案情回顧
今年12月，康女士看中一套房屋，總價106.5萬元，雙方簽訂了《商品房認購書》《商品房買賣合同》等，并先后向該公司購買了一套商品房。與此同時，房產公司給康女士出具了“無理由退房承諾書”，承諾只要自己沒有違反合同，在入住前的任何時間，康女士都有權退房。2020年12月1日，康女士因為銀行抵押貸款被拒絕，來到售樓處商議如何付款。根據康女士的說法，當時工作人員告訴其可以走無理退房手續，并讓其填寫了《無理由退房協議書》，但是房產公司遲遲不退還。
不知去過幾次售樓處，以前答應過的很好，現在沒有下文！無奈之下，康女士將該房產公司告到余姚法院。
法院審理后認為：原來，被告雙方簽訂了《無理由退房協議書》，原告按照合同約定積極配合，被告在履行賠償義務時，甚至是在賠償時拒不退還，原告不愿退還。
被告人爭辯說：“無理由退房協議”規定選擇按揭付款的，按揭必須經銀行通過，方能辦理無理由退房。但是由于原告征信存在問題，不能辦理銀行貸款，所以原告不符合無理由退房的情況。
另外，員工是在幫助原告向房產公司提出“無理由退房”的申請，但是這一申請需要內部審批，工作人員也沒有保證內部審批一定會通過。與此同時，被告又向法庭提出反訴，要求康女士承擔違約責任，包括傭金等。
裁決結果
該案在余姚法院審理時，原審被告人對該商品房買賣合同的解除沒有異議，本案的主要爭議焦點是原告能否行使其退房權。
第一，從字面上看，沒有理由退房不應該設置任何障礙。無故退房是指買方在認購之后可以在任何時候、沒有任何理由提出退房要求，并且賣方不應在時間和條件上對退房進行限制。房地產公司推行這一政策，是為了給予買受人權利，如再設置障礙，與“沒有理由”字面上的含義不符。
第二，“無理由退房協議書”是格式條款，并非合同的內容。提供格式條款的一方當事人未能按照《中華人民共和國民法典》履行提示或說明義務，使另一方未能注意或理解與其具有重大利益的條款的，另一方可聲稱該條款不是合同的內容。
在本案中，《無理取鬧協議》中寫到了退房條件之一是抵押貸款需要銀行批準，根據常理，按揭手續辦好后再退房，按揭手續辦完后再退房不符合大多數人的心態，因此該條款實質上是對退房進行限制。被告人沒有履行提示或說明義務，而康女士顯然也沒有注意或理解這一條款，因此這一條款不成為合同的內容。
第三，無正當理由退房的，應當認為被告對原告行使該項權利表示贊同。“無理退房協議書”不是原定的，被告在簽訂商品房買賣合同時簽字，相反，康女士告訴被告其不能進行按揭，被告主動與康女士簽定，同時也讓康女士簽署解除協議，如有撤消備案合同的情況說明等一系列退房手續，上述情形應認定被告同意康女士可以行使沒有理由退房的權利。
上海房產買賣律師分析
法庭裁定原告沒有理由退房，因此，是否應由原告承擔責任？
法庭認定，《無理退房協議書》中有關“扣除已付傭金”的約定是由被告事先打印好的格式條款，被告人沒有提供任何提示或說明條款；原告在辦理退房手續時，所有材料顯示的退款金額為32.5萬元。被告人沒有提到傭金問題；原告了解了一些情況，例如，被告通過某平臺購買了一棟房屋和房屋需要支付的傭金。所以，法庭不支持被告提出的負責任的反訴。
總之，判決認定原判認定被告人《商品房買賣合同》解除，被告返款原告購買首付款32.5萬元，駁回被告的反請求。上海房產買賣律師?
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