上海房產糾紛律師視角下二手房居間合同與買賣合同的辨析

　　在上海這座國際化大都市中，房地產市場繁榮且復雜，二手房交易更是其中的重要組成部分。在二手房交易過程中，涉及到諸多合同，其中二手房居間合同和買賣合同常常容易讓人混淆。作為一名上海房產糾紛律師，深入剖析這兩者的關系，對于保障交易各方的合法權益具有重要意義。

　　二手房居間合同，從本質上來說，并非是嚴格意義上的買賣合同。它主要是由房產中介等居間人與買賣雙方簽訂的一種服務協議。其核心目的在于促成二手房的交易。在這份合同中，居間人承諾為買賣雙方提供房源信息、協助雙方進行溝通協商、安排看房等一系列與促成交易相關的服務。例如，當一位購房者找到某房產中介公司，希望購買一套符合特定需求的二手房時，雙方會簽訂居間合同。該合同會明確中介公司需在一定期限內為購房者尋找合適的房源，若成功促成交易，購房者需按照約定支付相應的中介服務費用。

　　而二手房買賣合同，則是買賣雙方就房屋買賣的具體條款達成一致后簽訂的合同。它詳細規定了房屋的基本信息，如房屋的位置、面積、戶型、產權狀況等；明確了交易的價格及付款方式，包括首付款的金額、支付時間，貸款的金額、期限及還款方式等；同時還會涉及到房屋的交付時間、交付條件以及違約責任等諸多關鍵內容。比如，賣方需按照合同約定的時間將房屋騰空并交付給買方，若逾期交付，則需承擔相應的違約責任，如支付違約金等。

　　從合同的主體來看，二手房居間合同的主體是居間人和買賣雙方，而二手房買賣合同的主體僅僅是買賣雙方。居間人在居間合同中主要是提供服務的角色，其并不參與到房屋的實際買賣交易中，不享有房屋的所有權，也不承擔買賣合同中賣方或買方的權利和義務。而買賣合同直接約束的是買賣雙方，雙方基于平等自愿的原則，對房屋的買賣事宜進行約定，各自享有權利并承擔義務。

　　從合同的性質和目的分析，居間合同是一種有償服務合同，其目的是通過居間人的服務來促成交易，獲取中介服務費用是居間人的主要利益訴求。而買賣合同是一種典型的雙務有償合同，賣方的目的是出售房屋獲得價款，買方的目的是支付價款取得房屋的所有權，雙方的利益訴求圍繞著房屋的所有權轉移和價款支付展開。

　　在法律后果方面，兩者也存在明顯差異。如果居間人未能按照居間合同的約定履行促成交易的義務，例如未在約定時間內提供合適的房源或者故意隱瞞重要房源信息等，居間人需承擔違約責任，但這種責任通常僅限于返還已收取的中介費用或者根據合同約定支付一定數額的違約金，一般不會涉及到房屋的所有權問題。而在買賣合同中，若一方違反合同約定，如買方未按時支付房款或者賣方未按約定交付房屋等，守約方可以要求違約方繼續履行合同、采取補救措施或者賠償損失等，這些救濟措施都是圍繞著房屋買賣這一核心交易進行的。

　　然而，在實際的二手房交易中，居間合同和買賣合同又存在著緊密的聯系。居間合同往往是買賣合同簽訂的前提和基礎。通常情況下，買賣雙方是在居間人的介紹和撮合下才達成房屋買賣的意向，進而簽訂買賣合同。而且，居間合同中的一些條款也會對買賣合同產生影響。例如，居間合同中關于中介服務費用的承擔約定，可能會在買賣合同中有所體現，明確由哪一方來支付這筆費用。

　　作為上海房產糾紛律師，在處理二手房交易相關的案件時，必須準確區分二手房居間合同和買賣合同。對于當事人而言，也應當清楚認識到這兩份合同的性質和區別，在簽訂合同前仔細閱讀合同條款，明確自己的權利和義務，避免因合同混淆而產生不必要的糾紛。只有這樣，才能在上海復雜多變的二手房市場中，保障自身的合法權益，使二手房交易得以順利進行，促進房地產市場的健康有序發展。

　　總之，上海房產糾紛律師深知二手房居間合同并非買賣合同，二者在主體、性質、目的和法律后果等方面均存在顯著差異，但又相互關聯。無論是法律從業者還是普通民眾，都應準確把握這兩者的關系，確保二手房交易在合法合規的軌道上運行，維護房地產市場的穩定與和諧。