上海房產(chǎn)糾紛律師視角下二手房居間合同與買賣合同的辨析

　　在上海這座國際化大都市中，房地產(chǎn)市場繁榮且復(fù)雜，二手房交易更是其中的重要組成部分。在二手房交易過程中，涉及到諸多合同，其中二手房居間合同和買賣合同常常容易讓人混淆。作為一名上海房產(chǎn)糾紛律師，深入剖析這兩者的關(guān)系，對于保障交易各方的合法權(quán)益具有重要意義。

　　二手房居間合同，從本質(zhì)上來說，并非是嚴(yán)格意義上的買賣合同。它主要是由房產(chǎn)中介等居間人與買賣雙方簽訂的一種服務(wù)協(xié)議。其核心目的在于促成二手房的交易。在這份合同中，居間人承諾為買賣雙方提供房源信息、協(xié)助雙方進(jìn)行溝通協(xié)商、安排看房等一系列與促成交易相關(guān)的服務(wù)。例如，當(dāng)一位購房者找到某房產(chǎn)中介公司，希望購買一套符合特定需求的二手房時，雙方會簽訂居間合同。該合同會明確中介公司需在一定期限內(nèi)為購房者尋找合適的房源，若成功促成交易，購房者需按照約定支付相應(yīng)的中介服務(wù)費用。

　　而二手房買賣合同，則是買賣雙方就房屋買賣的具體條款達(dá)成一致后簽訂的合同。它詳細(xì)規(guī)定了房屋的基本信息，如房屋的位置、面積、戶型、產(chǎn)權(quán)狀況等；明確了交易的價格及付款方式，包括首付款的金額、支付時間，貸款的金額、期限及還款方式等；同時還會涉及到房屋的交付時間、交付條件以及違約責(zé)任等諸多關(guān)鍵內(nèi)容。比如，賣方需按照合同約定的時間將房屋騰空并交付給買方，若逾期交付，則需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如支付違約金等。

　　從合同的主體來看，二手房居間合同的主體是居間人和買賣雙方，而二手房買賣合同的主體僅僅是買賣雙方。居間人在居間合同中主要是提供服務(wù)的角色，其并不參與到房屋的實際買賣交易中，不享有房屋的所有權(quán)，也不承擔(dān)買賣合同中賣方或買方的權(quán)利和義務(wù)。而買賣合同直接約束的是買賣雙方，雙方基于平等自愿的原則，對房屋的買賣事宜進(jìn)行約定，各自享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

　　從合同的性質(zhì)和目的分析，居間合同是一種有償服務(wù)合同，其目的是通過居間人的服務(wù)來促成交易，獲取中介服務(wù)費用是居間人的主要利益訴求。而買賣合同是一種典型的雙務(wù)有償合同，賣方的目的是出售房屋獲得價款，買方的目的是支付價款取得房屋的所有權(quán)，雙方的利益訴求圍繞著房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移和價款支付展開。

　　在法律后果方面，兩者也存在明顯差異。如果居間人未能按照居間合同的約定履行促成交易的義務(wù)，例如未在約定時間內(nèi)提供合適的房源或者故意隱瞞重要房源信息等，居間人需承擔(dān)違約責(zé)任，但這種責(zé)任通常僅限于返還已收取的中介費用或者根據(jù)合同約定支付一定數(shù)額的違約金，一般不會涉及到房屋的所有權(quán)問題。而在買賣合同中，若一方違反合同約定，如買方未按時支付房款或者賣方未按約定交付房屋等，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等，這些救濟(jì)措施都是圍繞著房屋買賣這一核心交易進(jìn)行的。

　　然而，在實際的二手房交易中，居間合同和買賣合同又存在著緊密的聯(lián)系。居間合同往往是買賣合同簽訂的前提和基礎(chǔ)。通常情況下，買賣雙方是在居間人的介紹和撮合下才達(dá)成房屋買賣的意向，進(jìn)而簽訂買賣合同。而且，居間合同中的一些條款也會對買賣合同產(chǎn)生影響。例如，居間合同中關(guān)于中介服務(wù)費用的承擔(dān)約定，可能會在買賣合同中有所體現(xiàn)，明確由哪一方來支付這筆費用。

　　作為上海房產(chǎn)糾紛律師，在處理二手房交易相關(guān)的案件時，必須準(zhǔn)確區(qū)分二手房居間合同和買賣合同。對于當(dāng)事人而言，也應(yīng)當(dāng)清楚認(rèn)識到這兩份合同的性質(zhì)和區(qū)別，在簽訂合同前仔細(xì)閱讀合同條款，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，避免因合同混淆而產(chǎn)生不必要的糾紛。只有這樣，才能在上海復(fù)雜多變的二手房市場中，保障自身的合法權(quán)益，使二手房交易得以順利進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

　　總之，上海房產(chǎn)糾紛律師深知二手房居間合同并非買賣合同，二者在主體、性質(zhì)、目的和法律后果等方面均存在顯著差異，但又相互關(guān)聯(lián)。無論是法律從業(yè)者還是普通民眾，都應(yīng)準(zhǔn)確把握這兩者的關(guān)系，確保二手房交易在合法合規(guī)的軌道上運行，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與和諧。