著名上海房產(chǎn)律師講解關(guān)于房改房歸屬及繼承問題

　　在認(rèn)定房改房產(chǎn)權(quán)歸屬健在一方后，如何表現(xiàn)工齡優(yōu)惠的財(cái)富性權(quán)益，以防止該權(quán)益被房屋產(chǎn)權(quán)人淹沒？著名上海房產(chǎn)律師覺得，可以通過對(duì)死亡一方法定繼承人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞接枰越鉀Q。

　　（一）繼承人主意權(quán)力的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

　　首先應(yīng)該明確的是，房改房的所有權(quán)與一般商品房的所有權(quán)在權(quán)能方面其實(shí)不完整同等，如房改房在五年以內(nèi)不能上市生意業(yè)務(wù)，以及生意業(yè)務(wù)時(shí)需賠償?shù)仄こ鲎尳鸺岸愘M(fèi)等權(quán)力限定。這是由房改房的歷史發(fā)展性和國(guó)情特殊性所決定的。因此，雖然將享受死亡配偶工齡優(yōu)惠所購(gòu)公房認(rèn)定為健在一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但該個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不能簡(jiǎn)單等同于個(gè)人完全所有，而不得不考慮其他家庭成員的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　實(shí)踐生存中，依據(jù)福利政策購(gòu)置的房屋，其發(fā)售價(jià)錢是在綜合種種福利要素后肯定的，多為成本價(jià)。在對(duì)以成本價(jià)購(gòu)置的房屋舉行分割時(shí)，不僅要考慮購(gòu)買時(shí)所實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款，而且還應(yīng)考慮到所購(gòu)房屋中體現(xiàn)的雙方工齡、職務(wù)等福利折價(jià)以及房屋的市場(chǎng)價(jià)值等因素，對(duì)繼承人的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益予以公平補(bǔ)償。

　?。ǘ┧?gòu)公房的分割與賠償標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　所購(gòu)公房認(rèn)定為健在一方個(gè)人財(cái)富，則其余繼承人請(qǐng)求確認(rèn)或分割房屋份額的，法院應(yīng)不予支撐。對(duì)家庭外部來(lái)說(shuō)，考慮到房改房的發(fā)售及價(jià)錢均受國(guó)度房改政策的調(diào)解，所購(gòu)房屋包含了伉儷工齡、職務(wù)、家庭生齒等因素，在家庭內(nèi)部分割時(shí)不能簡(jiǎn)單等同于普通商品房。鑒于工齡優(yōu)惠屬于財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，繼承人要求使用死亡一方工齡優(yōu)惠的產(chǎn)權(quán)人給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模捎柚С帧?

　　對(duì)于賠償規(guī)范，可參照工齡優(yōu)惠折抵的購(gòu)房款在總房款中所占的比例，在此限度內(nèi)裁奪計(jì)較貶值部分的分割比例。需求注重的是，成本價(jià)購(gòu)買公房計(jì)算公式較為復(fù)雜，必要時(shí)可采用評(píng)估的方式計(jì)算工齡折扣在購(gòu)房款中所占比例。

　?。ㄈ┧?gòu)公房轉(zhuǎn)讓、承繼的效力

　　所購(gòu)公房登記在健在一方名下，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)力推定準(zhǔn)則，其作為登記所有權(quán)人有權(quán)力舉行懲罰，該處分行動(dòng)應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效，以保護(hù)生意業(yè)務(wù)平安。在其出售該房屋時(shí)，如無(wú)其余有效的情況，房屋生意條約應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，買受人獲得房屋所有權(quán)。對(duì)于其余繼承人就該房屋享有的權(quán)益題目，可要求出賣人根據(jù)上述賠償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。如所購(gòu)公房登記所有權(quán)人將該房屋贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與合同有效，受贈(zèng)人可以取得所有權(quán)，但該房屋包含其他繼承人的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，在此情形下，可視為輔義務(wù)之贈(zèng)與，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償其他繼承人。如所購(gòu)公房登記所有權(quán)人設(shè)立遺囑處分該房屋的，所立遺囑應(yīng)認(rèn)定為有效，遺囑繼承人取得房屋所有權(quán)，基于同贈(zèng)與一樣的道理，繼承人應(yīng)當(dāng)按照上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償其他繼承人。

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