上海動遷律師咨詢 在法國拍賣行，我們遇到了很多關于“沒有生產證明的法國拍賣行”的事情。
今天，我們來談談如何應對這種拍賣行。
01。
前段時間拍到的一批別墅，屬于“沒有生產證明的法國拍賣行”。
(多房只有一個權證號，沒有完成大規模生產證)
細心的朋友會在參加拍賣前仔細查看相關規定:根據我國《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定，未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓。
注①:
《中華人民共和國城市房地產管理法》(2009年修訂)第三十八條:
下列房地產不得轉讓:(一)以轉讓方式取得的土地使用權不符合本法第三十九條規定的條件的；(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(三)依法收回土地使用權；(四)共有房產，未經其他共有人書面同意；(五)權屬有爭議的；(六)未依法登記領取權屬證書的；(七)法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。
“未依法登記領取權屬證書的財產”主要分為三類:
1、三年以下大型生產證明安置房。
安置房的產權雖然屬于被拆遷戶，但可以正常交易。但如果開發商的大規模生產證明不滿三年，該房屋不能辦理產權證，這樣的房產屬于未登記領取產權證的房產。
2.未完成大規模生產證明的商品房。
在拍賣市場上，未登記領取產權證的房產大多是未取得大產證的房產。
這類房產的出現有一個現象:同一小區同一家庭的多套房子被拍賣，基本上是因為開發商宣告破產或者開發商承擔了太多債務，法院強制拍賣這些開發商名下的房產來實現還債。
3.已辦理大額產權證但未辦理小額產權證的預告登記室。
還有一些比較常見的情況，在以遺囑執行人名義執行財產時，發現雖然套房已經提前登記，但遺囑執行人還沒有來得及申請產權證。
對于想突破限購買房的人來說，這三種不允許轉讓、不登記、不依法領取權屬證書的房產，真的能參加拍賣嗎？
02。
沒有生產證明的法國拍賣行可以參加拍賣嗎？
當然，人民法院強制拍賣房地產不受《中華人民共和國城市房地產管理法》的規范。
人民法院有權拍賣尚未辦理產權證的財產。
注②:
《人民司法》，2004年第8期。
《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定，調整對象是平等民事主體面前的房地產交易行為。人民法院強制拍賣被執行人的不動產，是行使國家司法權力實現生效法律文書確定的債權，不屬于本條調整的對象范疇。因此，人民法院有權依照民事訴訟法的有關規定拍賣該房地產。
對于這類未依法登記取得權屬證書的房產，買受人可以正常參加拍賣，但最終能否取得權屬證書不得而知。
如果對未登記并依法取得產權證的房產進行拍照，買受人取得產權證的流程會比已登記產權證的房產復雜，申請產權證的時間會更長，甚至可能三五年都無法完成。
03。
給沒有房產證的房子拍照怎么辦？
事實上，在參與拍賣之前，買受人必須事先判斷該房屋是否“未依法登記領取權屬證書”，沒有權屬證書屬于何種情形。
未登記并依法領取權屬證書的拍賣行抵押貸款無法辦理，只能全額購買。
根據多次過戶的經驗，針對未依法登記領取權屬證書的合法拍賣行，總結了這三種常見的無產權證房屋的過戶注意事項:
1、三年以下大型生產證明安置房。
一個字，等等。
這種拍賣行需要等三年才能辦理過戶手續。
需要注意的是，法院在發布“四書”(3)時，必須與相關工作人員協商清楚。“四書”中的內容需要標注“拆遷安置房可以過戶時，直接過戶到買受人名下，標的物產權歸買受人所有”。
注③:
“四書”包括拍賣確認、執行裁定、執行協助、稅務協助。
如果沒有明確的協商，三年后，拆遷安置房可以過戶的時候，就要先把房產過戶給原業主，再過戶給買受人。
中間會出現無法控制的風險，比如找不到原業主，原業主不愿意配合，過戶稅費的計算，這些都是影響買家過戶的重要因素。
2.未完成大規模生產證明的商品房。
開頭提到的“一批別墅”就是這種情況。如果大產證是好的拍賣行，不建議大家參加拍賣。一是只有少數銀行愿意申請貸款，二是后續的轉賬特別復雜。
(別墅第二次拍賣，拍賣頁面的出售)
然而，也有很多投資者想犯錯。在這些目標的第二次拍賣或出售階段，交易以起始價格進行。這種做法只有在有完全可以轉讓的方案的情況下才能安全參與拍賣。
遺囑執行人是房地產公司。由于管理不善，負債過多，整個項目幾十套房被法院拍賣。
這類拍賣行后期轉讓時，不僅要在當地法院備案，推遲轉讓時間④，還要與執行人跟進大規模生產許可的情況。
注④:
部分拍賣行采取拍賣方式時，執行法院會在拍賣公告中聲明“需要在規定期限內完成轉讓”。
房產證辦理好了，可以帶著買受人的相關材料到房屋所屬的交易中心辦理過戶稅務審核。需要注意的是，這類拍賣行屬于新房，需要繳納住宅專項維修基金⑤。
注⑤:
住宅專項維修資金是指專項用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。《住宅專項維修資金管理辦法》已經2007年10月30日建設部第142次常務會議討論通過，由財政部聯合簽署發布，自2008年2月1日起施行。
3.已辦理大額產權證但未辦理小額產權證的預告登記室。
這種“未依法登記領取權屬證書”的拍賣行，在過戶時必須進行二次過戶，即先將房產過戶到原房主名下，再由原房主名下過戶到買家名下。
如果合法的拍賣行分別繳納稅費，那么買家實際上只需要在第二次過戶的時候繳納契稅；
依法出售的房屋全部付清的，買受人第一次轉讓必須繳納契稅等附加稅，第二次轉讓必須繳納契稅、個稅、增值稅等附加稅。
因為原業主在第一次過戶時需要繳納住宅專項維修資金，但原業主基本不會繳納這筆額外費用，所以住宅專項維修資金也由買受人承擔。
“法國拍賣行無生產證明”能否參加拍賣？當然可以，但是在參加拍賣之前，一定要做好對房子的調查工作，判斷這個“沒有房產證的法國拍賣行”能否順利過戶。如果是不能轉讓的法國拍賣行，最好不要參加拍賣。
比如三年以內大產權證的拆遷房，沒有大產權證的商品房，有大產權證但沒有小產權證的預告登記房，這三種情況比較復雜，轉讓也比較困難，但最后都可以轉讓。
通過多年的實踐，我們為拍賣行總結了一套完整的方法，形成了一套拍賣行的標準模板，為每一套拍賣行制作報表，幫助買家理性參與拍賣。
上海動遷律師咨詢 全調報告包括七個模塊:標的物基本信息調查、下戶樣本評估、標的物涉及信息及人員調查、轉讓稅費計算、貸款風險、價格分析、投標方案。