上海房產律師來講講出賣人未取得預售許可證是否導致商品房預售合同無效

　　隨著房地產市場的發展，商品房預售合同的簽訂已經成為了日常生活中的一項重要事宜。然而，在簽訂商品房預售合同時，出賣人是否取得了《商品房預售許可證》也成為了一個備受關注的問題。那么，出賣人未取得《商品房預售許可證》是否導致商品房預售合同無效呢？本文上海房產律師將從上海地區的法律角度出發，對這個問題進行探討。

　　一、上海地區相關法律規定

　　《中華人民共和國商品房銷售管理條例》第七條規定：“商品房銷售應當依法取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證，不得以任何形式進行銷售。”該條規定明確了商品房預售必須依法取得《商品房預售許可證》，否則不得銷售。

　　上海市出臺的《上海市商品房銷售管理條例》也對此作出了明確規定。第十三條規定：“出售未取得商品房預售許可證的商品房的，市住房保障和房屋管理局應當責令其停止銷售，沒收違法所得，處以罰款，并依法追究其法律責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

　　二、法律案例分析

　　1.案例一

　　某開發商在未取得《商品房預售許可證》的情況下，將商品房預售給了購房人。后來，市住房保障和房屋管理局依法要求該開發商停止銷售，并處以罰款。該開發商不服，提起訴訟。最終，法院判決該開發商應當停止銷售，并處以罰款。同時，法院認為該開發商未取得《商品房預售許可證》，導致商品房預售合同無效。

　　該案例中，法院認定出賣人未取得《商品房預售許可證》，導致商品房預售合同無效，符合法律規定。

　　2.案例二

　　某購房人與開發商簽訂了商品房預售合同，但在交付房屋的時候，該開發商卻無法提供《商品房預售許可證》，購房人因此拒絕接受交付。

　　該購房人認為，由于出賣人未取得《商品房預售許可證》，商品房預售合同應當被認定為無效。后來，該購房人將開發商告上了法庭。

　　法院審理認為，出賣人未取得《商品房預售許可證》導致商品房預售合同無效，但是該購房人在簽訂合同時未注意出賣人是否具備合法銷售資格，應當負擔部分過錯。最終，法院判決該購房人可以解除合同，并退還購房款及相關費用，但扣除了應當負擔的部分過錯。

　　該案例中，雖然出賣人未取得《商品房預售許可證》，導致商品房預售合同無效，但是購房人在簽訂合同時未注意出賣人是否具備合法銷售資格，也負有部分過錯。

　　三、結論

　　綜上所述，出賣人未取得《商品房預售許可證》將導致商品房預售合同無效。根據《中華人民共和國商品房銷售管理條例》和《上海市商品房銷售管理條例》的規定，出售未取得《商品房預售許可證》的商品房將會受到罰款等處罰。

　　然而，在一些情況下，購房人也有部分過錯，應當負擔相應的責任。購房人在簽訂合同時應當注意出賣人是否具備合法銷售資格，否則將會給自己帶來一定的風險。

　　四、建議

　　針對出賣人未取得《商品房預售許可證》的問題，購房人在購買商品房時應當仔細核查開發商是否具備合法銷售資格。購房人可以通過以下途徑了解開發商的相關情況：

　　查詢國土資源局的官方網站，核實開發商是否獲得了相應的許可證；

　　查詢房地產交易中心的官方網站，了解開發商是否有違規記錄；

　　咨詢律師或房地產中介，了解開發商的經營情況和信譽度。在簽訂合同前，購房人應當要求開發商出示相關的銷售資格證明，并仔細核實證明的真實性。如有疑問，可以咨詢專業人士或律師。

　　此外，相關部門也應當加強對開發商的監管，對于未取得《商品房預售許可證》的違規行為，應當及時發現并處以相應的行政處罰，保障購房人的合法權益。

　　五、法律風險提示

　　購房人在購買商品房時，應當注意出賣人是否具備合法銷售資格。如果出賣人未取得《商品房預售許可證》，商品房預售合同將會被認定為無效，購房人有權要求解除合同并退還購房款及相關費用。但是，購房人如果未注意核實出賣人的銷售資格，也將會負有一定的責任。

　　此外，如果購房人在購買商品房時未注意核實出賣人的銷售資格，出賣人后續被認定為未取得《商品房預售許可證》，購房人將會面臨一定的法律風險，可能會被追究一定的賠償責任。

　　六、結語

　　上海房產律師提醒大家，出賣人未取得《商品房預售許可證》的問題在購房人中比較常見，給購房人帶來了一定的風險。在購買商品房時，購房人應當注意核實出賣人的銷售資格，以避免自己的合法權益受到損害。同時，相關部門也應當加強對開發商的監管，及時發現并處罰違規行為，保障購房人的合法權益。