上海房產(chǎn)律師解答小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎？

　　一直以來，朋友們總問是否應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房？他們想買小產(chǎn)權(quán)房的原因可以概括為三點：1。沒有資格買房；2.小產(chǎn)權(quán)房比商品房便宜得多；3.希望將來拆遷能得到大量補償。接下來上海房產(chǎn)律師為您解答關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房子問題。

　　什么是小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)住房不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一個通常的名稱。是指在農(nóng)民集體土地上建造的房屋，未支付土地轉(zhuǎn)讓費等費用，其產(chǎn)權(quán)證書不由國家住房管理部門頒發(fā)，稱為鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)，又稱小產(chǎn)權(quán)。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)布的所謂小產(chǎn)權(quán)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土資源和住房管理局不會備案購房合同，所謂的產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

　　小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型

　　1.一般意義上的小產(chǎn)權(quán)房：非法占用集體用地或耕地建設(shè)，轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體用地使用權(quán)，用于商品房開發(fā)的非法建筑。（這是最常見的）

　　2.限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房屋：在政府分配或轉(zhuǎn)讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，限制銷售的房屋直接在市場上銷售，產(chǎn)權(quán)糾紛不完整的產(chǎn)權(quán)房屋。

　　3.軍用產(chǎn)房在軍用土地上開發(fā)商品房，然后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍用房。

　　4.部分二手房：部分二手房未辦理征地手續(xù)，未繳納土地出讓金，視為無效。

　　小產(chǎn)權(quán)房的特點

　　與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房的特點還是很明顯的:

　　1.價格優(yōu)勢明顯

　　小產(chǎn)權(quán)房屋建在集體土地上，這些集體土地的地理位置相對偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊，土地價值較低。最重要的是，土地建設(shè)成本極低，無需支付國有土地轉(zhuǎn)讓費和相關(guān)稅費。

　　2.產(chǎn)權(quán)不完整

　　國家不承認(rèn)不辦理小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，也不能上市交易。此外，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房屋銷售合同屬于無效合同，不受《合同法》的保護。既沒有法律保障，也沒有上市交易。嚴(yán)格地說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)的。

　　3.不合法性

　　小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，違反現(xiàn)行國家土地管理法。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是集體組織成員的專有權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓。目前，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)房屋出售給城市居民是違法的。小產(chǎn)權(quán)房買方取得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或者村集體組織相關(guān)證明文件不具有法律效力。

　　4.法律風(fēng)險

　　小產(chǎn)權(quán)房屋在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水、電、煤氣等方面可能存在問題，更重要的是，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋所有權(quán)不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓.繼承.抵押.拆遷補償?shù)确矫娑紩艿胶艽蟮南拗疲嚓P(guān)權(quán)益難以保障。

                                            

　　最新的小產(chǎn)權(quán)房政策

　　根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。非農(nóng)業(yè)建設(shè)轉(zhuǎn)讓或者出租。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只享有宅基地使用權(quán)。村民將房屋出售給村外人員的銷售行為不能得到法律的認(rèn)可和保護，也不能辦理土地使用證明。產(chǎn)權(quán)證明。契稅證明等法律程序。

　　根據(jù)《關(guān)于確認(rèn)農(nóng)村集體土地權(quán)利、登記和發(fā)若干意見》規(guī)定，農(nóng)民集體土地通過戶籍制度改革或者村改居非法轉(zhuǎn)讓給國有土地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或者出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城市居民在農(nóng)村購買宅基地。農(nóng)民住宅小產(chǎn)權(quán)房等非法用地不得登記發(fā)證。

　　看到這里，你還敢買小產(chǎn)權(quán)房嗎？可能仍有大膽的網(wǎng)民認(rèn)為法律不責(zé)怪公眾。人多，力量大。他們認(rèn)為很多人可以一起購買。在拆遷或賠償過程中，他們可以與開發(fā)商或政府共同談判。事實是什么？接下來，小編將結(jié)合具體案例分析嬰兒。

　　案例一

　　獨生子，獨生子劉將戶口從農(nóng)村遷入城市居民戶口，但父母的戶口仍在家鄉(xiāng)。現(xiàn)在他的父母去世了，在家鄉(xiāng)留下了兩所小產(chǎn)權(quán)房。

　　劉決定出售房屋，但受到村委會的阻礙。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，劉不再是村民，無權(quán)出售房屋。

　　分析

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。

　　但在繼承后的實際操作中，由于劉沒有村集體戶口，建議將房屋轉(zhuǎn)讓給村其他村集體成員。

　　案例二

　　如果城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，如果遇到拆遷可以得到補償嗎？

　　分析

　　一旦小產(chǎn)權(quán)房涉及拆遷賠償，原業(yè)主將要求全額拆遷賠償，理由是私人銷售不合法，買方很難得到賠償，風(fēng)險很大。

　　案例三

　　趙最近與錢簽訂了房屋銷售合同。趙以30萬元的價格向錢出售了他的小產(chǎn)權(quán)房。簽約當(dāng)天，錢向趙支付了5000元定金，部分房款為5萬元。

　　一個月后，當(dāng)錢計劃按照合同繼續(xù)支付后期購房款時，趙反悔準(zhǔn)備收回房子，將原購房款退還錢。錢向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同。

　　分析

　　法律、法規(guī)不得將集體土地上建設(shè)的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員。小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓、處置等權(quán)利，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　在這種情況下，法院認(rèn)定雙方簽訂的銷售合同無效，趙某退還了錢某的購房款，駁回了錢某繼續(xù)履行合同的請求。

　　綜上所述，宅基地轉(zhuǎn)讓和小產(chǎn)權(quán)房屋銷售都存在較大的法律風(fēng)險，我們必須謹(jǐn)慎對待。集體經(jīng)濟組織成員相互轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)給自己敲響警鐘，避免因拆遷或其他情況造成的經(jīng)濟損失。上海房產(chǎn)律師