上海著名房產(chǎn)律師為您講解不動產(chǎn)借名登記的情況有哪些

　　除了因借名購房需求進行借名登記工作之外，實踐中還存在一些其他企業(yè)不動產(chǎn)借名登記管理現(xiàn)象，主要內(nèi)容包括以下三種不同類型。一是在甲的不動產(chǎn)“以物抵債”轉(zhuǎn)讓給乙、丙時，為了更加方便，該不動產(chǎn)僅登記在乙的名下。上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況。

　　二是在甲即將再婚問題或者發(fā)展面臨被強制要求執(zhí)行的可能時，為了國家轉(zhuǎn)移以及財產(chǎn)，假裝把不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于乙的名下。三是甲在乙享有中國土地資源使用權(quán)的土地上建房，房屋登記在乙的名下，但由甲占有、使用。

　　這三種情形的共性關(guān)鍵在于，一方當(dāng)事人之間雖然我們同意將不動產(chǎn)登記在另一方當(dāng)事人自己名下，但并無使另一方當(dāng)事人能夠取得（或單獨研究取得）所有權(quán)之意，只是想借其名義辦理相關(guān)登記以實現(xiàn)這一特殊教育目的就是而已。從這個重要意義上說，三者都屬于我國不動產(chǎn)借名登記。

　　就類型一而言，如果是甲與乙、丙訂立以物抵債協(xié)議，據(jù)此我們將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙、丙，其在性質(zhì)上為代物清償，從物權(quán)法研究視角看，是基于我國法律環(huán)境行為的物權(quán)變動，須遵循企業(yè)登記制度生效形式主義。所有權(quán)讓與合意發(fā)生在甲與乙、丙之間，但不包括動產(chǎn)卻僅移轉(zhuǎn)登記于乙名下。

　　對此，應(yīng)當(dāng)提供依據(jù)與借名購房能力相同的原則分析處理，基于乙、丙之間的借名登記社會契約，將乙視為丙的取得媒介入，使乙的登記管理效果實現(xiàn)歸屬于乙、丙二人。若在強制要求執(zhí)行工作程序中由執(zhí)行國家法院發(fā)展作出以物抵債裁定，依《最高領(lǐng)導(dǎo)人民對于法院提出關(guān)于經(jīng)濟適用〈中華民族人民民主共和國中國物權(quán)法〉若干重大問題的解釋（一）》（以下技術(shù)簡稱《物權(quán)法司法解釋（一）》）第7條，結(jié)合《物權(quán)法》28條，自該以物抵債裁定生效時起，不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)于申請執(zhí)行人乙、丙。

　　這是非主要基于相關(guān)法律規(guī)范行為的物權(quán)變動，登記信息并非物權(quán)變動生效時間要件，所以作為不動產(chǎn)究竟登記在乙、丙二人名下抑或僅登記在乙一人名下，在法律教育效果上并無明顯區(qū)別，不動產(chǎn)均為二人一個共同完成所有。登記在乙一人名下的，構(gòu)成一種錯誤及時登記，借名人丙事后控制可以通過申請更正登記。

　　就第二類而言，為了轉(zhuǎn)讓和隱瞞財產(chǎn)，假裝以他人的名義登記不動產(chǎn)，構(gòu)成串通的虛假表現(xiàn)。在民法原則中，串通、虛偽意味著無效，無論債權(quán)是合意的，還是財產(chǎn)權(quán)是合意的。由于所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的同意無效，物權(quán)變動缺乏實體要件，因而不能產(chǎn)生效力。以受讓人（名人）的名義登記房地產(chǎn)屬錯誤登記。我國現(xiàn)行民法沒有關(guān)于虛假表示共謀罪的專門規(guī)定。

　　在實踐中，如果借款人要求所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無效，只能按照其他規(guī)定處理，例如，適用《人民法通則》第55、2條的中華民國。據(jù)此認為，意思表示的真實性是法律行為的有效性條件，意思表示的虛假性是不真實的，法律行為是無效的。

　　類型三的情況比較復(fù)雜，需要區(qū)分土地的性質(zhì)。如果是農(nóng)村宅基地，乙為宅基地使用權(quán)人，依我國現(xiàn)行法律，宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給符合條件的本集體經(jīng)濟組織其他成員，所以即便甲、乙達成“乙允許甲在該宅基地上建房”之約定，不符合條件的甲也不能取得該宅基地使用權(quán)。甲事實上出資建房，該房屋附著于宅基地上，由于甲不享有宅基地使用權(quán)，所以無權(quán)在宅基地上保有房屋。

　　上海房產(chǎn)律師認為，其如同大陸法系傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)，宅基地使用權(quán)的功能也是阻卻建筑物與土地發(fā)生附和，避免“土地吸收建筑物”，使土地使用權(quán)人取得建筑物所有權(quán)。據(jù)此，作為宅基地使用權(quán)人的乙取得甲建造的房屋的所有權(quán)。甲借用乙之名義辦理的登記與物權(quán)的真實狀況相符，并非錯誤登記，借名人甲不能取得房屋所有權(quán)。