法律課堂:上海動遷官司律師來講講土地征用補(bǔ)償和安置拖延問題

　　國有土地上房屋被征收時(shí)，從什么時(shí)候開始評估房屋的價(jià)值就顯得非常重要了，因?yàn)椴煌瑫r(shí)期的房價(jià)差別真的很大，如果房屋估價(jià)不一樣，就會對作為拆遷戶的居民造成損失。那么，國有土地上房屋征收房屋價(jià)值評估時(shí)間點(diǎn)如何確定？上海動遷官司律師為您介紹相關(guān)問題，希望對您有所幫助。

　　一、國有企業(yè)土地上房屋進(jìn)行征收房屋估價(jià)時(shí)點(diǎn)選定一個(gè)原則

　　根據(jù)《國有企業(yè)土地上房屋進(jìn)行征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》《國有土地上房屋征收風(fēng)險(xiǎn)評估沒有辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范》《房地產(chǎn)作為抵押估價(jià)指南》等，城市、縣級以上人民對于政府因公共經(jīng)濟(jì)利益向拆遷戶征收房屋時(shí)，對拆遷戶應(yīng)給予社會公平合理補(bǔ)償；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽笫牵荒苊黠@低于征收方式?jīng)Q定宣布之日被征收的類似我國房地產(chǎn)的市場需求價(jià)格。

　　城市、縣級服務(wù)人民需要政府在以征收環(huán)境決定公告之日為評估時(shí)點(diǎn)后，應(yīng)盡快通過簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議或作出補(bǔ)償制度決定，及時(shí)得到補(bǔ)償拆遷戶，并確定一個(gè)雙方的權(quán)利保障義務(wù)，確保征地補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公正。

　　所以，根據(jù)分析上述相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，有關(guān)“征收房屋使用價(jià)值目標(biāo)評估的時(shí)間點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，應(yīng)結(jié)合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款，作出統(tǒng)一的法律知識解釋，而不是一成不變、孤立、生搬硬套地強(qiáng)調(diào)學(xué)生無論征收項(xiàng)目投資規(guī)模、征收日期、是否能夠存在一些城市、縣級人民共和國政府信息及其重要職能業(yè)務(wù)部門的單方責(zé)任，同時(shí)，在實(shí)際征地補(bǔ)償安置協(xié)議簽署日或補(bǔ)償決定問題作出之日甚至生活實(shí)際影響貨幣補(bǔ)償款支付至位日的差異，都將征收決定宣布為評估時(shí)點(diǎn)。

　　二、確定國有土地征用房屋評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)考慮的因素

　　法院不能輕易否定“征收決定公告日期”作為評估時(shí)間的合理性。該決定應(yīng)考慮到以下各種因素：

　　（1）注意發(fā)展當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)市場經(jīng)濟(jì)價(jià)格波動的幅度，并考慮風(fēng)險(xiǎn)評估工作報(bào)告的適用有效期。要參照《房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評估方法指導(dǎo)教師意見》第二十六條規(guī)定，自評估研究報(bào)告出具之日起，無正當(dāng)理由的，市、縣級人民對于政府管理一般宜在一年內(nèi)簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議或補(bǔ)償決定。

　?。?）市、縣級人民對于政府未在一年內(nèi)發(fā)展作出賠償制度決定，是否有被征收人應(yīng)承擔(dān)國家賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　（3）補(bǔ)償決定明顯滯后，主要是市、縣人民政府及其職能部門，房地產(chǎn)市場價(jià)格波動較大。根據(jù)超過“申請有效期”的補(bǔ)償報(bào)告，如果明顯不利于征收方獲得公平補(bǔ)償，則繼續(xù)堅(jiān)持以“征收決定公告日期”作為確定補(bǔ)償?shù)臅r(shí)點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)摹?

　　（4）堅(jiān)持《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定，實(shí)行房屋征收，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償后搬遷。在這里所說的“對拆遷戶給予補(bǔ)償后”應(yīng)該做限縮理解，即不僅是簽署協(xié)議或者做出賠償決定，而且應(yīng)該理解為征地補(bǔ)償安置協(xié)議規(guī)定或補(bǔ)償決定所確定的款項(xiàng)已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存），周轉(zhuǎn)房或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已交付（被征收人不接受的，已依法提取相關(guān)憑證和鑰匙）。

　?。?）被征地房屋面積是否過大，是否在一年內(nèi)完成實(shí)施，是否存在征地決定分階段執(zhí)行，被征地人在強(qiáng)制拆遷前繼續(xù)正常使用的情況。

　　上海動遷官司律師提醒您，被拆遷戶提出的要求明顯不符合法律規(guī)定的，市縣兩級人民政府應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)作出書面補(bǔ)償決定，固定并交存相應(yīng)的補(bǔ)償內(nèi)容，不能怠于履行征地補(bǔ)償安置義務(wù)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以權(quán)謀私，導(dǎo)致征地補(bǔ)償安置爭議多年得不到解決。這種做法不僅損害了拆遷戶的補(bǔ)償安置權(quán)益，增加了相應(yīng)的補(bǔ)償安置成本，也損害了法治政府的形象。