢？我們認為：兩者之間系具有緊密聯系但又相互獨立的合同關系。說聯系緊密的理由是：（1）買受人辦理按揭貸款的目的就是為了解決其購房資金不足的困難，其所貸得款項均支付給出賣人作為購樓款。實踐中，在買受人（借款人）與銀行（貸款人）簽訂了商品房按揭貸款合同之后，銀行會依照合同約定將貸款直接打給出賣人，買受人不得也無法將該貸款挪作他用；（2）現實中的的買受人一般是普通百姓，他們的付款能力，尤其是一次性付款能力較弱。同樣，其取得貸款之后的還款能力也很難讓銀行獲得足夠的收回貸款的信心。因此，銀行在與買受人簽訂貸款合同的同時都會要求買受人將其所購商品房（含現房及期房）作為擔保物為貸款合同提供擔保。即此，買賣合同的標的物與貸款合同的擔保物就具有了同一性。從二者的相互依存關系來看，與合同聯立中相互依存結合的情形相似。至于兩個合同之間的相互獨立性主要體現在前已述及的效力與消滅之上的非從屬性中。

　　司法解釋本條賦予商品房按揭貸款合同的當事人以請求解除貸款合同的權利。與此同時，司法解釋并不認為該“目的不能實現”的原因在于當事人一方的違約行為。

　　本條規定在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除以后，致使商品房按揭貸款合同的合同目的無法實現的，當事人可以請求解除合同，旨在賦予按揭借款合同當事人請求解除合同之權利的規定旨在為其提供充分的訴權選擇權，因為，此處合同目的之能否實現，其衡量標準系由按揭貸款合同當事人依自己意思決定。

　　相關案例

　　(2019)最高法民申4885號

　　本院經審查認為，（一）關于案涉《商品房買賣合同》《補充協議》是否符合合同撤銷權行使的法定條件。首先，依據《中華人民共和國合同法》第五十五條規定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事實后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。"本案中，訴爭房屋截止到一審起訴時尚未辦理房屋交接手續，孫麗萍購買訴爭房屋時唐人公司將訴爭房屋作為售樓處使用，孫麗萍因此收取唐人公司租金，但不能由此認定孫麗萍已經驗收接收訴爭房屋。根據原審查明的事實，孫麗萍于2015年7月在工地現場發現搭起的車庫陽光棚后即與唐人公司工作人員進行協商，而唐人公司未能證明孫麗萍知道搭建陽光棚的時間早于2015年7月，因此二審判決認定孫麗萍2016年3月起訴至人民法院未超過法定除斥期間不缺乏理據。

　　其次，依據《中華人民共和國合同法》第五十四條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。"一、二審中，雙方當事人均認可訴爭房屋系該商場的“樓王"，高于其他商服的價格。孫麗萍在簽訂案涉《商品房買賣合同》《補充協議》時，唐人公司并未向孫麗萍提示車庫出口建筑車庫棚的情況。且訴爭房屋銷售時尚未完工，孫麗萍客觀上也不能了解車庫出口增加車庫棚的情況。而孫麗萍購買房屋目的在于商業投資與經營，訴爭房屋門外的車庫棚與房屋中未配備煙道、燃氣設施基礎設施等因素對商業價值影響重大。據此，二審判決認定由于唐人公司銷售時未告知孫麗萍訴爭房屋的真實情況，導致孫麗萍陷入錯誤認識進而作出不真實意思表示，依據《中華人民共和國合同法》第五十四條規定撤銷案涉《商品房買賣合同》《補充協議》，于法有據。唐人公司提出的二審判決認定孫麗萍主張行使合同撤銷權的基本事實錯誤、法律適用錯誤的再審申請理由不能成立。

　　（二）關于是否應當解除案涉《個人貸款合同（抵押、保證）》的問題。孫麗萍訴請解除《個人貸款合同（抵押、保證）》，光大銀行雖未提出獨立的訴訟請求，即未行使《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款規定的“擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求"的相應權利。但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。"本案中，孫麗萍與唐人公司簽訂的《商品房買賣合同》被撤銷，致使孫麗萍與光大銀行簽訂的《個人貸款合同（抵押、保證）》的目的已經部分無法實現，故二審判決依據孫麗萍的請求部分解除案涉《個人貸款合同（抵押、保證)》，適用法律并無不當，故光大銀行、唐人公司的該項再審申請理由不能成立。

　　（三）關于免除孫麗萍承擔返還按揭貸款責任是否正確的問題。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規定“出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人"。案涉《商品房買賣合同》系唐人公司的原因被撤銷，《個人貸款合同（抵押、保證）》也被依法解除，而唐人公司已經收取的款項包括孫麗萍交納的購房款及光大銀行發放的購房貸款。光大銀行作為原審第三人并未提出要求孫麗萍償還貸款的訴請，故原審判決由唐人公司將收受的購房貸款及利息返還光大銀行并無不當。若光大銀行認為孫麗萍應承擔償還貸款的合同責任可另行主張權利，但光大銀行受償總額不得超過案涉《個人貸款合同（抵押、保證)》確定的權利范圍。光大銀行的該項再審申請理由不能成立。

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