當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權，這是因為備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力。本文上海律師將結合相關的法律法規和實際案例，探討此類情況下承租人的權利和義務。
一、備案合同價格的作用和局限性
備案合同是指在房地產交易中，由雙方當事人依照《合同法》等法律法規的規定，書面約定房屋買賣、租賃等相關事項的合同。備案合同價格是指在房屋交易過程中，賣方和買方在合同中約定的房屋買賣價格或租賃價格。備案合同價格在房地產交易中扮演著重要的角色，因為它是衡量房地產市場價格的一個重要指標。根據《物權法》第四十一條規定，買受人對不動產享有占有、使用、收益和處分的權利。因此，備案合同價格一般是買受人和出租人在交易中達成的協議的重要組成部分。
然而，備案合同價格并不具備法律效力，其主要作用是作為一種參考。根據《房地產交易管理辦法》第四十五條的規定，備案價格僅供參考，不具備法律效力。因此，備案合同價格只是一種約定，而不是一個具有法律約束力的價格。在實際交易中，出租人和承租人可以在交易價格上協商達成一致，而不一定要以備案合同價格為基準。
二、承租人的優先購買權
承租人的優先購買權是指，在出租人決定將其所持有的房屋出售時，承租人在同等條件下有權優先購買該房屋的權利。這一權利的實現需要滿足一定的條件，如出租人決定將其所持有的房屋出售時，承租人已經與出租人簽訂了租賃合同，而且已經履行了租賃合同中的義務。此外，承租人在知道出租人決定出售房屋后，應當在法定期限內向出租人表示要求優先購買。在這種情況下，如果出租人決定出售房屋，則承租人有權以同等條件的價格優先購買該房屋。
然而，當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權。這是因為備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力，而優先購買權的行使應當以實際交易價格為基礎。因此，如果承租人主張以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權，這一主張是不成立的。
三、上海市相關法規和實際案例
上海市相關法規對備案合同價格和承租人優先購買權的規定與上述分析基本相同。例如，上海市《物權法》第四十一條規定，買受人對不動產享有占有、使用、收益和處分的權利；上海市《房地產交易管理辦法》第四十五條規定，備案價格僅供參考，不具備法律效力；上海市《房屋租賃管理條例》第二十六條規定，出租人決定出售房屋的，應當在知道承租人的意向后，優先向承租人出售。
在實際案例中，有一起涉及備案合同價格和承租人優先購買權的案件。該案是上海市嘉定區人民法院于2016年10月27日審理的涉及房屋出售的糾紛案件。原告是某公司，其向被告出租了一套房屋，并與被告簽訂了《房屋租賃合同》。后來，被告將該房屋進行了出售，且實際交易價格與備案合同價格不一致。原告主張優先購買該房屋，并以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權。法院最終判決駁回了原告的主張，認為備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力，因此不能作為同等條件主張優先購買權的基礎。
四、總結
當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權。備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力。承租人的優先購買權的行使應當以實際交易價格為基礎。上海市相關法規對備案合同價格和承租人優先購買權的規定與上述分析基本相同。在實際案例中，法院也多次判決，備案合同價格只是參考價格，不能作為承租人優先購買權的基礎。
因此，在實際操作中，承租人應當了解備案合同價格只是一種參考，不能作為同等條件主張優先購買權的基礎，而應當以實際交易價格為基礎行使優先購買權。同時，在簽訂租賃合同時，承租人也應當仔細閱讀合同條款，了解優先購買權的具體規定，以免發生爭議。如果承租人認為自己的優先購買權受到了侵犯，應當及時尋求法律幫助，維護自己的合法權益。
總而言之，上海律師提醒大家，備案合同價格只是一種參考，不能作為同等條件主張優先購買權的基礎。承租人應當以實際交易價格為基礎行使優先購買權，并在簽訂租賃合同時仔細了解優先購買權的具體規定，以免發生爭議。同時，承租人如果認為自己的優先購買權受到了侵犯，應當及時尋求法律幫助，維護自己的合法權益。