上海宅基地動(dòng)遷律師
隨著城市化進(jìn)程的加快，涉及宅基地房屋拆遷利益的繼承案件日益增多。被繼承人是否享有房屋拆遷利益，與房屋所有權(quán)和征收基地的補(bǔ)償安置方案密切相關(guān)。由于我國沒有建立宅基地房屋的權(quán)屬登記制度，只有宅基地房屋使用人的代表登記制度，權(quán)利的主體(所有人)和客體(建筑面積)不明確。特別是宅基地房屋，從奠基到搬遷，可能涉及多次改建、擴(kuò)建、新建或改建。如何界定建設(shè)者的權(quán)利，爭議很大。本文將結(jié)合案例分析(文中人物均為假名)。
角色關(guān)系:
張樂泉和喬是夫妻?；楹蠊餐瑩狃B(yǎng)大兒子張某某、二兒子張某某和三個(gè)女兒；翁某某是長子張某某的配偶，張進(jìn)是兩人的兒子；張繼光是張文文的兒子。1964年6月，長子張某某和張樂泉分居；1978年4月，次子張謀文與張樂泉分居；三個(gè)女兒已經(jīng)結(jié)婚，陸續(xù)搬出去了。喬死于2001年4月18日，張某某死于2008年2月16日，張樂泉死于2010年10月3日。
涉及的房屋建筑及宅基地權(quán)證:
1984年，有關(guān)房屋被重建。1991年11月15日，張樂泉一家取得《上海縣農(nóng)村(居民)宅基地使用證》。家庭人口為張樂泉、喬、張繼光。宅基地位于一個(gè)農(nóng)村工業(yè)村，總面積196平方米。；1997年8月21日，某鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)張樂泉家增加29平方米。家中的家庭成員有他的妻子喬、孫子張繼光、孫子錢某娟、孫子張1和張2。張樂泉76歲。2002年11月8日，張樂泉取得房屋產(chǎn)權(quán)證(胡民字(2002)第**號)，房屋建筑面積207.12平方米。2004年5月29日，某鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)為張樂泉家庭修建12平方米的廁所。
賠償?shù)氖杖?
2014年5月17日，甲方上海某企業(yè)投資發(fā)展有限公司與乙方張繼光就所涉房屋簽訂了集體土地住宅房屋補(bǔ)償安置協(xié)議，建筑面積245.32平方米。乙方住宅房屋補(bǔ)償617，248元，其中新單價(jià)為872.87元。同一區(qū)域內(nèi)新建多層商品房每平方米土地使用權(quán)底價(jià)為1140元，價(jià)格補(bǔ)貼為房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)130810元。張繼光實(shí)際獲得的安置房為上海市閔行區(qū)林吟路****巷****號4套。
2017年5月，原告張進(jìn)、翁莫紅認(rèn)為，張樂泉生前涉及的房屋是遺產(chǎn)，應(yīng)由張樂泉的法定繼承人繼承。張某某是張樂泉之子，故原告張錦明之子張進(jìn)享有代位權(quán)，張某某之妻翁莫紅也享有相應(yīng)的繼承份額。因此，訴訟請求法院依法對張樂泉搬遷后的房屋進(jìn)行繼承和權(quán)益分割。
法院認(rèn)為:
關(guān)于搬遷補(bǔ)助費(fèi)可繼承部分的范圍，1991年確認(rèn)張樂泉、喬、張繼光為農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，但1997年8月、2004年5月新建房屋的申請人為張樂泉、喬(2004年申請時(shí)死亡)、張繼光、錢、張1、張2，經(jīng)審查，根據(jù)原告提供的證據(jù)，搬遷最早見于2014年3月8日《工業(yè)園區(qū)(工業(yè)和農(nóng)村)基地房屋補(bǔ)償安置方案》，喬死于2001年4月18日，張樂泉死于2010年10月3日。遠(yuǎn)在搬遷確認(rèn)之前，農(nóng)村宅基地使用者死亡后，其宅基地使用權(quán)由該戶其他人繼承。因此，在2014年，
至于宅基地上的房子，張樂泉1984年重修時(shí)63歲，1991年加平頂時(shí)70歲，1998年平頂加層時(shí)77歲，2004年加衛(wèi)生間時(shí)83歲。他在上面蓋房子的時(shí)候，張樂泉沒有資金來源，實(shí)際投資人主要是張繼光夫婦。但農(nóng)村宅基地房屋的份額不能單純通過出資來確認(rèn)。根據(jù)農(nóng)村宅基地房屋強(qiáng)烈的土地依附性和宅基地作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利特性，宅基地房屋應(yīng)當(dāng)由室內(nèi)宅基地的使用者共有，共有份額可以均等。.....因此，張樂泉和喬占地總面積為76.68平方米。
