上海房產(chǎn)資深律師一出租人角度看房屋租賃合同

　　居民有自己的房子主要通過(guò)兩種方式實(shí)現(xiàn)：一種是購(gòu)買房屋獲得房屋所有權(quán)，以獲得居住權(quán)；第二，租賃房屋，通過(guò)簽訂租賃合同支付租金，以獲得居住他人房屋的權(quán)利。租賃房屋居住或供他人居住的，出租人和承租人通常必須簽訂租賃合同——無(wú)論是口頭還是書面，當(dāng)然，大多數(shù)是書面的，以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，然后實(shí)現(xiàn)自己的目的，避免糾紛。但由于租賃合同簽訂不明確、條款不足、合同條款歧義、違反法律法規(guī)等原因，導(dǎo)致租賃糾紛不少，使租賃合同關(guān)系當(dāng)事人煩惱，如租賃合同簽訂不明確、條款不足、合同條款歧義、違反法律法規(guī)等原因，導(dǎo)致租賃糾紛不少，使租賃合同關(guān)系當(dāng)事人無(wú)法解決，使他們不注意簽訂租賃合同嘆息。在此，上海房產(chǎn)資深律師根據(jù)自己多年的實(shí)踐，從租賃合同的角度和處理租賃合同的實(shí)踐。

　　一、部分出租房屋的租賃合同。

　　出租人出租的房屋主要有兩種情況：一種是出租整個(gè)房屋；另一種是在房屋的一個(gè)房間或部分出租，未出租的部分繼續(xù)居住，即出租人和承租人住在同一屋檐下。

　　讓我們從第二種情況開(kāi)始。一棟房子的一個(gè)房間或一部分租給別人，另一部分租給自己。上海房產(chǎn)資深律師暫時(shí)稱之為同一屋檐下的租賃。這就要求雙方都有一定的包容性，他們的生活習(xí)慣應(yīng)該相互適應(yīng)。根據(jù)上海房產(chǎn)資深律師的一般理解，在這種情況下，大多數(shù)出租房屋的人都是老年人。由于房屋寬敞，子女多年不在身邊，出租部分房屋不僅可以用來(lái)補(bǔ)充生活，還可以緩解一些孤獨(dú)，甚至可以在緊急情況下得到租戶的幫助。大多數(shù)租這種房子的人都是在城里工作，工資相對(duì)較低的年輕人。作為出租人，我不想因?yàn)榉孔拥淖赓U而影響我的生活質(zhì)量。因此，我不能容忍任何情況。我必須想清楚，然后把它變成租賃合同的條款，并以租賃合同條款的形式明確地表達(dá)出來(lái)。

       作為一個(gè)出租人，我不能每次都要等到年輕人把靴子扔在地上。年輕人在樓上后，他們可能會(huì)聽(tīng)到兩只相聲說(shuō)砰砰的一聲。年輕相聲說(shuō)，老人可以先把靴子扔在樓上再扔一個(gè)空相聲后，每次，年輕人也可以再扔一個(gè)老人也可以接受兩只靴子。老人也可以再扔在樓上。但那天晚上，年輕人還是回來(lái)晚了。進(jìn)屋后扔了一只靴子后，他突然想起了老人對(duì)自己的看法，于是輕輕地放下了第二只靴子。樓下的老人一夜之間沒(méi)有閉上眼睛，因?yàn)樗麖奈绰?tīng)到第二聲砰砰。老年人中有許多人睡得很早，睡得很輕。當(dāng)然，保證睡得好對(duì)老年人來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的問(wèn)題。因此，作為出租人，承租人不能容忍和需要做什么？這是同一屋檐下的租賃。合同中應(yīng)明確寫明的問(wèn)題。如果《扔靴子》中年輕人的情況不能容忍，承租人應(yīng)在租賃合同中寫明，承租人應(yīng)盡量不要遲到，也不要在遲到時(shí)發(fā)出聲音。如果出現(xiàn)幾次遲到或移動(dòng)，出租人可以單方面終止合同條款，從而對(duì)承租人形成強(qiáng)有力的約束。否則，如果在《扔靴子》中發(fā)生這樣的情況，引起爭(zhēng)議，如果每個(gè)人都說(shuō)每個(gè)人都很難解決。

　　此外，如果同屋檐下的租賃是共同用水、用電、用氣，甚至是廚房、衛(wèi)生間等，也應(yīng)該寫清楚。如何分擔(dān)共同用水、用電、用氣等費(fèi)用，廚房、衛(wèi)生間等。在什么情況下誰(shuí)有優(yōu)先使用權(quán)？如果你寫清楚，你就會(huì)有一個(gè)判斷是非的標(biāo)準(zhǔn)。事情越瑣碎，沒(méi)有約定的標(biāo)準(zhǔn)就越難處理。
 

