實(shí)際中，近幾年來農(nóng)村宅基地房屋買賣案例不少，如何認(rèn)定農(nóng)村宅基地買賣合同的效力？接下來上海房屋買賣合同律師為您解答。
按照購買主體的不同，農(nóng)村宅基地房屋買賣可以分為以下兩種情況：
一、是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買住房；
二、是非本會(huì)成員購買住房。一般認(rèn)為前者是有效的，但對(duì)后者而言，房屋買賣合同的效力通常被認(rèn)為是無效的。
法律依據(jù)
第一、根據(jù)民法第240條，物權(quán)法規(guī)定，所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法有權(quán)占有、使用、收益和處分。但依據(jù)
《民法典》第一百五十三條：因違反法律而強(qiáng)制執(zhí)行的合同，無效。“一戶一宅”是村民在宅基地上為居住而自建的房屋，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：村民一戶只能擁有一處宅基地。
農(nóng)戶以申請(qǐng)和批準(zhǔn)為主要途徑取得宅基地使用權(quán)，由于有關(guān)法律、法規(guī)未對(duì)宅基地使用權(quán)和宅基地房屋所有權(quán)登記證作出明確規(guī)定。實(shí)務(wù)上，有大量的宅基地和房屋沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，而村民對(duì)宅基地使用權(quán)和宅基地的所有權(quán)的享有不以登記為生效要件。
第二、雙方簽訂的房屋出售協(xié)議雖然屬于自愿行為，但是，按照“地隨房走”的原則，農(nóng)村房屋買賣必須涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。依據(jù)第333條，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。
按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與所有權(quán)人的具體身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。并在第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要中，就農(nóng)村房屋買賣問題作了規(guī)定：農(nóng)民將宅基地上的房屋賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人，該房屋買賣合同被認(rèn)定為無效。
買賣雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議中標(biāo)的物不僅是房屋，還包括相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，該房屋買賣合同與正常的商品房買賣合同不同，而另一方不是該集體組織的村民，不具有購買權(quán)。把在村集體所有的土地上建造的房屋賣給本村村民以外的人，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了我國《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
第三，按照國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，禁止炒地的通知》第二條：農(nóng)村地區(qū)的住房不得銷售給城市居民，不允許城市居民在農(nóng)民集體土地上蓋住宅，有關(guān)部門不得對(duì)建設(shè)和購買的房屋進(jìn)行非法的土地使用和房地產(chǎn)證書。這條法規(guī)還明確規(guī)定，農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民買賣，即不得將房屋賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織人員。上海房屋買賣合同律師