關(guān)于宅基地房屋中張樂泉、喬可繼承金額的確定，《集體土地上的住宅房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條“經(jīng)上海德大房地產(chǎn)評估有限公司評估，乙方的住宅房屋在建造置換后的新單價(jià)為872.87元/平方米(建筑面積)”，“每平方米建筑面積價(jià)格補(bǔ)貼為503.22元”，第一條“住宅建筑面積245.32平方米”經(jīng)計(jì)算，張樂泉、喬的可繼承房屋補(bǔ)償費(fèi)為105，518.58元，可繼承裝修補(bǔ)償費(fèi)為40，887.46元，共計(jì)146，406.04元，由原告張金、翁默紅等子女依法繼承。
案例分析:
本案是典型的涉及宅基地房屋拆遷利益的繼承糾紛。確定宅基地房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮宅基地使用證、建設(shè)用地審批等文件中批準(zhǔn)的人員，以及房屋的新建、改建、擴(kuò)建等情況。繼承宅基地房屋拆遷利益，首先要堅(jiān)持宅基地使用權(quán)不能繼承的原則；其次，需要根據(jù)死亡時(shí)間確定被繼承人是否屬于待安置人口，即繼承是否包含土地使用權(quán)的補(bǔ)償份額；最后，堅(jiān)持“分房”原則，確定被繼承人土地使用權(quán)和房屋的安置補(bǔ)償利益份額。
1。
宅基地使用權(quán)不可繼承的原則。
司法實(shí)踐中的大多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)作為一種特殊的用益物權(quán)，具有自由性、依附性和福利性，與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格密切相關(guān)。當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員死亡時(shí)，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)也隨之消滅。上海市高級人民法院在《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》中明確指出，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的身份屬性，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給其集體成員，按戶計(jì)算。一戶人口減少時(shí)，宅基地仍由該戶剩余成員使用，宅基地使用權(quán)補(bǔ)償由該戶剩余成員共同所有。結(jié)合本文開頭的案例，本院認(rèn)為，張樂泉、喬死亡時(shí)，閔行區(qū)某鎮(zhèn)、工業(yè)、農(nóng)村**房屋的宅基地使用權(quán)屬于該戶剩余成員張繼光、錢某某、張1、張2。
上海宅基地動(dòng)遷律師 實(shí)踐中也會出現(xiàn)這樣一種情況，即宅基地上沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)可以繼承嗎？有人認(rèn)為，根據(jù)“房產(chǎn)與房屋一體化”的原則，在宅基地上建造的房屋屬于遺產(chǎn)，房屋的使用、收益和處置必須取決于宅基地使用權(quán)。因此，在這種情況下，只有允許宅基地使用權(quán)作為繼承，才能保證物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但這種繼承有限制，即原有房屋不得改建或重建；房屋一經(jīng)拆除或征用，宅基地(或宅基地使用權(quán)補(bǔ)償)歸集體所有。對于以上觀點(diǎn)，筆者持不同意見。對于沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地使用權(quán)，“肯定”比“否定”繼承權(quán)更具有合法性，無論是從有效促進(jìn)征收還是從解決社會矛盾來看都是如此。上海市高級人民法院在《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》中明確指出，如果該戶沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償一般由該戶原所有人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確反對的除外。如上海市第一中級人民法院(2018)滬01朱連發(fā)第5797號民事二審判決對法定繼承糾紛提起上訴，法院認(rèn)為:“上海市閔行區(qū)******村房屋的宅基地使用權(quán)為朱某7、謝某。該房屋屬于朱某7和謝某的共同財(cái)產(chǎn)。謝某和朱某7人因生前未留遺囑而去世。