上海房產律師:未辦理完成房屋權屬變更登記手續能否構成善意取得

　　小張是一名年輕的購房者，他在購買上海市浦東新區的一套商品房時，發現房屋權屬證書上的房主是一名老年人，因為這位老年人已經去世多年，他的子女也不在上海居住，小張開始懷疑房屋權屬是否存在問題。經過咨詢律師后，他發現房屋權屬變更登記手續從未辦理完成。在這種情況下，小張是否可以成為善意取得人呢？上海房產律師為您解答一下相關的情況是怎樣的。

　　一、法律分析

　　房屋權屬變更登記手續的意義房屋權屬變更登記是指在房屋所有權發生變更時，需要將新的所有權人登記在房屋權屬證書上，以保證權屬的真實性和合法性。未辦理完成房屋權屬變更登記手續，即使買家已經支付了全部購房款項并取得了房屋交付的實際控制權，也無法真正獲得合法的房屋所有權。

　　善意取得的概念和要件根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，善意取得是指取得人在取得該不動產時，無法知道該不動產權利瑕疵的情況下所取得的權利。善意取得需要同時具備以下要件：

　?。?）對該不動產的取得必須是合法的；

　?。?）對該不動產的取得人必須是善意的；

　?。?）該不動產的原權利人必須存在權利瑕疵。

　　上海市相關法規根據《上海市不動產登記條例》第二十三條規定，未經房屋權屬登記機構登記的權利不具有抗辯能力。因此，未辦理完成房屋權屬變更登記手續的房屋，買家在取得該房屋時不能成為善意取得人。

　　相關法律案例上海市普陀區法院曾審理過一起類似的案件。該案中，被告向原告出售一套位于普陀區的房屋，但未辦理完成房屋權屬變更登記手續。后來，原房主的子女要求回購房屋，原告則要求被告賠償。法院判決，未辦理完成房屋權屬變更登記手續的房屋，無論買家是否善意購買，都不能成為合法的產權所有人。因此，被告要將房屋返還給原房主的子女，并賠償原告的損失。

　　二、結論

　　根據以上分析，小張在購買房屋時，若發現房屋權屬證書上的房主不是實際的房主，應該懷疑房屋權屬是否存在問題，并咨詢律師。如果未辦理完成房屋權屬變更登記手續，即使買家已經支付了全部購房款項并取得了房屋交付的實際控制權，也無法真正獲得合法的房屋所有權。因此，小張在這種情況下不能成為善意取得人。

　　此外，值得注意的是，在房屋購買中，買家不僅需要查驗房屋權屬證書，還需要查看原房主的身份證、戶口簿等相關材料，以確保房屋所有權的真實性和合法性。如果出現房屋所有權糾紛，應該及時尋求法律援助，避免自身利益受到損失。

　　最后，根據《中華人民共和國物權法》和《上海市不動產登記條例》等相關法律法規，未辦理完成房屋權屬變更登記手續的房屋，不論買家是否善意購買，均不能構成物權法第一百零六條規定的善意取得。

　　三、建議

　　在購買房屋時，為了確保自身利益不受到侵害，買家應該認真查驗房屋權屬證書和原房主的身份證、戶口簿等相關材料，并咨詢律師。如果發現房屋所有權存在爭議，應該及時尋求法律援助。此外，在購房過程中，還應該注意以下幾點：

　　購房前，先查驗房屋權屬證書和原房主的身份證、戶口簿等相關材料，確保房屋所有權的真實性和合法性。

　　在簽訂房屋買賣合同時，應該明確約定房屋所有權的真實性和合法性，以避免出現房屋所有權糾紛。

　　購房時，應該選擇有資質的房地產開發商或中介機構進行交易，以避免出現欺詐行為。

　　如果發現房屋所有權存在爭議，應該及時咨詢律師，并保留相關證據。

　　在購房過程中，不要輕信中介機構或房地產開發商的口頭承諾，應該要求對方將承諾寫入合同中，并簽署書面協議。

　　四、結語

　　上海房產律師提醒大家，通過本文的分析，我們可以得出結論：未辦理完成房屋權屬變更登記手續的房屋，不論買家是否善意購買，都不能構成物權法第一百零六條規定的善意取得。在購房過程中，買家應該認真查驗房屋權屬證書和原房主的身份證、戶口簿等相關材料，并遵守相關法律法規，以確保自身利益不受到侵害。