既有定金又有違約金能否一并使用？上海房產糾紛律師告訴您

　　2007年1月，張某與王某簽訂商品房生意條約，將其所有的一套屋宇以70萬元的價錢轉讓給了王某，商定王某在簽訂合同時即領取相當于房價款10％的定金，但同時商定定金詳細金額以實踐收條為準。上海房產糾紛律師就來講講有關的情況。

　　條約還商定假如張某懺悔，應雙倍返還定金；假如王某交納定金數額缺乏條約金額的10％，一方悔約，他方有權以條約金額的10％比例向違約方注意守約義務。

　　同日，兩邊又與某房產中介公司簽訂了居間條約及增補協議，約定由該公司代為收取、保管定金及房款，其中房價款為70萬元，裝修款為30萬元。王某于簽訂合同當日給付定金5 000元，該公司作為代收人出具了業務收據。

　　以后，張某見該地段房價高漲，不肯再以原定價錢出售，遂以王某未按10％的比率領取定金為由，請求解除屋宇生意條約。王某批準解除合同，但要求張某按照合同承擔違約金。雙方協商不成，王某遂起訴至法院。

　　法院經審理覺得，條約中雖商定王某在簽訂合同時即領取相當于房價款10％的定金，但同時商定定金詳細金額以實踐收條為準，房產中介公司依據居間條約亦有權代收定金。在此情況下，王某繳納5 000元定金并未違背條約商定，張某以王某繳納定金數額缺乏房價款10％為由謝絕執行條約，沒有根據，組成守約。

　　兩邊既商定了定金，又商定了違約金，只能擇一合用，現王某抉擇讓張某負擔違約金責任，法院予以支持。由于房屋與裝修是作為一個整體出賣，裝修部分是附隨于房屋之上，所以二人購房合同的總金額應為房屋買賣之總價款即100萬元，按照雙方合同約定，違約金的數額應確定為10萬元。最后判決張某支付違約金10萬元。

　　本案中，王某與張某簽訂屋宇生意合同時商定，定金數額為房價款的10％，定金詳細金額以實踐收條為準，但條約并未硬性劃定定金必須為房價的10％，故王某向某房產中介公司繳納五千元定金，某房產中介公司出具營業收條的行動并未違背條約商定，不組成守約。

　　而張某得悉地段房價高漲，以王某未按房價款10％的比率領取定金為由，請求解除屋宇生意條約的，無究竟和法令根據，故張某的行動組成守約。依據法律規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　王某提起訴訟，選擇要求張某承擔違約金的，張某應依法承擔違約責任。另外，房屋與裝修關系作為一個整體出賣，故房屋買賣合同的總金額應為兩種款項的總和，張某應依約支付違約金的數額為十萬元。

　　《中華國民共和國合同法》第一百一十四條 當事人能夠商定一方守約時應該依據守約情形向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

　　商定的違約金低于造成的喪失的，當事人能夠要求人民法院或許仲裁機構予以增添；商定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就拖延執行商定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

　　第一百一十六條 當事人既商定違約金，又商定定金的，一方守約時，對方能夠抉擇適用違約金或者定金條款。

　　至于附件八增補和談第6條第2款對于“若出賣人過期交房并負擔了過期交房守約義務的，則本合同第十六條中出賣人許諾獲得地皮、屋宇權屬證書的時候響應順延，順延克日與商品房托付的過期克日溝通”的商定。

　　依據《中華國民共和國合同法》第三十九條、第四十條劃定：接納花樣條目訂立條約的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

　　上海房產糾紛律師認為，該增補和談的花樣條目系上訴人供應，并無采用正當的體式格局提請對方注意，而其內容顯然對被上訴人利益不利，導致被上訴人權益處于不確定狀態，免除了上訴人按時交付房地產權屬證書的義務，應當為無效。