上海房屋買賣律師教你交房面積有誤差操作指南

　　上海房屋買賣律師 每個購房者都要經歷漫長復雜的買房過程，才能得到自己心愛的房子。實踐中，不少購房者在收房驗房時，發現實測面積和合同面積不一致，與開發商無法協商，最終訴至法院。

　　林某與開發商簽訂上海市商品房預售合同，合同面積為106.58平方米，其中套內建筑面積為85.49平方米、公用分攤面積為21.09平方米。等到交房時，系爭房屋實測面積達到107.13平方米，比合同面積增加了0.55平米，可惜的是，增加的是公攤面積。

　　林某認為自己吃虧了，將開發商訴至上海市普陀區人民法院（以下簡稱普陀法院），要求開發商應當把多出的新增公攤面積所產生的費用返還自己。開發商表示公攤面積是建筑面積的一部分，而且無論是公攤面積還是建筑面積，實測面積和合同面積的誤差都在法律規定允許范圍內，所以拒絕賠償。普陀法院審理認為，雙方在合同中已經約定，對系爭房屋的總建筑面積合同與實測面積不一致時，按房屋每平方米建筑面積單價多退少補、按實結算。可以認定，雙方是按照房屋的建筑面積進行交易的。最終，對林某要求開發商賠償因公攤面積增加所產生款項的訴訟請求不予支持。

　　有時，購房合同中藏著一些漏洞和陷阱，為避免事后麻煩，還是建議大家未雨綢繆，在前期要仔細審合同、訂合同，這里分享幾條技巧。

　　1、堵漏洞深挖“公攤”的秘密  

　　許多購房合同上開發商不會告訴你具體分攤面積的位置在哪里，具體的面積是多少，這就為開發商提供了鉆空子的機會。國家允許預測面積有3%的誤差，如果公攤面積增大只要沒有超過3%，購房者就只能為這個增大的公攤面積增加房款。建議購房者在合同里把面積條款寫清楚；公攤部位、公攤部位具體位置、公攤面積的細節性尺寸是多少，建議計價單位的尺寸精確到平方厘米。在房價高企的今天，這些小細節的疏忽，可能對你來說是數萬元、甚至是數十萬元的損失。

　　2、審合同當心語言表述陷阱  

　　開發商在“面積確認及誤差處理辦法”的協議或條款中直接約定以“最終面積以實測為準”。這就是典型的語言陷阱，剝奪房屋面積發生變化時對購房者的話語權，對購房者極為不利，直接影響維護購房人合法權益，所以，在簽訂合同的時候不得不防，否則有約定可能還不如沒約定。

　　3、訂合同你要想得深想得細  

　　能買房動輒百萬，甚至千萬，每耽誤一天，利息的損失都不少，所以，你要具體約定提出退房第幾日內，開發商以何種形式退還將已付房款，及支付利息的計算標準；如果不退房，因進一步產生多余契稅，是你承擔還是開發商承擔，支付方式和時間？這樣的約定購房人既保護自身的合法權益，又對開發商起著一定的約束作用，一旦出現糾紛，可以有效、及時解決相關問題。

　　面積誤差的計算方法為：（交房面積-合同面積）/合同面積*100%=誤差。

　　對于交房面積誤差的處理，我國《商品房銷售管理辦法》第20條有明確規定，誤差3%作為一個重要的約定基數。

　　一、面積誤差絕對值≤3%

　　誤差在3%以內，屬于正常，雙方據實結算，多退少補。購房者要求解除合同的，法院不予支持。

　　如：合同面積89平米，實際測繪面積為91平米，房價為1萬/平米

　　誤差：（91-89）/89x100%=2.2%

　　誤差在3%以內，所以由買房人補足剩余房款。

　　買房人需補交：10000元/平x（91-89）平=20000元

　　二、面積缺失＞3%

　　①買房人選擇退房，開發商在買房人提出解除合同后30日以內退還購房款和利息。

　　②買房人選擇不退房，誤差3%以內(含3%)房款開發商單倍返還，超過3%部分的房款雙倍返還。

　　如：合同面積為100，實際測繪面積為90平米，房價為1萬/平米

　　誤差：（100-90）/100x100%=10%

　　開發商需退還：10000元/平x100平x3%+10000元/平x100平x7%x2=170000元

　　三、面積增加＞3%

　　① 買房人選擇退房，開發商在買房人提出解除合同后30日以內退還購房款和利息。

　　②買房人選擇不退房，由買房人補交誤差在3%以內的購房款，對超過3%以上的面積房款由開發商承擔，產權對買房人所有。

　　如：合同面積為100平米，實際測繪面積為105平米，房價為1萬/平米。

　　誤差：（105-100）/100x100%=5%  上海房屋買賣律師

　　買房人補交： 10000元/平x100平x3%=30000元。

　　開發商承擔：10000元/平x100平x2%=20000元。

　　所以購房者交房后發現面積與合同所注的有較大誤差，可以依法向開發商申請賠償。