買商品房，還沒交房，法院查封？碰到這樣的情況，只能自己承認，人財兩空么？
今天上海房產合同糾紛律師就和大家一起來介紹一下消費者期望的物權。有效地排除了債權的執行。
在購房人居住權、生存權這一較高價值的保障基礎上，法律賦予已經履行大部分合同義務的購房者，即房屋消費者，對買受房屋的物權期待權，以排除法院的強制執行，這就是法律上的消費者物權期待權。
在最高人民法院關于人民法院處理執行異議、復議案件若干問題的規定》第29條中規定：
在執行貨幣債權時，買受人對商品房注冊于被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，有下列情況，且有權不能執行的，法院應予支持：(一)在人民法院查封前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系為居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付超過合同約定總價款的50%。
從以上條款中，我們可以看到，在任何情況下，消費者對物權期待權的支持是不能得到支持的，但必須完全符合：
1.申請期限的債權應限于金錢債權
申請人也就是債權人，對房地產開發企業所享有的債權應是金錢債權。也就是說，申請執行人要求房地產開發企業付給他們錢，而不是交付房屋或其他權利，如果申請執行人對住房消費者所購買的商品房有抵押權，則上述條款不再適用，因為抵押屬于法定優先受償權。
2.扣押前簽訂合法有效的買賣書面合同
在法院查封房屋前，購房人與房地產開發企業簽訂合法、有效的書面買賣合同。這兒，大家要注意，雙方所簽訂的合同應為書面合同，不可口頭約定，也應為合法有效的合同，不得有損害國家利益、集體利益或第三方利益等造成合同無效的情形，當然，最關鍵的一點，合約的簽署時間必須是法院查封房屋前，而不能是被查封后。
3.適用于居住，并在其名下無其它住房
買房人買房子是為了住，用來住在自己名下不存在其他住房。就是說，買房人買房子是為了居住，不是用于投資或其它用途，對于居住的理解，我們應該做一個廣義的把握，無論是單純的居住還是商住，只要有居住功能，就應視為是用于居住。對于不在其名下的其它住房，該如何理解？本公司認為，是指買受人需要在購置地長期居住，且在同一地點無其他可供居住之住宅。
4.交付的購房款50%以上
購房者所付的價格超過了合同中規定的全部價格百分之五十。這就是說，當購房人提出異議時，已支付的商品房價款，超過合同約定總價的50%。此處要提醒一點，如果買房人已經支付了50%以上的房款，但還沒有全部付清，此時，對于余下的購房款，案外人可主動與法院聯系，將錢款交到法院，或者由法院對剩余房款按到期債權予以執行。
5.買房人應該是消費者
購買者應該是消費者。根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第二條，消費者是購買商品或接受服務以滿足生活消費需求的人。那怎樣才能判斷購房者是否是消費者？可從買受人的自然屬性和所購房屋的性質這兩方面綜合判斷。第一，就自然屬性而言，消費者應為自然人，不存在法人或其他組織購買住房用于居住的問題，對住房消費者來說，不屬于消費者物權期待權的范疇；其次，買房是為了生活需要而非生產經營，因此，購樓性質為住宅，但不包括辦公樓、門面房和其他經營用房。
只要符合上述條件，才能排除債權強制執行。雖然對消費者物權期待權的保護范圍仍然十分有限，但不管怎樣，這也是對物權期待權的一種進步。上海房產合同糾紛律師
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