上海房產(chǎn)律師:未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)能否構(gòu)成善意取得

　　小張是一名年輕的購(gòu)房者，他在購(gòu)買(mǎi)上海市浦東新區(qū)的一套商品房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬證書(shū)上的房主是一名老年人，因?yàn)檫@位老年人已經(jīng)去世多年，他的子女也不在上海居住，小張開(kāi)始懷疑房屋權(quán)屬是否存在問(wèn)題。經(jīng)過(guò)咨詢(xún)律師后，他發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)從未辦理完成。在這種情況下，小張是否可以成為善意取得人呢？上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況是怎樣的。

　　一、法律分析

　　房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的意義房屋權(quán)屬變更登記是指在房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，需要將新的所有權(quán)人登記在房屋權(quán)屬證書(shū)上，以保證權(quán)屬的真實(shí)性和合法性。未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，即使買(mǎi)家已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)并取得了房屋交付的實(shí)際控制權(quán)，也無(wú)法真正獲得合法的房屋所有權(quán)。

　　善意取得的概念和要件根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得是指取得人在取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，無(wú)法知道該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利瑕疵的情況下所取得的權(quán)利。善意取得需要同時(shí)具備以下要件：

　　（1）對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的取得必須是合法的；

　　（2）對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的取得人必須是善意的；

　　（3）該不動(dòng)產(chǎn)的原權(quán)利人必須存在權(quán)利瑕疵。

　　上海市相關(guān)法規(guī)根據(jù)《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第二十三條規(guī)定，未經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)登記的權(quán)利不具有抗辯能力。因此，未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，買(mǎi)家在取得該房屋時(shí)不能成為善意取得人。

　　相關(guān)法律案例上海市普陀區(qū)法院曾審理過(guò)一起類(lèi)似的案件。該案中，被告向原告出售一套位于普陀區(qū)的房屋，但未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。后來(lái)，原房主的子女要求回購(gòu)房屋，原告則要求被告賠償。法院判決，未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，無(wú)論買(mǎi)家是否善意購(gòu)買(mǎi)，都不能成為合法的產(chǎn)權(quán)所有人。因此，被告要將房屋返還給原房主的子女，并賠償原告的損失。

　　二、結(jié)論

　　根據(jù)以上分析，小張?jiān)谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，若發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬證書(shū)上的房主不是實(shí)際的房主，應(yīng)該懷疑房屋權(quán)屬是否存在問(wèn)題，并咨詢(xún)律師。如果未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，即使買(mǎi)家已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)并取得了房屋交付的實(shí)際控制權(quán)，也無(wú)法真正獲得合法的房屋所有權(quán)。因此，小張?jiān)谶@種情況下不能成為善意取得人。

　　此外，值得注意的是，在房屋購(gòu)買(mǎi)中，買(mǎi)家不僅需要查驗(yàn)房屋權(quán)屬證書(shū)，還需要查看原房主的身份證、戶(hù)口簿等相關(guān)材料，以確保房屋所有權(quán)的真實(shí)性和合法性。如果出現(xiàn)房屋所有權(quán)糾紛，應(yīng)該及時(shí)尋求法律援助，避免自身利益受到損失。

　　最后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等相關(guān)法律法規(guī)，未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，不論買(mǎi)家是否善意購(gòu)買(mǎi)，均不能構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得。

　　三、建議

　　在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，為了確保自身利益不受到侵害，買(mǎi)家應(yīng)該認(rèn)真查驗(yàn)房屋權(quán)屬證書(shū)和原房主的身份證、戶(hù)口簿等相關(guān)材料，并咨詢(xún)律師。如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)存在爭(zhēng)議，應(yīng)該及時(shí)尋求法律援助。此外，在購(gòu)房過(guò)程中，還應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

　　購(gòu)房前，先查驗(yàn)房屋權(quán)屬證書(shū)和原房主的身份證、戶(hù)口簿等相關(guān)材料，確保房屋所有權(quán)的真實(shí)性和合法性。

　　在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)該明確約定房屋所有權(quán)的真實(shí)性和合法性，以避免出現(xiàn)房屋所有權(quán)糾紛。

　　購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，以避免出現(xiàn)欺詐行為。

　　如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)存在爭(zhēng)議，應(yīng)該及時(shí)咨詢(xún)律師，并保留相關(guān)證據(jù)。

　　在購(gòu)房過(guò)程中，不要輕信中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，應(yīng)該要求對(duì)方將承諾寫(xiě)入合同中，并簽署書(shū)面協(xié)議。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，通過(guò)本文的分析，我們可以得出結(jié)論：未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，不論買(mǎi)家是否善意購(gòu)買(mǎi)，都不能構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得。在購(gòu)房過(guò)程中，買(mǎi)家應(yīng)該認(rèn)真查驗(yàn)房屋權(quán)屬證書(shū)和原房主的身份證、戶(hù)口簿等相關(guān)材料，并遵守相關(guān)法律法規(guī)，以確保自身利益不受到侵害。