在房地產交易中，合同的履行是確保雙方權益的重要保障。然而，當合同約定的房屋實際層高、小區綠化面積、環境等與實際情況不符時，買受人可能會要求解除合同。特別是當雙方未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時，確定違約金數額或者損失賠償額成為一個具有挑戰性的問題。本文上海房產糾紛律師將以上海地區為例，引用相關的法律案例和法條，探討在此情況下確定違約金數額或者損失賠償額的方法，以及買受人基于此要求解除合同的法律支持。
本文旨在探討當合同約定的房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合合同約定，但雙方當事人未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時，如何確定違約金數額或者損失賠償額。同時，將以上海地區相關法律案例和法條為例，分析買受人基于此要求解除合同的法律支持。
一、背景與案例分析
根據上海地區的相關法律規定，合同雙方當事人應當按照合同約定履行各自的義務。然而，當房屋實際層高、小區綠化面積、環境等與合同約定不符時，買受人可能會要求解除合同。以下是一個類似案例：
案例一：張某與李某簽訂購房合同，合同約定房屋的實際層高為3米，小區綠化面積為30%。然而，實際交付的房屋層高只有2.8米，小區綠化面積只有25%。由于合同中未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，張某以此為由要求解除合同。
二、法律依據與分析
在確定違約金數額或者損失賠償額時，可以參考以下法律依據：
中華人民共和國合同法（以下簡稱《合同法》）：根據《合同法》第九十一條的規定，當事人違反合同約定的，應當承擔違約責任。第一第九十四條進一步規定，當事人違約造成損失的，受損害方有權要求賠償損失。根據上述法律規定，買受人可以要求賣方承擔違約責任并賠償因違約而造成的損失。
上海市物業管理條例：根據上海市物業管理條例第四十五條的規定，物業服務合同中對于物業服務質量的承諾不得低于上海市規定的標準。若物業服務合同中對房屋實際層高、小區綠化面積、環境等內容作出具體約定且未能履行，買受人可以主張違反物業管理條例的約定，并要求解除合同或者要求賣方承擔相應的違約責任。
上海市人民政府關于規范商品房銷售行為的若干規定：根據上海市人民政府發布的規定，開發商在商品房銷售過程中，應當明確約定房屋實際層高、小區綠化面積、環境等要素，并確保與合同約定一致。如果開發商未能按照約定提供相應標準的房屋，買受人可以要求解除合同或者要求開發商承擔違約責任。
三、確定違約金數額或者損失賠償額的方法
在雙方未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下，可以參考以下方法來確定違約金數額或者損失賠償額：
實際損失原則：根據《合同法》的規定，違約方應當賠償受損害方因違約而實際遭受的損失。因此，買受人可以通過計算由于房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合約定而造成的實際經濟損失，作為要求違約方賠償的依據。
合理支出原則：買受人可以計算因房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合約定而支出的合理費用，并要求違約方承擔這些費用。例如，買受人可能需要進行改造或修復工程，以使房屋達到約定的標準，這些費用可以作為損失的一部分進行計算。
參照市場價格原則：買受人可以參照市場上類似房屋的實際層高、小區綠化面積、環境等因素，并參考市場上同類房屋的價格差異，來確定違約金數額或者損失賠償額。通過比較實際交付的房屋與合同約定的房屋差異以及市場價格差異，可以確定買受人因此而遭受的經濟損失，作為要求違約方賠償的依據。
四、支持買受人要求解除合同的法律依據
在上述情況下，買受人基于房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合合同約定的事實要求解除合同是合理的，因為：
合同約定不一致：合同約定了房屋實際層高、小區綠化面積、環境等要素，但實際交付的房屋與約定不符，違反了合同約定。買受人有權要求解除合同以保護自身權益。
未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法：在合同中未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下，買受人有權依據實際損失原則、合理支出原則以及參照市場價格原則來確定違約金數額或者損失賠償額，并要求違約方承擔相應責任。
法律保護消費者權益：根據上海市物業管理條例和規范商品房銷售行為的若干規定，法律對于保護買受人的權益有著明確的規定。當買受人基于房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合約定要求解除合同時，法律應予以支持和保護。綜上所述，當合同約定的房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合合同約定且雙方未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時，買受人有權要求解除合同，并依據實際損失原則、合理支出原則和參照市場價格原則來確定違約金數額或者損失賠償額。
五、結論
在合同違約中，當房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合合同約定且雙方未約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時，確定違約金數額或者損失賠償額是一個具有挑戰性的問題。然而，在上海地區，買受人可以依據相關法律依據和方法來確定損失賠償額，并要求解除合同。
根據《合同法》、上海市物業管理條例以及規范商品房銷售行為的若干規定，買受人可以參照實際損失原則、合理支出原則和參照市場價格原則來確定違約金數額或者損失賠償額。通過計算實際經濟損失、合理費用支出以及參考市場價格差異，買受人可以確保自身權益得到保護。
同時，根據上海地區相關法律規定，買受人基于房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符合合同約定的事實要求解除合同是合理合法的。法律對于保護買受人的權益有著明確的規定，買受人的要求應得到法律的支持和保護。
因此，在面對合同違約時，買受人應當了解相關的法律依據和方法，依法維護自身權益。同時，尋求專業律師的幫助和指導，采取合適的法律行動，是確保權益得到充分保護的重要途徑。
綜上所述，上海房產糾紛律師提醒大家，通過遵循法律的指導和保護，買受人可以在合同違約中要求解除合同，并依據實際損失原則、合理支出原則和參照市場價格原則來確定違約金數額或者損失賠償額。在上海地區，法律為買受人提供了明確的法律支持，以確保其權益得到充分保護，維護合同的公平與正義。