上海房產(chǎn)糾紛律師來講講商品房買賣合同中明確約定解除條件是否有效

　　商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設的商品房銷售給購房者，雙方簽訂的合同。合同中明確約定的解除條件是一種重要的法律約束力量，如果滿足了解除條件，買賣雙方均應該按照合同的約定進行解除。本文上海房產(chǎn)糾紛律師將就這一問題進行詳細的闡述，并結(jié)合上海地區(qū)的法律實踐，給出相關的法律分析和案例解析。

　　一、解除條件的約定

　　在商品房買賣合同中，雙方可以根據(jù)實際情況約定解除條件。解除條件通常包括正式合同簽訂前，買方可以隨時解除合同；正式合同簽訂后，在約定的期限內(nèi)，因買方個人原因解除合同；在約定的期限內(nèi)，因賣方原因無法履行合同的，買方可以解除合同。合同約定的解除條件應當具備合法性、合理性、明確性等特點，且不得違反法律法規(guī)的規(guī)定。

　　二、解除條件成就后的法律效力

　　當買賣合同中明確約定解除條件，并且該解除條件已經(jīng)成就時，買賣雙方均應該按照合同的約定進行解除。在解除合同的過程中，雙方應當依照合同約定進行處理，包括合同的解除、押金的退還、違約責任的承擔等。

　　法律明確規(guī)定了解除條件成就后的法律效力，即買賣雙方應當按照約定進行解除，如未按照約定解除的，則違約方應當承擔違約責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零一條規(guī)定：“當事人可以在合同中約定解除條件。解除條件成就時，合同解除?！笨梢姡贤屑s定的解除條件，是合同雙方必須嚴格遵守的法律規(guī)定。同時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零三條的規(guī)定，違反合同約定的一方，應當承擔相應的違約責任，賠償因違約給對方造成的損失。

　　三、上海地區(qū)相關法律實踐

　　在上海地區(qū)的法律實踐中，解除條件的約定和解除合同的問題時常出現(xiàn)。下面我們就上海地區(qū)的相關法律實踐進行分析。

　　解除條件的約定在《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定了商品房買賣合同應當約定的內(nèi)容，其中包括解除合同的約定。在實際操作中，開發(fā)商和購房者會根據(jù)具體情況，對解除條件進行約定。例如，可以在合同中約定在特定時間內(nèi)，若開發(fā)商未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，則購房者有權(quán)解除合同。此外，也可以在合同中約定在買房者購房后發(fā)現(xiàn)房屋存在重大質(zhì)量問題時，可以解除合同。

　　解除條件成就后的法律效力在上海地區(qū)的實踐中，一旦解除條件已經(jīng)成就，解除合同的法律效力也就應當?shù)玫酱_認。例如，在上海市楊浦區(qū)法院審理的一起商品房買賣合同糾紛中，原告指出，按照雙方約定，若開發(fā)商未能在約定期限內(nèi)交付房屋，買方有權(quán)解除合同。經(jīng)過審理，法院認為雙方約定成立，且解除條件已經(jīng)成就，因此判決解除合同，返還原告已付的房款和定金。

　　又如在另一起上海市普陀區(qū)法院審理的商品房買賣合同糾紛中，原告指出，按照雙方約定，若開發(fā)商未能按時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，則買方有權(quán)解除合同。法院審理后認為，開發(fā)商未能按時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，已構(gòu)成違約，因此判決解除合同，返還原告已付的房款和定金。

　　三、結(jié)論

　　在商品房買賣合同中，解除條件的約定是買賣雙方必須要重視的事項，也是約束雙方行為的法律依據(jù)。一旦解除條件已經(jīng)成就，解除合同的法律效力也就應當?shù)玫酱_認。在上海地區(qū)的實踐中，也有很多相關的案例。因此，買賣雙方在簽訂商品房買賣合同時，應當認真審核合同條款，明確解除條件的約定，并在實際操作中嚴格遵守，以免引起不必要的法律糾紛。

　　四、建議

　　在實際操作中，我們建議購房者在簽訂商品房買賣合同時，應當認真閱讀合同條款，了解其中約定的解除條件，以及買賣雙方的權(quán)利和義務。如果發(fā)現(xiàn)條款不明確或者存在疑問，應當及時向開發(fā)商進行詢問和確認，確保自己的合法權(quán)益不受侵害。

　　同時，購房者也應當留意解除條件的時間限制，例如，若約定了開發(fā)商在一定期限內(nèi)未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，則應當在該期限內(nèi)對產(chǎn)權(quán)證的辦理情況進行跟進。一旦發(fā)現(xiàn)存在問題，應當及時向開發(fā)商提出要求解決，并在合同中約定明確的解決措施。如果發(fā)現(xiàn)無法協(xié)商解決，則可以向法院起訴，以維護自己的合法權(quán)益。

　　最后，我們還要強調(diào)一點，即在購房過程中，購房者應當保留相關證據(jù)和文件，例如合同、付款憑證、房屋質(zhì)檢報告等。這些證據(jù)和文件不僅可以幫助購房者了解自己的權(quán)益，還可以在發(fā)生法律糾紛時，作為證據(jù)證明自己的合法權(quán)益。

　　五、結(jié)語

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，商品房買賣合同中約定的解除條件是保障買賣雙方權(quán)益的重要法律依據(jù)，也是制約買賣雙方行為的重要約束力。在簽訂合同時，買賣雙方應當認真審核條款，明確解除條件的約定，并在實際操作中嚴格遵守。在實際操作中，購房者應當留意解除條件的時間限制，保留相關證據(jù)和文件，并在發(fā)現(xiàn)問題時及時與開發(fā)商協(xié)商解決，以維護自己的合法權(quán)益。