在商品房買賣合同中，通常會規(guī)定違約金的數(shù)額，以強(qiáng)化合同履行的效力和約束力。但是，如果違約金數(shù)額過高或過低，可能會引起糾紛和爭議。因此，如何認(rèn)定約定的違約金數(shù)額是否過高或過低，對于消費(fèi)者和開發(fā)商來說都非常重要。本文上海法律咨詢網(wǎng)將圍繞如何認(rèn)定約定的違約金過高或過低進(jìn)行探討，并結(jié)合實際案例進(jìn)行分析。
一、法律規(guī)定
《中華人民共和國合同法》第二百四十八條規(guī)定：“當(dāng)事人可以根據(jù)合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣和公平原則約定違約金。違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)合理?！?
《商品房買賣合同法》第十七條規(guī)定：“買受人在按照約定期限支付房款或者按照約定時間辦理交付手續(xù)時違約的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支付違約金：（一）逾期不超過十五日的，違約金不得超過應(yīng)付款項的百分之一；（二）逾期超過十五日的，違約金不得超過應(yīng)付款項的百分之三。”
第十八條規(guī)定：“開發(fā)商在按照約定期限交付房屋或者按照約定時間辦理交付手續(xù)時違約的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支付違約金：（一）逾期不超過十五日的，違約金不得超過應(yīng)付款項的百分之一；（二）逾期超過十五日的，違約金不得超過應(yīng)付款項的百分之三。”
上述規(guī)定規(guī)定了商品房買賣合同中違約金的數(shù)額限制。根據(jù)規(guī)定，買受人在按照約定期限支付房款或者按照約定時間辦理交付手續(xù)時違約的，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付款項的百分之一或百分之三支付違約金；開發(fā)商在按照約定期限交付房屋或者按照約定時間辦理交付手續(xù)時違約的，也應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付款項的百分之一或百分之三支付違約金。
二、判斷違約金過高或過低的標(biāo)準(zhǔn)
判斷違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規(guī)定，違約金數(shù)額不得超過應(yīng)付款項的百分之一或百分之三。如果約定的違約金數(shù)額超過該標(biāo)準(zhǔn)的30%，則可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過高。
例如，如果商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額為應(yīng)付款項的百分之五，則該違約金數(shù)額超過了應(yīng)付款項的百分之三的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規(guī)定，可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過高。
判斷違約金過低的標(biāo)準(zhǔn)如果商品房買賣合同中約定的違約金數(shù)額低于應(yīng)付款項的百分之一的標(biāo)準(zhǔn)，則可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過低。
例如，如果商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額為應(yīng)付款項的百分之零點五，則該違約金數(shù)額低于應(yīng)付款項的百分之一的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)法律規(guī)定，可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過低。
三、實際案例分析
以下是一起涉及違約金數(shù)額的實際案例：
案例1：某開發(fā)商與買受人簽訂了商品房買賣合同，約定買受人在付清房款前不能將房屋轉(zhuǎn)讓或出租，否則需支付違約金為應(yīng)付款項的百分之十。后來，買受人因個人原因需要將房屋轉(zhuǎn)讓，但被開發(fā)商拒絕。買受人認(rèn)為約定的違約金數(shù)額過高，要求開發(fā)商降低違約金數(shù)額。
針對該案例，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規(guī)定，違約金數(shù)額不得超過應(yīng)付款項的百分之一或百分之三。該買賣合同約定的違約金數(shù)額為應(yīng)付款項的百分之十，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了法定標(biāo)準(zhǔn)。因此，可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過高。買受人要求開發(fā)商降低違約金數(shù)額是合理的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
案例2：某開發(fā)商與買受人簽訂了商品房買賣合同，約定買受人在按照約定期限支付房款時違約，需支付違約金為應(yīng)付款項的百分之五。后來，買受人逾期支付房款，按照約定支付了違約金。開發(fā)商認(rèn)為該違約金數(shù)額過低，要求買受人按照法定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
針對該案例，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十七條和第十八條的規(guī)定，違約金數(shù)額不得低于應(yīng)付款項的百分之一或百分之三。該買賣合同約定的違約金數(shù)額為應(yīng)付款項的百分之五，雖然低于法定標(biāo)準(zhǔn)，但是仍然符合法律規(guī)定。因此，開發(fā)商無法要求買受人按照法定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
綜上所述，判斷違約金數(shù)額是否過高或過低應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行，以應(yīng)付款項為基準(zhǔn)進(jìn)行計算。如果約定的違約金數(shù)額超過了法定標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過高；如果約定的違約金數(shù)額低于法定標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過低。當(dāng)然，在實際應(yīng)用中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷，以維護(hù)合同的合法性和公平性。
在上海，根據(jù)《上海市商品房買賣合同格式條款》，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況的輕重程度、損失的大小等具體情況進(jìn)行約定。如果合同中約定的違約金數(shù)額與法律規(guī)定不符，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。同時，應(yīng)當(dāng)注意遵守《上海市商品房買賣合同格式條款》的規(guī)定，以確保合同的合法性和公平性。
四、結(jié)論
上海法律咨詢網(wǎng)提醒大家，判斷商品房買賣合同中約定的違約金數(shù)額是否過高或過低，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行。以應(yīng)付款項為基準(zhǔn)進(jìn)行計算，如果約定的違約金數(shù)額超過了法定標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過高；如果約定的違約金數(shù)額低于法定標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定該違約金數(shù)額過低。同時，在實際應(yīng)用中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷，以維護(hù)合同的合法性和公平性。在上海，應(yīng)當(dāng)遵守《上海市商品房買賣合同格式條款》的規(guī)定，以確保合同的合法性和公平性。