商品房買賣預約合同如何認定？上海房產律師帶您了解

　　商品房是指在建筑工程竣工后進行銷售、出租或者以其他方式轉讓的房屋。而商品房買賣預約合同是商品房買賣合同的先期協議，其具有約定雙方意向、確定交易條件、明確違約責任等作用。本文上海房產律師將圍繞商品房買賣預約合同的認定展開討論，重點探討在上海地區相關法律法規的適用。

　　一、商品房買賣預約合同的法律效力

　　（一）買賣預約合同的法律地位

　　買賣預約合同是指在商品房買賣合同成立前，雙方約定的先期協議。根據《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第二十六條的規定，買賣預約合同屬于合同的一種，具有合同的法律效力，即雙方必須履行約定的條款。

　　但是，買賣預約合同的效力受到限制。依據《合同法》第二十八條的規定，當事人約定先簽訂買賣預約合同，后簽訂買賣合同的，應當在買賣預約合同中明確標明買賣合同的簽訂時間、內容、價格等主要條款。否則，買賣預約合同無效。

　　（二）買賣預約合同的解除

　　在買賣預約合同履行過程中，雙方一方有權要求解除合同的情形，需要符合以下條件：

　　1.對方違約，且違約行為對本合同的履行造成重大影響；

　　2.一方因不可抗力不能履行本合同；

　　3.一方提前通知對方要求解除本合同。

　　需要注意的是，如果買賣預約合同的解除給對方造成了損失，解除方應當承擔相應的賠償責任。

　　二、上海地區相關法律法規的適用

　　上海市是我國經濟發展最為活躍的地區之一，商品房交易量也十分龐大。因此，在上海地區進行商品房買賣預約合同的認定，需要考慮當地的相關法律法規。

　　（一）上海市商品房銷售管理辦法

　　上海市商品房銷售管理辦法于1996年頒布，是上海市商品房銷售方面的主要法律法規。該辦法第十四條規定，商品房買賣預約合同應當具備以下內容：

　　1.商品房買賣預約合同的當事人的名稱或者名稱、住所或者經營場所、法定代表人或者負責人的姓名；

　　2.商品房的名稱、位置、面積、房號、用途、建筑面積、預定銷售價格等主要信息；

　　3.約定交房時間、交付條件、付款方式、違約責任等條款。

　　根據該辦法的規定，上海市商品房買賣預約合同的有效性和效力以及違約責任等都應當遵循上述規定。

　　（二）上海市住房租賃合同管理辦法

　　上海市住房租賃合同管理辦法于2014年頒布，主要規定了上海市住房租賃合同的訂立、履行、變更、解除等方面的內容。盡管該辦法針對的是住房租賃合同，但其中一些規定對于商品房買賣預約合同的認定也具有一定的借鑒意義。

　　根據該辦法第十二條的規定，住房租賃預訂合同應當包括租賃房屋的位置、面積、租金、租賃期限等主要內容。同樣，商品房買賣預約合同的有效性也需要具備上述內容。此外，該辦法還明確規定了住房租賃預訂合同的效力和解除條件，為商品房買賣預約合同的認定提供了一些借鑒。

　　三、相關法律案例

　　（一）上海市浦東新區人民法院關于商品房買賣預約合同效力的判決

　　在一起商品房買賣糾紛案中，買雙方簽訂了一份買賣預約合同，但該合同沒有具體約定房屋交付的時間和方式。后來，賣方提供了一個交房時間，但買方不同意，認為賣方違反了買賣預約合同。最終，該案在上海市浦東新區人民法院審理，法院認為買賣預約合同缺乏明確的交房時間和方式，不能具備成為買賣合同的先期協議的要素，因此無效。

　　（二）上海市徐匯區人民法院關于商品房買賣預約合同效力的判決

　　在另一起商品房買賣糾紛案中，賣方在買賣預約合同中約定了房屋的售價和交付時間。但是，買方在簽訂買賣合同之前，卻未能按時付款。賣方認為買方違反了買賣預約合同的約定，要求解除買賣合同并索賠違約金。該案在上海市徐匯區人民法院審理，法院認為買賣預約合同中約定了房屋的售價和交付時間，具備了成為買賣合同的先期協議的要素，買方未能按時履行付款義務，違反了買賣預約合同的約定，應當承擔違約責任。

　　四、結論

　　綜上所述，上海市商品房買賣預約合同的認定應當遵循《商品房買賣預約合同管理辦法》以及《上海市住房租賃合同管理辦法》等相關法律法規的規定。具體來說，商品房買賣預約合同需要包括當事人的基本信息、房屋的主要信息、交付時間、交付條件、付款方式、違約責任等條款。此外，該合同應當具備成為買賣合同的先期協議的要素，即具有明確的房屋交付時間和方式，否則可能會被認定為無效合同。

　　上海房產律師提醒大家，在簽訂商品房買賣預約合同時，買賣雙方應當認真審查合同條款，并在簽訂前仔細核對房屋信息、交付時間等重要事項。如果出現合同糾紛，應當盡快尋求法律援助，避免因為缺乏法律知識而受到不必要的經濟損失。需要注意的是，本文僅針對上海市商品房買賣預約合同的認定進行了分析，不同地區的法律法規可能存在差異，具體情況應當結合當地的法律法規進行分析和判斷。