? 上海公租房動遷律師“他處有房”一直是上海公房征收補(bǔ)償利益分配爭議最大的核心問題之一。第三條明確規(guī)定了《上海市高級人民法院關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償安置民事案件若干問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)
其它住房只限于福利房，包括原租賃的公房，計劃經(jīng)濟(jì)時期分配的福利房，部分自籌資金的福利房。房屋價格中超過一半為單位補(bǔ)貼購買的商品房，公房拆遷后取得的安置房(包括少量自籌資金的產(chǎn)權(quán)安置房)，按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)住房。
但是，由于歷史和技術(shù)上的原因，上述規(guī)定并沒有窮盡“他處有房”的類型，并且上述規(guī)定在司法實(shí)踐中的運(yùn)用也較為復(fù)雜。例如，隨著時代的發(fā)展，新式福利房能不能算是“別處的房子”？筆者根據(jù)相關(guān)司法判例，結(jié)合律師在代理案件中的經(jīng)驗(yàn)，對幾種特殊類型房屋的“另案處理”規(guī)則進(jìn)行了探討。
01。
連接外殼。
受歷史條件的限制，許多家庭首次獲得的住房面積是有限的。家庭成員的狀況與分配時相比，隨時間的推移有很大變化。為改善居住條件，當(dāng)事人還享有增加份額的政策。此時，因一棟房屋被拆毀，另一棟可以算“別處有房”嗎？
作為回應(yīng)，上海法院《關(guān)于公有住房居住權(quán)糾紛的研討會紀(jì)要》(以下稱"會議紀(jì)要")有過“多數(shù)意見”：
如果公房拆遷涉及到共同居住人的認(rèn)定，對“其他地方有房”的解釋只限于福利分房(附加分配除外)。
這就是說，由于對這里的房屋進(jìn)行了額外分配而從別處得到的房屋，不屬于“別處的房屋”。
但是從審判實(shí)踐和律師代理經(jīng)驗(yàn)來看，目前大多數(shù)案件對這種精神的認(rèn)識都非常保守。如果黃埔區(qū)法院在2020年10月10日(2020)作出判決，即滬0101民初2號判決：
「既然如此...董芳華、陳因陳父親的單位增購陽曲路房屋，陳按公房出售政策購買該房屋，成為房屋受讓人。應(yīng)認(rèn)定董芳華與陳一起享有福利分房的權(quán)利。在宜君路上，董國彩家又添了一間房，應(yīng)該算是享受了福利分房。”
2019年10月31日，靜安區(qū)法院作出了(2019)滬0106民初19281號判決，判決內(nèi)容如下：
”一九九六年十二月十九日，沈建蘭以人均不到4平方米的家庭住房條件申請了一套16平方米的公房。盡管支付了部分房價，但由于新公房居住面積達(dá)到了扶貧標(biāo)準(zhǔn)，沈建蘭的住房困難有所改善。所以，法院認(rèn)定沈建蘭因國家福利分配住房而喪失了競得房屋居住權(quán)，不應(yīng)享有競得房屋征收安置的相應(yīng)補(bǔ)償待遇。
在我看來，大多數(shù)復(fù)審意見與審判實(shí)踐態(tài)度之間的差異，不應(yīng)簡單地理解為審判實(shí)踐從根本上推翻了復(fù)審多數(shù)意見。實(shí)質(zhì)上，這一區(qū)別本身就意味著在法律未作明確規(guī)定的情況下，法官對特殊案件的不同理解會對判決產(chǎn)生截然不同的影響。因此，無論律師還是當(dāng)事人都不能自行其是。而掌握法官在處理類似案件中應(yīng)考慮的基本因素和標(biāo)準(zhǔn)，則是取得成功的關(guān)鍵。
通過對長期代理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和類似案件的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，在審判實(shí)踐中，法院認(rèn)定原分配房屋喪失居住資格的真正原因是：從新分配房屋被征收之日起，穩(wěn)定的居住權(quán)模式已經(jīng)形成，并達(dá)到了法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)事人的居住權(quán)與原分配房屋已基本分離。但是，當(dāng)新增住房面積小于法定人均標(biāo)準(zhǔn)，或分配、戶籍、居住地形成隨機(jī)交集時，法院往往會在此綜合考慮安置問題。
律師在處理類似案件時，應(yīng)著重注意所附材料中所列原分配人口、分配面積等衡量因素是否與戶籍和實(shí)際生活狀況相吻合；是否足以達(dá)到法定安置標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)事人是否形成了穩(wěn)定或錯綜復(fù)雜的居住格局；原分配人口是否有過分割，是否能影響和說服法官。