　　二、整套房屋租賃合同。

　　整棟房子整體出租，即將整棟房子出租給出租人。我們稱之為整套租賃。當(dāng)然，整套租賃并不像同一屋檐下的租賃那樣影響出租人的生活。一般來(lái)說(shuō)，只要承租人能按時(shí)支付租金，承租人就能在租賃期內(nèi)妥善保管和使用房屋和房屋用品，并確保房屋和房屋用品在租賃期屆滿時(shí)按約定返還。在整套租賃中，房屋、房屋設(shè)施和電器的安全和維修是一個(gè)復(fù)雜而重要的問(wèn)題。從實(shí)際情況來(lái)看，一般可分為兩種情況：一種是出租人有時(shí)間和能力經(jīng)常照顧和修復(fù)房屋、房屋設(shè)施和電器；另一種情況是，他沒(méi)有時(shí)間和能力經(jīng)常照顧和修復(fù)房屋、房屋設(shè)施和電器。出租人應(yīng)根據(jù)自己的不同情況制定不同的合同條款。幾年前，根據(jù)承租人代理的兩份房屋租賃合同引起的賠償糾紛，上海房產(chǎn)資深律師撰寫并發(fā)表了一篇法律文章同一租賃房屋損壞，約定不同責(zé)任（見(jiàn)《中國(guó)婦女日?qǐng)?bào)》2017年4月12日），是關(guān)于租賃期間火災(zāi)造成的糾紛，由于前一份租賃合同中沒(méi)有關(guān)于房屋，即房屋內(nèi)物品維護(hù)條款的約定，房屋火災(zāi)原因尚未確定，既有電線老化的可能性，也有承租人未能及時(shí)切斷房屋內(nèi)的電器，使用的電器屬于三無(wú)產(chǎn)品的可能性，法院判決出租人和承租人分擔(dān)火災(zāi)損失。在另一個(gè)房屋租賃在房屋的火災(zāi)損失中，由于房屋出租人退休的孟和他的妻子想去上海照顧即將生孩子的女兒一段時(shí)間，考慮到他們沒(méi)有能力和時(shí)間負(fù)責(zé)房屋和房屋內(nèi)物品的維修和保證，一些承租人還負(fù)責(zé)房屋租賃合同造成的損失超過(guò)10年，如果承租人和其他電器在使用期間后也負(fù)責(zé)使用了5萬(wàn)元。最終的結(jié)果是，承租人不僅承擔(dān)了自己的損失，而且還賠償了出租人孟和他的妻子4萬(wàn)元的損失。這是因?yàn)楹贤械膮f(xié)議起著作用。因?yàn)樘幚砗贤鸬募m紛和損失，只能是合同中的協(xié)議。

　　出租人還應(yīng)特別注意兩個(gè)問(wèn)題：一是房屋內(nèi)的設(shè)備和設(shè)施，以及使用中應(yīng)注意的問(wèn)題，必須告知承租人。告訴方式最好寫在合同中或書面告知，承租人知道，注意，當(dāng)然，可以避免危險(xiǎn)，即使有危險(xiǎn)，首先由于承租人注意不足，承租人應(yīng)承擔(dān)全部或主要責(zé)任；未告知承租人使用損壞的，由出租人承擔(dān)主要或全部責(zé)任。
 

　　三、準(zhǔn)確了解承租人的身份信息和房屋使用情況。

　　承租人出租房屋，無(wú)論是部分租賃還是整體租賃，都應(yīng)了解承租人的準(zhǔn)確身份信息和房屋的真實(shí)用途。

　　了解承租人身份信息的方式不僅要在房屋租賃合同中注明其身份信息，還要留下承租人身份證復(fù)印件或其他有效身份證件，如工作證、駕駛證等。上海房產(chǎn)資深律師除了在房屋租賃合同中注明居住用途外，最好要求出租人出示在某單位工作的證明或工作證。如果只在服務(wù)租賃合同中注明是房屋的居住和使用，而沒(méi)有關(guān)于承租人工作的具體信息，如果承租人在租賃房屋中從事違法犯罪活動(dòng)，出租人有時(shí)會(huì)責(zé)怪他。因?yàn)橹袊?guó)《治安處罰法》第五十七條明確規(guī)定：房屋出租人將房屋出租給沒(méi)有身份證的人，或者不按照規(guī)定登記承租人姓名、身份證類型、號(hào)碼的，處二百元以上五百元以下罰款。

　　“房屋出租人明知利用房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處二百元以上五百元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以下拘留，可以并處500元以下罰款。”在司法實(shí)踐中，也時(shí)有發(fā)生房屋出租人將房屋出租給給無(wú)身份證件的人，且最后房屋的出租人又被認(rèn)定為在房屋內(nèi)進(jìn)行了違法犯罪活動(dòng)的，而在此期間，房屋出租人又沒(méi)有向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，即使最后查證的結(jié)果是出租人對(duì)此并不知情，但仍然會(huì)給出租人帶來(lái)極大的麻煩。而且，這些都是可以是房屋出租人預(yù)先在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)予以克服和避免的。