上海房產買賣律師說買房子交定金后才知道無購房資格

　　買房之前往往會了解到很多買房信息，當地的購房政策就是其中的一個重要內容。不過，在廣州工作的外地人小林卻表示，自己不知道自己無購房資格，就和房地產公司簽訂了購房合同，并交了定金，這樣的情況是小林可以要求房地產公司退還定金嗎？上海房產買賣律師為您分析案情。

　　案情調查

　　沒有資格要求退票的人被拒絕領取退票。

　　他向房地產公司提出了訴訟。

　　小林是一位在廣州打工的外地人。根據小林說，他在2019年8月和廣州某杰房地產公司簽訂了一份房屋認購書，購買了南沙一處房產，并在一天內支付了一筆2萬元定金。在簽定認購書時，某杰公司工作人員沒有向他說明自己沒有購房資格。后來，小林才明白自己沒有購買資格而簽訂的合同無法成立。

　　他說，自己是外地人，剛來廣州參加工作，不知道廣州的購房者政策。小林認為，某杰公司作為專業房地產機構，明知自己沒有購房資格，仍然收取定金于法于理無據。小林多次要求某杰公司退還定金，某杰公司一直未予理會，無奈之下只好起訴。

　　某杰公司認為，小林在簽署認購書之前已簽署了《認購須知》，其中詳述了廣州市房屋限購政策。另外，認購書還告知購房者購房現場要公布相關的文件和政策。

　　另外，作為購房人小林，聲稱自己對相關限購政策不了解，有違日常生活經驗。與此同時，某杰公司表示，在簽訂合同時，小林已明確告知其具有碩士學位，可以在廣州落戶，并取得購房資格，公司之所以會和小林簽約，是因為小林在簽訂合同時已明確告知其具有碩士學歷。

　　爭論焦點

　　是否有誠意或押金？

　　法庭上，雙方對小林支付的款項性質再次產生了爭議，小林認為這兩筆錢是買房子誠意金和車位誠意金，因為某杰公司銷售人員告訴其兩筆款項是誠意金，可以退還；

                                                 
 

　　法庭裁決

　　經過法院審理后，2019年8月17日，某杰公司與小林簽訂房屋認購書，約定房屋面積，總價，付款方式等，約定在購房人支付首期房款(包括定金)時，雙方簽訂房屋買賣合同。當日，小林還簽署了“認購須知”，其中詳細列明了購房者在簽署認購書時應確認的《商品房買賣合同》示范文本，并補充協議，房屋交易條件，周邊環境等相關內容。

　　另外，小林還在車位上簽了預購書。今年8月18日，小林通過微信向某杰公司的銷售人員發送了中國南方人才市場廣州市場的《同意遷入證明》，其中載明小林符合廣州市入戶政策的條件，準予其遷入工作單位。

　　法庭認定，小林沒有提供足夠的證據來證明所支付的20000元是一筆誠意金，而且認購書中清楚地寫著20000元，因此，法院對某杰公司關于20000元定金的主張。

　　與此同時，廣州市商品住宅限購政策為社會公開文件，小林作為購房者在簽訂合同前應充分了解，并且清楚自己是否具有廣州市限購區購房資格；其簽署的“認購須知”也已明確載明廣州市限購區域購房政策，在認購書中，小林承諾了解上述政策，并且同意承擔不具備購房資格而造成的責任；小林明知自己不具備廣州市購房資格，與某杰公司簽訂了《認購書》，存在過錯。按照定金罰則，某杰公司有權沒收20000元定金。

　　且車位“預購書”只表示雙方有意向就該車位簽訂認購書和買賣合同，小林繳納10000元，某杰公司保留其優先簽約價格的權利，雙方都有權解除上述購買意向，小林向某杰公司提出退還10000元，是放棄購買權，某杰公司應將此款退還小林。

　　預付款項不適用于誠意金?

　　限制購買是政府調控房地產市場的一項重要措施，買房人應根據當地的限購政策簽訂預約合同，否則，不能取得購房資格而出現違約，致使自己定金被沒收的損失。
 

　　此外，善意金的性質并不具有定金擔保合同所具有的效力，當事人在放棄其簽約權時，不能當然適用定金罰則。上海房產買賣律師