預告登記的房產是否還屬于開發商？上海市房產糾紛律師來回答

　　2012年11月7日，中國建設銀行福建分行與周先生、高先生簽訂了個人住房貸款合同。周、高向建行福建分行借款五十一萬元，用于購買衡宇國際大廈二期零三層商務寫字樓，借款人以所購房產作為抵押擔保還款。上海房產律師為您解答一下相關的情況。

　　貸款發出后，貸款人將合約下的權利及義務轉移予原告建行 J 北區分行，而 Hengyu 房地產公司為貸款提供分階段擔保，擔保期由合約中擔保條款生效日期起，至建行 J北區分行收到及核實其他權利證明書、按揭登記證明書正本及按揭物業的其他權利證明書為止。

　　雙方亦就貸款的期限、利息、還款方式等事宜達成協議。簽訂上述合同后，房地產登記機構對上述房地產預購商品房按揭通知進行登記，但至今尚未辦理按揭登記手續。有爭議的房產已于2013年7月30日完成初步登記，房屋也已交付周某買家。

　　建行福建分行依約向周某發放了企業貸款，并將長期貸款進行債權轉讓給建行城北支行。恒宇房地產上市公司可以分別于2014年9月25日、12月26日應建行城北支行發展要求為周某、高某分別用于償還建行城北支行通過人民幣18136、05元、18195、24元。

　　周某、高某未按約還款，建行城北支行遂訴請人民法院判令：

　　1、周某、高某償還短期貸款產品本金458019、64元人民幣及相應增加利息；

　　2、建行城北支行個人有權處理處置恒宇國際2號樓18層03商務管理辦公以及房產，以優先考慮償還本案相關債務；

　　3、恒宇房地產有限公司需要承擔社會連帶制度保證經濟責任。

　　被告周和高沒有答辯。被告恒裕房地產公司承認建行 J 北區分行有優先償還有關物業的權利。福建省福州市鼓樓區人民法院經審理認為，建行福建省分行與周、高、房地產公司簽訂的《個人住房借款合同》系當事人真實意思表示，依法有效。

　　周、高向建行福建省分行申請貸款，建行已足額發放貸款。兩被告未按約定償還利息，明顯屬于違約行為，應當承擔違約責任。債權轉讓后，建行城北支行要求周、高按合同約定償還貸款本金，還款日的利息、罰息、復利符合合同及法律規定，予以支持。

　　周、高預購的國際2號樓18層03室的商用辦公用房已辦理抵押預告登記，但僅具有對抗第三人的效力。鑒于該房產未取得權屬登記證書，不動產物權未成立，不符合法定抵押登記條件，且建行城北支行未取得他項權利證書，其行使該房產優先受償權的請求缺乏法律依據，一審法院不予支持。

　　置業有限公司自愿對周、高向建行城北支行借款的償還承擔連帶保證責任，并對周、高向建行城北支行借款提供階段性保證責任，對建行城北支行承擔連帶保證責任。

　　據此，一審法院裁定：高、周于本判決生效之日起十日內償還建設銀行城北支行貸款本金438，373、60元及截止還款日的利息、罰息、復利；于恒置業有限公司承擔連帶還款責任；駁回建行城北支行的其他訴訟請求。

　　建行城北支行不服一審判決，上訴稱：上訴人在中國取得案涉房屋抵押權預告登記證明后，即可排他性地選擇對抗學習他人對案涉房屋的處分，有權對房屋行使國家優先受償權。一審判決有違社會市場發展規律和商業貿易慣例。

　　若按一審判決，在購房人取得一個房屋建筑所有使用權證之前，一旦企業出現購房人違約拒不歸還按揭貸款，銀行則只能以一種普通公司債權人提供身份向開發商、購房人要求學生還款，貸款債權無物權保障。

　　從銀行提高自身經濟利益關系出發，勢必更加傾向于延緩按揭貸款放款工作時間，待購房人取得一些房屋內部所有權證之后再行放款，將嚴重程度影響研究房地產項目開發商的資金投入成本和資金結構安排，而開發商的資金控制成本不斷增加我們必然也是導致其他購房人轉嫁此成本，將對整個房地產行業市場環境造成非常不利因素影響。

　　上海房產律師認為，在實踐中，預告登記在購房人名下的房地產，亦通常都是作為購房人執行標的，不得認定為開發商共同財產。據此，上訴人請求：維持一審判決第一項、第二項；撤銷一審判決第三項；改判支持上訴人有權依約處分案涉抵押房產，以優先用于償還本案債務。