02。
廉租
關(guān)于廉租房是否屬于“其他住房”目前還沒有直接的規(guī)定，我的律師也沒有看過上海法院的相關(guān)政策文件或理解總結(jié)。但從廉租房的相關(guān)規(guī)定來看，這一點(diǎn)不難判斷。
依照《上海市城市廉租住房管理暫行辦法》第三條
所稱廉租住房，是指政府向符合城市居民最低生活保障條件的住房困難家庭提供的具有社會保障性質(zhì)的普通住房。
13.第3款：
連續(xù)2年以上未享受廉租住房保障的家庭，取消租金補(bǔ)貼，收回租賃住房，提高租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)。
可見，雖然廉租房具有保障性質(zhì)，但享受這一待遇的前提條件是家庭收入低于低保標(biāo)準(zhǔn)。在收入高于此標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)不受此待遇，這與計劃經(jīng)濟(jì)時期采用公房使用權(quán)、住房補(bǔ)貼、安置房等固定方式解決住房問題的做法有本質(zhì)區(qū)別。因此，如果當(dāng)事人在我們家外面享受到了廉租房待遇，那么我的律師就不會認(rèn)為他有房子了。
2020年5月28日，上海市長寧區(qū)人民法院(2019)滬0105民初1722號民事判決如下：
現(xiàn)在任某4已是成年人，收入已無法享受廉租房政策，故任某4具有居住資格。
2019年7月25日(2019)滬02民中4542號上海市第二中級人民法院作出的裁定更加明確：
目前，在顏申請廉租住房時，雙方就顏的實(shí)際居住情況存在爭議。但是，廉租住房只是暫時性的居住改善，即使是住在嚴(yán)格意義上的廉租住房，也不會影響他對房屋征收權(quán)益的爭奪。
03。
經(jīng)濟(jì)適用房
在經(jīng)濟(jì)適用房是否屬于其他地方?jīng)]有明文規(guī)定。在上海法院的一些判例中，我們只能看到法院對這一問題的不同態(tài)度：
2020年7月22日，靜安區(qū)人民法院作出了(2019)胡0106號民事判決書，判決內(nèi)容如下：
”對于原告周繼生、徐秀娟來說，雖然按照政策購買了經(jīng)濟(jì)適用房，但是這些房子是要當(dāng)事人自己購買的，而且產(chǎn)權(quán)有限。盡管這些房屋具有某些福利性質(zhì)，但與通過分配獲得的公共住房和搬遷安置有所不同。我們法庭很難接受被告認(rèn)為他們享受福利的分房。
2020年4月24日，虹口區(qū)人民法院作出(2019)滬0109號民事判決書和(2017)滬0109號民事判決書，判決如下：虹口區(qū)人民法院于2017年12月6日作出(2017)滬0109號民事判決書，裁定其持有經(jīng)濟(jì)適用房。
"很難得出結(jié)論，他在其他地方得到了充分的住房福利"。
雖然上海市第二中級人民法院在2020年9月8日作出的滬02第6551號判決中對上述觀點(diǎn)有異議，但它仍然強(qiáng)調(diào)：
范家2戶領(lǐng)取經(jīng)濟(jì)適用房，具有一定的社會福利性質(zhì)，可適當(dāng)少領(lǐng)一點(diǎn)。
由此可以看出，上述司法判決并未否定保障房的福利性質(zhì)，而是將其視為有限福利性質(zhì)，不能與傳統(tǒng)的保障房等同。所以，上述判決總體上呈現(xiàn)出傾向：在不排除當(dāng)事人居民資格原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況確定分割比例。和這一保守觀點(diǎn)相比，下列判斷表明了在同一問題上的明確立場：
上海第二中級人民法院于2020年2月27日(2019)滬02-027號判決中直接指出：
同和三村的房子是經(jīng)濟(jì)適用房，不是救濟(jì)房。
上海市黃浦區(qū)人民法院(2015)黃刑初字第2269號刑事判決書也明確規(guī)定：
上海公租房動遷律師...這里所說的其他地方的住房只限于福利性質(zhì)的住房。被告人...2014年取得松江區(qū)四井鎮(zhèn)凱斯路XXX號XXX號XXX號經(jīng)濟(jì)適用房一套，但這套住房不屬于上述福利性質(zhì)。
很明顯，這種觀點(diǎn)的法官不僅認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房不能排除居民的資格，而且也沒有必要再做一次裁量。值得一提的是，盡管大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房案例可能不包括人力資源居住。