上海買賣合同律師 網(wǎng)上簽約作為行政機(jī)關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權(quán)法中不具有法律效力。購房者不合理地賦予“網(wǎng)上簽約”許多人為的光環(huán)，導(dǎo)致實(shí)踐中對網(wǎng)上簽約法律性質(zhì)的誤解而引發(fā)諸多法律糾紛。
一、房地產(chǎn)買賣合同未網(wǎng)上簽訂，不認(rèn)定無效。
《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)上簽約是房產(chǎn)部門為了市場管理的需要而規(guī)定的公示程序，網(wǎng)上簽約是否不影響雙方簽訂合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:
“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記手續(xù)為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)的，對方接受的除外。”
齊敬之律師建議，沒有網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)買賣合同并不影響合同的效力，但一定會影響后續(xù)辦理房產(chǎn)證的流程。
一房兩房二賣中，即使第一買受人先辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)，也無法對抗合法占有該房屋的第二買受人。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》中，一套房屋買賣中的若干買受人均希望繼續(xù)履行房屋買賣合同的，按照《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二部分(2)和《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第十三條的規(guī)定確定維權(quán)順序。
查封期間占有房屋的買受人的權(quán)利不能對抗先查封房屋的買受人；買受人辦理商品房預(yù)售合同備案或網(wǎng)上簽約手續(xù)的權(quán)利，不能對抗合法占有該房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請對房屋采取保全措施。必要時(shí)，法院可以在房屋被查封的地方加蓋印章或者發(fā)布公告，并提取和保存相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明。
齊敬之律師特別提醒:
1.房地產(chǎn)買賣合同即使是網(wǎng)上簽訂，甲方也可以一房兩廳出售，第二份房地產(chǎn)買賣合同確認(rèn)有效；
2.先簽房屋買賣合同，后賣一房兩房，實(shí)際交房的，實(shí)際占有房屋的權(quán)利人可以取得房屋的產(chǎn)權(quán)。
三.網(wǎng)上簽約(登記)不具有物權(quán)效力，過戶前涉案房屋所有人仍為房地產(chǎn)公司。
所謂網(wǎng)上簽約，即商品房預(yù)售登記，是指房屋交易雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到有關(guān)行政部門辦理房屋備案，在預(yù)售房屋合同上打上不同的號碼，并在網(wǎng)上公布，以防止商品房銷售中的重復(fù)銷售和抵押，保護(hù)房地產(chǎn)交易的透明度。
我國法律及相關(guān)法規(guī)規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第二十七條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預(yù)售需向縣級以上有關(guān)行政主管部門登記，證明登記制度是行政行為。但是，這些法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定預(yù)售登記的效力。
一般在實(shí)踐中，認(rèn)為預(yù)售登記是一種保留未來不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。由于預(yù)售登記時(shí)不存在物權(quán)，所以登記的權(quán)利仍然是請求權(quán)。在《中華人民共和國物權(quán)法》中，沒有備案登記制度。根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)效力，涉案房屋所有人仍為房地產(chǎn)公司。
ⅳ房產(chǎn)不能只靠網(wǎng)簽就被法院查封。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定:執(zhí)行人(即出賣人)將其需要登記轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)全部出售給第三人(即買受人)，第三人已支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但未辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人沒有過錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
根據(jù)這一規(guī)定，齊敬之律師建議，如果買受人已經(jīng)支付部分或全部價(jià)款并實(shí)際占有該房屋，即使沒有過戶登記，只要買受人沒有過錯(cuò)，可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對該房屋的查封。
但是，只要簽了房產(chǎn)買賣合同，在網(wǎng)上簽了字，就算你把房價(jià)全交了，也無法抗拒法院的查封。
登記機(jī)關(guān)取消“網(wǎng)上簽約”不需要雙方配合，也不需要法院通知協(xié)助。
裁判要點(diǎn):本案原告投訴的“網(wǎng)上簽約”行為，實(shí)質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案登記。被告對這一行為負(fù)有法律監(jiān)督責(zé)任，事實(shí)上，被告也對其行使了監(jiān)督職權(quán)。
由于網(wǎng)上登記信息的準(zhǔn)確性直接影響到商品房買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，被告作為登記機(jī)關(guān)，應(yīng)在其職責(zé)范圍內(nèi)確保登記信息的真實(shí)、合法和有效。
本案涉及的長沙市開福區(qū)芙蓉中路1段198號明富公寓1729號房屋的網(wǎng)上簽約登記信息，經(jīng)人民法院已發(fā)生法律效力的判決確認(rèn)，為第三人捏造，原告與第三人不存在真實(shí)的交易關(guān)系。網(wǎng)上簽名登記行為缺乏基本證據(jù)和事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法撤銷。
上海買賣合同律師 有爭議的網(wǎng)上簽約行為本質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案行為，被告對此行為負(fù)有法律監(jiān)督責(zé)任；被告作為登記機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)保證登記信息真實(shí)、合法、有效；原告與第三人不存在真實(shí)的交易關(guān)系，網(wǎng)上簽約登記行為缺乏基本證據(jù)和事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法撤銷。
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