上海房產買賣律師解答民法典中對房產買賣新規定

　　    民法中對房產買賣有新的規定，來了！今后買房要注意避開這些“坑”，下面上海房產買賣律師為您解答。

　　“民法典(物權編)”中哪些是人們關注的重點和熱點？

 

　　一、加強物權平等保護

　　(一)根據《民法典》二百零六條，國家實行社會主義市場經濟，所有市場主體享有平等的法律地位和發展權。

　　(二)根據《民法典》二百零七條，國家、集體、私有財產及其他權利人的財產權利受到法律平等保護，任何組織或個人不得侵犯。

　　二、完善區分產權制度。

　　(三)根據《民法典》第七十八條，業主應就下列事項作出決定：

　　1.制訂及修改業主大會議事規則；2.制訂并修訂管理章程；3.選舉業主委員會或更換業主委員會成員；

　　4.選擇和解雇物業服務企業或其他管理人；

　　5.對建筑物及其附屬設施的維修費；

　　6.為建筑物及其附屬設施籌集維修資金；

　　7.對建筑物及其附屬設施進行改建、重建；

       8.改變共有部分的使用或將共有部分用于經營活動；

       9.與共有和共同管理權利有關的其他主要事項。

       所有人共同決定事項，應由專有部分面積占三分之二以上、人數占三分之二之業主參與表決。根據前款第六項至第八項規定之事項，應經參加表決專有部分面積四分之三以上之業主同意，并得參加表決之業主同意。對于前款的其他事項，應由參與表決專有部分面積過半數的業主同意，且參與表決人數過半數者同意。

　　(四)根據《民法典》第281條，維修建筑物及其附屬設施的資金，屬業主共有。可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施及其他共用部分的修理、更新、改造，由業主協商確定。籌措建筑物及附屬設施維修資金，使用情況應定期公布。


                                                                                         

　　三、加強對業主權益的保障

　   (五)根據《民法典》第二百八十二條，建設單位、物業服務企業或其他管理人等利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有。

　　四、按揭人不需轉讓抵押財產

　　(六)根據民法通則第406條，抵押人在抵押期間可以轉讓抵押財產。合同雙方另有約定的，按約定執行。按揭財產轉讓時，抵押權不受影響。

 

　　按照第211條規定，建筑物及附屬設施的維修資金，屬業主共有，適用《民法編》第218條。可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施及其他共用部分的修理、更新、改造，由業主協商確定。

　　一、事實上，許多維修基金都處于“睡眠”狀態，在哪些情況下，業主可以動用維修資金？

　　除了依法應當由建設單位與施工單位共同承擔的房屋共用部分、共用設施、設備維修、升級改造費用；應由有關單位依法承擔的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視及其他管道及設施設備的維修。保養費；因人為損壞房屋共用部分應由當事人負擔，公用設施及設備維修費；按物業服務合同規定，房屋共用部分應由物業服務企業承擔，公用設施設備的修理、養護費用以外，對共有部分的修理、更新和改造，可申請維修基金。

　　二、提交給行政機關的主體包括哪些？

　　申請人可由業主個人、業主大會、業主委員會委托物業公司向屬地政府建設(房地產)主管部門備案。

　　三、要遵循什么程序？

　　?第一，由申請者提出使用建議(方案)，使用建議(方案)應包括擬維修與更新、改造項目、費用預算、開支范圍、危害房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用住宅專項維修資金情況的處理辦法等；

　　第二，要依法采用建議(方案)；

　　第三，向屬地政府建設(房地產)主管部門提交備案申請；

　　第四，屬地政府建設(房地產)主管部門審核同意后，將劃轉住房專項維修資金的通知發給專戶管理銀行；

　　第五，專戶管理中心負責將房屋專項維修資金劃撥至維修單位。上海房產買賣律師