上海房地產(chǎn)律師網(wǎng)：商品房買賣合同解除，買房人對按揭貸款合同享有請求解除的權(quán)利

　　第二十條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。下面請看上海房地產(chǎn)律師網(wǎng)為大家?guī)淼南嚓P(guān)法律法規(guī)。

　　司法觀點(diǎn)

　　最高人民法院民事審判第一庭 來源：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用

　　商品房擔(dān)保貸款合同并不是商品房買賣合同的從合同。那么，它們之間是一種什么關(guān)系呢？我們認(rèn)為：兩者之間系具有緊密聯(lián)系但又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。說聯(lián)系緊密的理由是：（1）買受人辦理按揭貸款的目的就是為了解決其購房資金不足的困難，其所貸得款項(xiàng)均支付給出賣人作為購樓款。實(shí)踐中，在買受人（借款人）與銀行（貸款人）簽訂了商品房按揭貸款合同之后，銀行會(huì)依照合同約定將貸款直接打給出賣人，買受人不得也無法將該貸款挪作他用；（2）現(xiàn)實(shí)中的的買受人一般是普通百姓，他們的付款能力，尤其是一次性付款能力較弱。同樣，其取得貸款之后的還款能力也很難讓銀行獲得足夠的收回貸款的信心。因此，銀行在與買受人簽訂貸款合同的同時(shí)都會(huì)要求買受人將其所購商品房（含現(xiàn)房及期房）作為擔(dān)保物為貸款合同提供擔(dān)保。即此，買賣合同的標(biāo)的物與貸款合同的擔(dān)保物就具有了同一性。從二者的相互依存關(guān)系來看，與合同聯(lián)立中相互依存結(jié)合的情形相似。至于兩個(gè)合同之間的相互獨(dú)立性主要體現(xiàn)在前已述及的效力與消滅之上的非從屬性中。

　　司法解釋本條賦予商品房按揭貸款合同的當(dāng)事人以請求解除貸款合同的權(quán)利。與此同時(shí)，司法解釋并不認(rèn)為該“目的不能實(shí)現(xiàn)”的原因在于當(dāng)事人一方的違約行為。

　　本條規(guī)定在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除以后，致使商品房按揭貸款合同的合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以請求解除合同，旨在賦予按揭借款合同當(dāng)事人請求解除合同之權(quán)利的規(guī)定旨在為其提供充分的訴權(quán)選擇權(quán)，因?yàn)椋颂幒贤康闹芊駥?shí)現(xiàn)，其衡量標(biāo)準(zhǔn)系由按揭貸款合同當(dāng)事人依自己意思決定。

　　相關(guān)案例

　　(2019)最高法民申4885號(hào)

　　本院經(jīng)審查認(rèn)為，（一）關(guān)于案涉《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》是否符合合同撤銷權(quán)行使的法定條件。首先，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事實(shí)后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。"本案中，訴爭房屋截止到一審起訴時(shí)尚未辦理房屋交接手續(xù)，孫麗萍購買訴爭房屋時(shí)唐人公司將訴爭房屋作為售樓處使用，孫麗萍因此收取唐人公司租金，但不能由此認(rèn)定孫麗萍已經(jīng)驗(yàn)收接收訴爭房屋。根據(jù)原審查明的事實(shí)，孫麗萍于2015年7月在工地現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)搭起的車庫陽光棚后即與唐人公司工作人員進(jìn)行協(xié)商，而唐人公司未能證明孫麗萍知道搭建陽光棚的時(shí)間早于2015年7月，因此二審判決認(rèn)定孫麗萍2016年3月起訴至人民法院未超過法定除斥期間不缺乏理據(jù)。

　　其次，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。"一、二審中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可訴爭房屋系該商場的“樓王"，高于其他商服的價(jià)格。孫麗萍在簽訂案涉《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，唐人公司并未向?qū)O麗萍提示車庫出口建筑車庫棚的情況。且訴爭房屋銷售時(shí)尚未完工，孫麗萍客觀上也不能了解車庫出口增加車庫棚的情況。而孫麗萍購買房屋目的在于商業(yè)投資與經(jīng)營，訴爭房屋門外的車庫棚與房屋中未配備煙道、燃?xì)庠O(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施等因素對商業(yè)價(jià)值影響重大。據(jù)此，二審判決認(rèn)定由于唐人公司銷售時(shí)未告知孫麗萍訴爭房屋的真實(shí)情況，導(dǎo)致孫麗萍陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)進(jìn)而作出不真實(shí)意思表示，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定撤銷案涉《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》，于法有據(jù)。唐人公司提出的二審判決認(rèn)定孫麗萍主張行使合同撤銷權(quán)的基本事實(shí)錯(cuò)誤、法律適用錯(cuò)誤的再審申請理由不能成立。

　　（二）關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)解除案涉《個(gè)人貸款合同（抵押、保證）》的問題。孫麗萍訴請解除《個(gè)人貸款合同（抵押、保證）》，光大銀行雖未提出獨(dú)立的訴訟請求，即未行使《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款規(guī)定的“擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求"的相應(yīng)權(quán)利。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。"本案中，孫麗萍與唐人公司簽訂的《商品房買賣合同》被撤銷，致使孫麗萍與光大銀行簽訂的《個(gè)人貸款合同（抵押、保證）》的目的已經(jīng)部分無法實(shí)現(xiàn)，故二審判決依據(jù)孫麗萍的請求部分解除案涉《個(gè)人貸款合同（抵押、保證)》，適用法律并無不當(dāng)，故光大銀行、唐人公司的該項(xiàng)再審申請理由不能成立。

　　（三）關(guān)于免除孫麗萍承擔(dān)返還按揭貸款責(zé)任是否正確的問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人"。案涉《商品房買賣合同》系唐人公司的原因被撤銷，《個(gè)人貸款合同（抵押、保證）》也被依法解除，而唐人公司已經(jīng)收取的款項(xiàng)包括孫麗萍交納的購房款及光大銀行發(fā)放的購房貸款。光大銀行作為原審第三人并未提出要求孫麗萍償還貸款的訴請，故原審判決由唐人公司將收受的購房貸款及利息返還光大銀行并無不當(dāng)。若光大銀行認(rèn)為孫麗萍應(yīng)承擔(dān)償還貸款的合同責(zé)任可另行主張權(quán)利，但光大銀行受償總額不得超過案涉《個(gè)人貸款合同（抵押、保證)》確定的權(quán)利范圍。光大銀行的該項(xiàng)再審申請理由不能成立。

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