上海合同糾紛律師來講講房屋買賣合同簽訂后因意外事故使房屋毀損的風險由誰承擔

　　房屋是人們重要的生活資產，但由于各種原因可能會發(fā)生不可預知的意外事故，如火災、水災等，導致房屋毀損或滅失。這種情況下，關鍵問題是由誰來承擔損失風險。本文上海合同糾紛律師將重點探討在房屋買賣合同簽訂后，房屋毀損、滅失的風險由誰承擔，并對相應的法律規(guī)定進行分析和闡述。

　　一、房屋毀損、滅失的風險由誰承擔？

　　在房屋買賣合同簽訂后，房屋毀損、滅失的風險由誰承擔？本問題的答案可以從以下兩個方面來考慮。

　　合同約定房屋買賣合同是雙方自愿協(xié)商一致簽訂的，其約定具有合同約束力。因此，如果房屋買賣合同中有約定關于房屋毀損、滅失風險的分配，應當依照合同約定來判斷各方責任。如果房屋買賣合同中沒有明確約定，應當依據(jù)相關法律規(guī)定來判斷各方責任。

　　法律規(guī)定在我國，《合同法》規(guī)定：“合同是自愿訂立的、雙方或多方之間確定相互權利、義務關系的協(xié)議”。《合同法》第一百二十四條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任；但法律另有規(guī)定的除外。”

　　依據(jù)上述法律規(guī)定，在房屋買賣合同簽訂后，如果因為不可抗力等原因導致房屋毀損、滅失，可以免除雙方責任。但是，如果法律規(guī)定有特殊規(guī)定，則不能適用不可抗力免責原則。

　　在我國，《物權法》第二十三條規(guī)定：“因災害、征收等原因損毀、滅失的，依法應當由國家依法賠償?shù)某猓渌腥丝梢韵蜇熑稳艘筚r償。責任人不負賠償責任的，當事人可以解除合同，也可以要求降價、修理、重做或者采取其他補救措施。”

　　可以看出，根據(jù)《物權法》規(guī)定，房屋毀損、滅失的責任應當由責任人承擔，如果責任人不承擔賠償責任，則房屋所有人可以向責任人要求賠償。此外，當事人還可以解除合同、要求降價、修理、重做或者采取其他補救措施。

　　在上海，《物權法》第一百六十八條規(guī)定：“因不可抗力等原因，使物品毀損、滅失的，其所有人應當根據(jù)物品的價值減少相應地減少價款；價款已經(jīng)支付的，應當返還超過減少價款部分的價款。”

　　可以看出，根據(jù)《物權法》第一百六十八條規(guī)定，如果房屋因不可抗力等原因毀損、滅失，房屋所有人可以要求減少價款，如果價款已經(jīng)支付，應當返還超過減少價款部分的價款。

　　綜上所述，如果房屋買賣合同中沒有關于房屋毀損、滅失風險的約定，根據(jù)我國法律規(guī)定和上海相關規(guī)定，房屋毀損、滅失的責任應由責任人承擔。如果責任人不承擔賠償責任，房屋所有人可以向責任人要求賠償。同時，房屋所有人還可以要求減少價款，如果價款已經(jīng)支付，應當返還超過減少價款部分的價款。

　　二、案例分析

　　下面以一起房屋毀損案例為例，來進一步解析房屋毀損、滅失的風險由誰承擔。

　　某甲與某開發(fā)商簽訂購買一套位于上海市某區(qū)的房屋的合同，約定房屋總價為100萬元。合同中沒有關于房屋毀損、滅失風險的約定。在某甲付款后，某房屋突然發(fā)生火災，導致房屋毀損。某甲要求某開發(fā)商賠償損失，但某開發(fā)商認為房屋毀損屬于不可抗力因素，拒絕承擔賠償責任。

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，在該案例中，房屋毀損的責任應當由責任人承擔，因為合同中沒有關于房屋毀損、滅失風險的約定，所以不能適用合同約定來判斷各方責任。同時，火災屬于意外不可抗力因素，但是根據(jù)《物權法》規(guī)定，所有人應當根據(jù)物品的價值減少相應地減少價款，所以某甲有權要求某開發(fā)商承擔賠償責任或者要求減少價款。如果價款已經(jīng)支付，應當返還超過減少價款部分的價款。

　　三、風險應該如何規(guī)避

　　對于房屋買賣合同中的風險，可以通過以下方式進行規(guī)避：

　　1.充分了解房屋信息：在購買房屋前，要充分了解房屋的實際情況，包括房屋建筑面積、產權情況、土地使用權等。可以通過委托專業(yè)的房地產中介公司、律師等進行調查。

　　2.簽訂合同時要注意條款：在簽訂房屋買賣合同時，要仔細閱讀合同條款，特別是關于風險的條款，如房屋毀損、滅失的責任由誰承擔等。如有需要，可以請律師進行審核或者修改。

　　3.購買保險：可以購買相應的保險，如房屋火災險、水災險等，以減輕房屋毀損、滅失帶來的損失。

　　4.選擇正規(guī)開發(fā)商：選擇正規(guī)的開發(fā)商，可以提高房屋的質量和安全性，減少房屋毀損、滅失的風險。

　　四、結論

　　房屋買賣合同簽訂后，因意外事故使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔，是房屋買賣中的一個重要問題。為了規(guī)避風險，購房者可以通過充分了解房屋信息、簽訂合同時注意條款、購買保險、選擇正規(guī)開發(fā)商等方式進行規(guī)避。

　　上海合同糾紛律師注意到，根據(jù)我國法律規(guī)定和上海相關規(guī)定，如果房屋買賣合同中沒有關于房屋毀損、滅失風險的約定，房屋毀損、滅失的責任應由責任人承擔。如果責任人不承擔賠償責任，房屋所有人可以向責任人要求賠償。同時，房屋所有人還可以要求減少價款，如果價款已經(jīng)支付，應當返還超過減少價款部分的價款。