在商品房買賣合同中，通常會規定違約金的數額，以強化合同履行的效力和約束力。但是，如果違約金數額過高或過低，可能會引起糾紛和爭議。因此，如何認定約定的違約金數額是否過高或過低，對于消費者和開發商來說都非常重要。本文上海法律咨詢網將圍繞如何認定約定的違約金過高或過低進行探討，并結合實際案例進行分析。
一、法律規定
《中華人民共和國合同法》第二百四十八條規定：“當事人可以根據合同的性質、目的、交易習慣和公平原則約定違約金。違約金的數額應當合理。”
《商品房買賣合同法》第十七條規定：“買受人在按照約定期限支付房款或者按照約定時間辦理交付手續時違約的，應當按照下列規定支付違約金：（一）逾期不超過十五日的，違約金不得超過應付款項的百分之一；（二）逾期超過十五日的，違約金不得超過應付款項的百分之三。”
第十八條規定：“開發商在按照約定期限交付房屋或者按照約定時間辦理交付手續時違約的，應當按照下列規定支付違約金：（一）逾期不超過十五日的，違約金不得超過應付款項的百分之一；（二）逾期超過十五日的，違約金不得超過應付款項的百分之三。”
上述規定規定了商品房買賣合同中違約金的數額限制。根據規定，買受人在按照約定期限支付房款或者按照約定時間辦理交付手續時違約的，應當按照應付款項的百分之一或百分之三支付違約金；開發商在按照約定期限交付房屋或者按照約定時間辦理交付手續時違約的，也應當按照應付款項的百分之一或百分之三支付違約金。
二、判斷違約金過高或過低的標準
判斷違約金過高的標準根據《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規定，違約金數額不得超過應付款項的百分之一或百分之三。如果約定的違約金數額超過該標準的30%，則可以認定該違約金數額過高。
例如，如果商品房買賣合同約定的違約金數額為應付款項的百分之五，則該違約金數額超過了應付款項的百分之三的標準。根據《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規定，可以認定該違約金數額過高。
判斷違約金過低的標準如果商品房買賣合同中約定的違約金數額低于應付款項的百分之一的標準，則可以認定該違約金數額過低。
例如，如果商品房買賣合同約定的違約金數額為應付款項的百分之零點五，則該違約金數額低于應付款項的百分之一的標準。根據法律規定，可以認定該違約金數額過低。
三、實際案例分析
以下是一起涉及違約金數額的實際案例：
案例1：某開發商與買受人簽訂了商品房買賣合同，約定買受人在付清房款前不能將房屋轉讓或出租，否則需支付違約金為應付款項的百分之十。后來，買受人因個人原因需要將房屋轉讓，但被開發商拒絕。買受人認為約定的違約金數額過高，要求開發商降低違約金數額。
針對該案例，根據《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規定，違約金數額不得超過應付款項的百分之一或百分之三。該買賣合同約定的違約金數額為應付款項的百分之十，遠遠超過了法定標準。因此，可以認定該違約金數額過高。買受人要求開發商降低違約金數額是合理的，開發商應當依法予以配合。
案例2：某開發商與買受人簽訂了商品房買賣合同，約定買受人在按照約定期限支付房款時違約，需支付違約金為應付款項的百分之五。后來，買受人逾期支付房款，按照約定支付了違約金。開發商認為該違約金數額過低，要求買受人按照法定標準支付違約金。
針對該案例，根據《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規定，違約金數額不得低于應付款項的百分之一或百分之三。該買賣合同約定的違約金數額為應付款項的百分之五，雖然低于法定標準，但是仍然符合法律規定。因此，開發商無法要求買受人按照法定標準支付違約金。
綜上所述，判斷違約金數額是否過高或過低應當根據法律規定進行，以應付款項為基準進行計算。如果約定的違約金數額超過了法定標準，可以認定該違約金數額過高；如果約定的違約金數額低于法定標準，可以認定該違約金數額過低。當然，在實際應用中，應當根據具體情況進行判斷，以維護合同的合法性和公平性。
在上海，根據《上海市商品房買賣合同格式條款》，違約金數額應當根據違約情況的輕重程度、損失的大小等具體情況進行約定。如果合同中約定的違約金數額與法律規定不符，應當根據法律規定進行調整。同時，應當注意遵守《上海市商品房買賣合同格式條款》的規定，以確保合同的合法性和公平性。
四、結論
上海法律咨詢網提醒大家，判斷商品房買賣合同中約定的違約金數額是否過高或過低，應當根據法律規定進行。以應付款項為基準進行計算，如果約定的違約金數額超過了法定標準，可以認定該違約金數額過高；如果約定的違約金數額低于法定標準，可以認定該違約金數額過低。同時，在實際應用中，應當根據具體情況進行判斷，以維護合同的合法性和公平性。在上海，應當遵守《上海市商品房買賣合同格式條款》的規定，以確保合同的合法性和公平性。