上海房屋律師來講講對已出售給第三人的未過戶的房屋能否查封

　　對商品房買賣合同或民間借貸法律關系的性質界定，不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定?？筛鶕课葙I賣合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮。上海房產律師為您解答一下相關的情況。

　　根據商品房銷售合同中關于商鋪面積、單價和總價的協議，合同第三條規定，劉益成購買的商鋪為華泰大廈一層，面積3000平方米。建成后，Huatai 大廈一層面積為2100平方米，與承包面積相差900平方米。

　　如果劉一城真的是購房涉及商鋪的情況，對于約定面積和實際面積這么大的區別，與一般的房屋銷售情況相比，常識是很難解釋的。合同第四條規定，所涉商鋪的單價為每平方米1666、7元，總價為500萬元。

　　結合合同約定的面積，可以計算出，店鋪單價是總價5億元除以約定面積3000平方米。面積、單價、總價三者之間出現這樣的關系，也是一般房屋買賣合同中很少見的。而該店涉及的單價僅為1666、7元，與市場價格相差巨大，不合理。

　　對已出售給第三人的未過戶的房屋不得查封、扣押、凍結應同時具備四個條件。最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》17條規定，“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！?

　　該條分為兩個層次，前一層規定可以查封、扣押、凍結的條件，后一層則明確不得查封、扣押、凍結的條件。對已出售給第三人的未過戶的房屋不得查封、扣押、凍結，應當符合以下四個條件：

　?。?）第三人已經支付全部價款；

　?。?）第三人已占有該不動產；

　?。?）未辦理產權過戶登記；

　?。?）第三人對未辦理產權過戶登記無過錯。

　　滿足上述四個條件，人民法院則不能對爭議不動產進行查封、扣押、凍結，反之，有任意一個以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結。

　　綜合本案情況，劉益成除成就支付了全部價款這一條件外，另外三個條件均不成就，因此，根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》17條的規定，人民法院可以采取查封等強制措施。

　　是出售房屋的關系，但從頭到尾沒有出示法院東泰公司就出售房屋開具的購房發票。從2008年8月20日簽訂的商品房買賣合同來看，直到2012年劉一成向洋浦經濟開發區提出執行異議，國盛公司和東泰公司提起訴訟，已經近4年了。

　　在第一次、第二次重審中，劉一成沒有提供法院的購房發票。東臺公司多次聲稱其與劉亦誠的關系是貸款關系，商品房銷售合同是按照劉亦誠的要求簽訂的，為了保證貸款情況，劉亦誠無法提供購房發票，無法證明房屋銷售之間是否存在真正的關系。

　　根據東臺公司與劉怡成事件后簽訂的附買回協議，劉怡成在二○○八年十月二十八日及二○一一年七月六日簽訂商鋪買賣合約后，與東臺簽訂了房屋回購承諾書及附買回協議，以超過合約價兩倍的價格回購商鋪。

　　對于一般的房屋銷售來說，這樣的回購情況是罕見的。近年來，房地產開發商向個人或民間借貸機構借款融資后，以房屋銷售合同和回購協議的形式為貸款提供擔保已成為一種常見的做法。有效的法律文書，包括海南省高級人民法院（2013年）第96號民事判決，也證實了劉益成與東臺之間存在大量私人貸款。

　　上海房產律師認為，海南省第二中民一號民事判決書（2015年生效）第515號裁定，劉一誠與東臺公司簽訂的房屋回購承諾書和附買回協議本質上是一種貸款對貸款關系，雙方建立了兩種法律關系，即房屋買賣關系和房屋借貸關系。雙方以商品房買賣合同的形式為借貸提供擔保，同時承擔房屋回購義務和履行附加條件的商品房銷售合同的附買回協議。